年報觀察 | 上海臨港利潤過山車

觀點網 資産盤活正在成為園區企業的“增長曲線”。

4月11日，上海臨港控股發布2025年年度報告。數據顯示，期内上海臨港實現營業收入79.37億元，同比下降29.66%；歸屬母公司淨利潤9.69億元，同比下滑12.64%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤7.14億元，同比減少28.32%。

上海臨港于公告中指出，業績變動主要受經濟周期調整和行業環境變化影響，園區銷售收入同比減少。

截至報告期末，上海臨港總資産876.28億元，歸屬于上市公司股東的淨資産166.93億元，該公司下屬園區企業營收規模超過10825.04億元，固定資産投資總額達到162.92億元。

營收收縮

上海臨港定位為産業園區開發企業，主營業務涵蓋産業園區開發、園區運營服務和産業投資，報告期内共實現營業收入79.37億元，同比下降29.66%。

從一年的表現來看，園區綜合開發整體業務均在下降。其中，園區銷售實現營業收入45.30億元，較上年同比減少40.49%；園區租賃實現收入29.08億元，較上年同比減少4.35%。

從數據中不難看出，業績的變動主要因銷售闆塊的大幅收縮。業務收縮帶來的利潤也在減少，報告期内上海臨港歸屬母公司淨利潤9.69億元，同比下滑12.64%。

若分階段來看，該公司年内利潤變動大起大落。上海臨港于報告中指出，拖累全年業績的“大石”主要集中于第四季度。

數據來源：企業公告

産業科技連線獲悉，截至2025年第三季度末，上海臨港營業收入為38.02億元，較上年同期下降7.88%；利潤總額18.19億元，較上年同比增長49.34%。

至四季度，即便單季營業收入41.35億元，超前三季度合計營收，但歸母淨利潤為-1.34億元，扣非淨利潤為-2.71億元，兩項核心指標開始由正轉負。

利潤在年内坐過山車，主要系結轉項目毛利率所影響。

2025年，該公司共計實現銷售金額29.40億元，銷售面積13.12萬平方米，實現結轉收入金額45.30億元，結轉面積17.71萬平方米，報告期末待結轉面積17.96萬平方米。

對比财報得以發現，2025年第三季度，上海臨港最新毛利率為56.03%，較二季度毛利率增加0.01個百分點，實現3個季度連續上漲。

至四季度，該公司毛利率為16.91%，同比下降17.57個百分點，環比下降39.13個百分點。

也就是說，前三季度結轉項目以高毛利物業為主，而年末結轉尾盤等低毛利項目，疊加年末存貨跌價計提等影響，單季度毛利率大幅壓縮。

2025年12月27日，上海臨港将金港荣盛位于上海市臨港新片區DSH-04單元C07-01地塊予以收儲。該公司将收儲地塊賬面開發成本與收儲價格差額計提存貨跌價準備，至年末存貨跌價損失及合同履約成本減值損失1.55億元。

基于盤活資産帶來的減值，上海臨港表示，短期内可控的利潤減少，能有效避免未來大額資金沉澱和可能的更大虧損，同時提升資産周轉效率，進一步減輕市場去化壓力。

第二曲線

值得注意的是，截至2025年底，上海臨港存貨高達419.49億元，占總資産的47.9%，存貨周轉天數長達2934天。

換句話說，該公司存貨去化時間至少需要8年時間。事實上，這也是園區開發企業的業務模式所帶來的特點，即園區開發周期長，項目投資回報周期長導致存貨高企。

随着企業需求由單一載體需求向綜合發展需求轉變，産業園區功能由“空間載體開發者”向“産業生态運營商”升級，園區開發企業逐步向“開發+運營+服務+投資”協同發展模式轉型。

在轉型發展過程中，上海臨港表示，公司堅持以園區開發運營為基礎，加大産業投資力度，提升園區綜合服務能力，推動形成“空間載體、産業投資、園區服務”協同發展的業務格局。

同時，謀劃與國資體系内優質資産協同發展的路徑，逐步形成投資收益與服務收入協同增長的新動能，重塑“空間+服務+投資”的價值邏輯。

産業科技連線獲悉，在主營業務“失血”之下，處置存量資産成為該公司這一年的新“支線”。

報告期内，上海臨港圍繞“園區創新生态集成服務商和總運營商”的轉型要求，推進以“臨港康橋商務綠洲”為底層資産注入REITs平台工作。

2025年8月份，國泰君安臨港REIT通過擴募發行新份額、募集資金，向上海臨港收購漕河泾科技綠洲康橋園區。

數據顯示，該部分擴募資産估值15.32億元，最終上海臨港以17.23億元擴募對價實現溢價。

截至報告期末，該公司通過盤活公司資産，共計回籠資金約26.25億元。

事實上，将資産注入REITs渠道，也為上海臨港帶來短暫的利潤攀升。

三季度該公司淨利潤攀升至11.03億元，同比增長74.61%，主要得益于資産盤活所釋放的一次性收益。

另一方面，上海臨港作為基礎設施公募REITs擴募基金份額的持有者，該公司旗下上海臨港聯合發展有限公司作為該次擴募基礎設施項目的受托運營管理機構，未來可在取得穩定收益的同時，進一步增強公司資産運營服務能力。

值得一提的是，正如上海臨港在公告中所表示，公司持續拓展園區資産證券化發展路徑，充分發揮REITs等資本運作工具作用，加快打造轉型發展的“第二增長曲線”。

數據顯示，報告期内，上海臨港在銷售及租賃業務收縮的情況下，産業運營服務相關收入正在逐季提升。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

報告顯示，一至四季度，上海臨港産業園區運營服務相關收入分别實現1.06億元、1.11億元、1.39億元及1.43億元的收入，環比實現上漲。

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