爛尾樓里的“白衣騎士”：代建企業攜共益債入局，與國企共擔風險

觀點指數 在3月23日觀點指數研究院發布的《搶灘城更藍海 | 2026一季度代建管理發展報告》中，其指出在行業調整周期下，代建企業盈利空間收窄，頭部業績表現分化。然而，随着國企深化改革聚焦主業，代建企業深度介入存量資産盤活、政府公建及商業運營，正從單純乙方轉型為國企的“資産管理人”與“城市服務商”。

業務盈利難度增加，代建企業加碼共益債重整布局

2025年，中國房地産行業仍處于調整周期，代建行業同樣面臨市場分化、競争加劇的考驗，業務盈利的難度與復雜程度顯著增加。

報告期内，多家代建企業相繼披露2025年經營業績，新簽約代建建築面積明顯分化。其中，新城建管1月19日通過官微發布2025年經營數據，全年新簽約代建規劃建築面積達1061萬平方米，商業代建銷售額為29.6億元，全年交付建築面積18萬平方米；截至2025年末，公司累計管理項目超155個，累計管理商業綜合體項目超70個，累計總管理建築面積突破2600萬平方米。

旭輝建管在2026年度工作會議上披露，截至2025年末，公司在管項目超270個、總建築面積逾4200萬平方米，全年新增項目79個，全年銷售額突破100億元。

金地管理發布的2025年度經營業績顯示，截至2025年末，公司代建業務累計簽約管理面積超過5362萬平方米，同比增長40%；住宅項目累計簽約貨值超3915億元，同比增長22%；商辦項目累計簽約管理投資規模達904億元，政府代建規模超1194萬平方米。

而行業頭部企業綠城管理在2025年業績預告中指出，預期2025年度公司股東應占淨利潤，較2024年同期的約8.01億元人民币下降約40%至50%，利潤下滑主要源于代建行業競争加劇，項目收入下降疊加人員成本剛性導致毛利收窄所致。

除了深耕傳統輕資産代建模式外，金建管也通過共益債投資等創新手段拓展項目獲取渠道，1月28日，金建管官方微信披露，已與宜賓金科城項目完成簽約；該項目中，金建管通過司法重整程序以共益債形式注入資金，同時承擔共益債投資方與代建方的雙重角色。

國企聚焦主業提供增量業務，政府代建考驗代建企業能力

在“十五五”時期深化國資國企改革的宏大背景下，增強核心功能、提升核心競争力已成為國有企業發展的核心目標。在十四屆全國人大四次會議首場“部長通道”上，國務院國資委主任張玉卓表示，“十五五”時期，進一步深化改革，我們的目標就是增強核心功能、提升核心競争力，清晰釋放了國企需聚焦主業、剝離非核心資産、優化資源配置的政策信号。

這一戰略調整為房地産代建行業帶來了結構性的增量機遇：一方面，國企加速出清低效地産資産，需要專業力量盤活存量；另一方面，國企在主業相關的基礎設施、城市更新及保障房建設中，對專業化開發管理的需求激增。

代建企業正成為國企“非主業資産剝離”的關鍵承接者與價值修復者。國企聚焦主業的過程，往往伴随着對非核心地産業務的出清，但這並非簡單的“一賣了之”，更多時候面臨資産沉澱、股權流拍等現實困境。在此背景下，代建企業以“輕資産、重運營”的模式介入，成為了國企化解存量風險、實現資産保值的重要合作伙伴。

以海南高速回歸交通主業的案例為例，其在處置儋州東坡雅居置業股權時遭遇連續流拍，折射出單純通過産權交易市場轉讓資産的難度。面對土地閑置預警和資金沉澱壓力，海南高速從“賣公司”轉向“招商合作”，引入綠城建設與資金方海南譽銀匯。在此過程中，代建企業（綠城建設）不再僅僅是傳統的乙方，而是轉變為資産盤活的操盤方。綠城建設輸出品牌體繫、全過程開發管理與營銷能力，海南譽銀匯負責資金籌措，這種“資金+代建”的雙輪驅動模式，實質上是代建方與國企共同成立了項目公司層面的合作聯合體。

對于海南高速而言，這種合作實現了“減法”與“加法”的平衡：既剝離了重資産開發風險，又通過合作開發實現了土地價值的變現；對于代建方而言，則以較低的資金成本獲取了優質土地資源和貨值。這表明，在國企主輔分離的改革期，代建企業憑借其專業開發能力和資源整合能力，充當了“資産管理人”的角色，幫助國企将沉澱在資産負債表上的“死資産”轉化為現金流，有效降低了國企經營的不确定性。

在增量開發中，代建企業以産品力與運營力賦能國企，實現“品質溢價”。随着房地産市場進入改善型需求主導的新階段，國企在獲取核心區域土地後，往往面臨提升産品力、打造標杆項目的訴求。特别是在住宅代建賽道，代建企業通過輸出成熟的産品體繫和精細化運營能力，助力國企合作方降低開發風險、提升項目品質，實現從“有房住”到“住好房”的跨越。

在貴陽市花溪區楊家山一号地塊棚戶區改造項目中，旭輝建管中標後明确提出将打造區域内首個新規“四代住宅”示範作品。該項目委托方為國有企業貴陽花溪銘創置業，旭輝建管利用其在“四代住宅”（即具備高綠化、大露台等特征的新型住宅）領域的産品研發優勢，結合花溪湖公園的景觀資源，為國企項目注入了強差異化的産品基因。

這種合作模式的核心在于“品牌+管理”的雙重輸出。國企提供土地和信用背書，代建企業提供從規劃設計、工程管理到營銷服務的全鏈條專業解決方案。對于國企而言，引入頭部代建企業不僅能借助其品牌效應加速去化（如綠城管理春節期間認購雙增長），更能通過代建方的標準化體繫規避開發過程中的質量風險。在此角色中，代建企業是國企的“産品總監”和“營銷總代理”，通過跨界融合自身的産品研發能力與國企的資源獲取能力，共同創造超額利潤。

代建企業深度介入城市運營，成為國企“城市服務商”戰略的執行臂。除了傳統的住宅和商業開發，代建行業正向城市配套、公共建築等領域深度滲透。在這一賽道，代建企業與國企的合作不再局限于單一項目的開發建設，而是上升到服務城市戰略、完善城市功能的高度。代建企業正逐步演變為國企實現城市更新、基礎設施建設目標的“執行臂”和“專業智庫”。

潤地管理中標三亞海棠區藤橋安置區項目、金地管理簽約中山沙崗安置房項目，均體現了政府及國企平台對民生配套設施建設的重視。

在此類項目中，代建企業的角色更偏向于“政府工程的專業化代理人”。由于安置房和保障房項目往往涉及復雜的拆遷安置、成本控制和工期要求，國企平台公司往往缺乏足夠的專業團隊，引入代建方能有效提升建設效率，确保民生工程按時交付。

潤地管理中標杭州錢塘區“金磚合作中心（中企國際港）”代建管理服務項目。該項目不僅是地鐵上蓋的城市綜合體，更是服務“一帶一路”與金磚國家合作的國家級戰略載體。作為錢塘區“江海之城”的封面之作，其建設標準高、功能復雜（涵蓋星級酒店、國際人才公寓、交流中心等）。潤地管理在此項目中，不僅承擔傳統的建設管理職能，更需協調國際資源、把控高標準建築品質。這標志着代建企業已具備承接高能級、戰略性公建項目的能力，成為國企在實施國家戰略、提升城市國際化能級時的關鍵合作伙伴。

商業代建賽道分化，代建企業以“投建營一體化”能力助力資産增值。在商業代建領域，輕資産模式成為主流，但競争焦點已從單純的“代建”轉向“運營”。代建企業通過與擁有商業資源的企業平台合作，輸出商業運營能力，實現項目的長期資産增值。

武漢花山河南岸綜合體項目由龍湖龍智造與湖北聯投合作，依托龍湖強大的商業運營能力打造區域商業核心；在合作中，國企（如湖北聯投）通常持有優質商業用地或存量物業，但缺乏後期的招商運營能力。代建企業的介入，填補了“建設”與“運營”之間的斷層。

龍湖龍智造等企業不僅提供開發建設服務，更重要的是引入了其積累的品牌商戶資源、會員體繫和數字化運營工具。對于國企而言，這意味着不僅能通過代建控制建設成本，更能通過後續的商業運營獲得穩定的租金收益和資産升值。在此模式下，代建企業實際上承擔了“商業資産管理者”的角色，其收益模式也從單純的建設管理費向“管理費+運營分成”轉變，實現了與國企利益的深度綁定。

在國企聚焦主業、深化改革的浪潮下，代建行業正迎來從“輔助角色”向“核心伙伴”轉變的歷史性機遇。代建企業通過輸出專業管理、産品創新、商業運營及資源整合能力，不僅幫助國企解決了資産沉澱、開發風險和運營難題，更在城市更新、保障房建設、重大戰略項目落地中發揮了不可替代的作用。

未來，随着國企“瘦身健體”和“提質增效”的持續推進，代建市場的增量将更多來自于國企存量資産的盤活和高品質公建項目的委托。代建企業若想在這一輪洗牌中勝出，必須進一步強化“跨界融合”能力，從單一的工程代建向“投-建-管-運”全生命周期服務商進化，這種基于專業分工的深度綁定，将是房地産下半場最具确定性的商業模式之一。

本文節選自《搶灘城更藍海 | 2026一季度代建管理發展報告》
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