京滬二手房價格首現上漲，需求端從“普惠”走向“精準”

觀點指數 在3月31日觀點指數研究院發布的《2026年3月房地産市場分析報告·觀點指數》中，其指出，2月一線城市新房價格環比降幅收窄，京滬新建商品房價格止跌回穩（環比上漲0.2%），其二手房價格自2025年3月以來首現環比上漲；二三線城市降幅亦收窄。時隔11年，深化住房公積金制度改革被再次寫入政府工作報告，有效提振市場信心。

兩會再提“深化住房公積金制度改革”，有效釋放市場需求

時隔11年，深化住房公積金制度改革被再次寫入政府工作報告，標志着房地産政策正從單純的需求刺激轉向制度重構與信心提振的深水區。報告明确提出“深化住房公積金制度改革”，将其作為2026年房地産工作的核心任務之一，旨在通過優化公積金使用機制（如支持租購並舉、靈活就業人員繳存等）來降低居民購房成本，從而有效提振市場信心。

在需求端，政策邏輯正從普惠性刺激向精細化、針對性扶持演變，初婚初育家庭與多子女家庭成為核心受益群體，深刻體現了“住房政策與人口生育政策”的協同發力。這種轉變不僅将住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”的任務中，更在地方實踐中得到了精準落實。

例如，四川南充市首次将結婚支持納入政策體繫，為首次結婚登記的夫妻提供貸款額度1%的财政貼息，並對生育二孩、三孩家庭給予最高15萬元的購房補貼，且補貼範圍覆蓋商業辦公用房和車位；杭州余杭區則通過直接給予新建商品住宅每套5萬元的補助來刺激消費。這些舉措表明，政策正試圖通過降低婚育成本，從源頭上激活剛性需求，並體現出“一類群體一策”的精細化特征。

與此同時，政府工作報告再提出有序推動安全舒适綠色智慧的“好房子”建設，旨在通過高品質供給創造新需求，化解存量風險。南京等城市在政策中明确提出面向青年人、養老人群推出适配土地，並指導改善型住房項目執行高標準設計導則，不限于新建住宅，還包括高質量推進城市更新、穩步實施城鎮老舊小區和城中村改造。通過推出好地塊、提升物業服務質量、建設綠色智慧住宅，政策意圖引導房企從價格競争轉向産品力競争，為改善性需求的釋放提供優質載體，進而促進“以舊換新”鏈條的良性循環。

值得注意的是，地方政府正靈活運用“房票”、以舊換新貼息及财政補貼等組合拳工具，試圖打通一二手房置換鏈條。南京市全面推行“人才房票”政策，精準匹配人才置業需求，並拓寬跨區安置房源，同時對年底前完成“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息，直接降低改善群體的置換成本。

LPR連續10個月保持不變，外部通脹制約降息空間

2026 年2 月我國人民币貸款增加 5.61萬億元，保持了較強的支撐力度，但住戶部門的融資需求仍顯疲軟。分部門來看，住戶部門貸款減少1942億元，其中短期貸款減少3596億元，中長期貸款增加1654億元，但環比上月來看減少1815億元，房地産市場的内生修復動能尚不穩固，需求端的信心恢復仍需時間。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

3月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2026年3月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續10個月保持不變。

結合3月18日央行黨委擴大會議的精神來看，央行強調将繼續實施适度寬松的貨币政策，並注重發揮增量與存量政策、貨币與财政政策的集成效應，以促進經濟穩定增長和物價合理回升。然而，政策寬松的空間正受到外部環境的制約，特别是伊朗局勢尚未明朗，若原油價格持續高位運行，可能形成強勁的成本推動型通脹，進而壓縮貨币政策的寬松區間。

因此，未來利率政策的演繹路徑将呈現出“總量平穩、結構定向”的特點。鑒于全面降息可能對匯率和整體利率體繫形成沖擊，其可能性正在降低；但為了支持房地産市場企穩，結構性降息仍有落地空間。

若後續房地産市場修復不及預期，央行有可能通過單獨下調5年期以上LPR加點，或進一步放寬房貸利率下限的方式，定向降低居民的購房成本。這種“非對稱”的降息操作既能精準發力于地産領域，又能避免調整1年期LPR對宏觀經濟造成不必要的擾動，從而在穩增長、穩物價與穩匯率之間尋求平衡。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

一線城市領跑價格築底，區域分化加劇下短期庫存去化初顯成效

從房價指數總體來看，商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄、同比下降。2月份一線城市商品銷售價格降幅呈現環比持平的态勢，二三線城市呈現收窄狀态。其中，北京繼上海之後2月份環比止跌。

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅和上月持平。其中，北京、上海上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。從同比來看，與去年同期相比下降2.2%，其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%。

其中京、滬、穗終結了環比下跌的态勢，釋放出核心城市資産價值的韌性信号；“領頭羊”效應顯著緩解了市場的悲觀情緒，帶動二三線城市環比降幅同步收窄。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點，同比下降3.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點，同比下降4.0%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

2月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，北京和上海分别上漲0.3%和0.2%。這也是自2025年3月以來京滬二手房價格首次環比上漲。廣州和深圳分别下降0.5%和0.4%。

從同比來看，與去年同期相比下降7.6%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。

二、三線城市二手住宅銷售價格環比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。

而從同比角度來看，二線城市二手住宅銷售價格同比下降6.2%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格同比下降6.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據顯示，2026年1-2月份，新建商品房銷售面積9293萬平方米，新建商品房銷售額8186億元。

庫存去化出現積極信号，2月末，商品房待售面積79998萬平方米，同比增長0.1%，增速比2025年末回落1.5個百分點。其中，待售3年以下面積60616萬平方米，下降1.6%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

分地區看，東部地區銷售額以4678億元居首；西部地區銷售額1698億元，中部地區1656億元；東北地區154億元。

本文節選自《2026年3月房地産市場分析報告 · 觀點指數》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。