産業園區空置率調整至68%，數據中心攜資本逆勢增長

觀點指數 在3月27日觀點指數研究院發布的《智能經濟 | 2026年2-3月産業園區暨基礎設施投資發展報告》中，其分析指出，當前産業園區市場呈現鮮明的結構性分化特征，傳統重資産運營模式承壓，租金與入住率持續下行，企業利潤兩極分化；與此同時，數據中心等新興賽道表現亮眼，IDC公募REITs擴募落地、國際資本加碼布局。

從産業園區市場表現來看，2022年一季度産業園區平均租金為138.0元/㎡/月，此後呈現階梯式調整态勢，至2025年第四季度降至102元/㎡/月以下，同比下降2.9%，累計調整幅度達26%，為近四年以來的低點。

當前行業結構性分化特征日益顯著，傳統制造業、低端服務業承租能力減弱，疊加園區供給過剩、同質化現象突出，使得以價換量的策略效果逐步減弱。

數據來源：企業年報數據，觀點指數整理

入住率方面也同步變化，從高位逐年回落，2025年三季度首次低于70%，2025年四季度進一步調整至約68%。部分依賴租金收益與重資産開發的企業利潤承壓，倒逼行業向輕資産運營、特色産業培育轉型。

與此同時，2025年第四季度數據中心單方收入363.3元/㎡/月，雖環比小幅下降0.08%，但三年多來累計漲幅12%。作為AI大模型、智算集群的核心載體，算力基礎設施需求持續擴容，疊加綠色低碳、高密機櫃等技術溢價，支撐其收入保持穩健态勢。

簽約與計費層面，2022年以來數據中心簽約率始終維持在90%左右的高位，雖有小幅波動但整體穩定；截至2025年四季度平均簽約率93%，環比上升0.7個百分點，自2025年初AI熱點興起、需求增長以來，呈現穩定上升的态勢。

計費率從2022年初期的約67.4%逐步上升至2025年第四季度的75.5%，同步反映出數據中心項目招商去化效率的提高，客戶使用率及付費意願增強。人工智能、大模型、智算集群等新興應用爆發，數據中心基礎設施需求端持續擴容。

近期，新型基礎設施領域資本運作保持活躍态勢，首單IDC公募REITs順利啟動擴募，動力電池、數據中心等新型基建相關REITs産品實現創新落地，國内外資本同步加速布局數據中心賽道。

南方潤澤數據中心REIT正式啟動擴募，此次拟購入的A-7、A-8數據中心位于河北省廊坊經濟技術開發區，與首發資産A-18數據中心同屬潤澤國際信息雲聚核港（ICFZ）大項目，可形成協同效應。

據悉，擴募標的合計機櫃數量超1.17萬個，總功率超78MW，具備規模化、高標準的運營優勢，将助力構建“投資-運營-擴募-再發展”的良性循環路徑，盤活存量基礎設施資産。

與此同時，更多企業積極推進IDC領域的REITs申報工作。證通電子對外公告顯示，其董事會已審議通過全資子公司開展REITs申報發行相關工作，拟以長沙雲谷數據中心項目作為底層資産。

作為以IDC基礎設施、雲計算和智能終端為特色的數字化服務提供商，證通電子主營業務包含數據中心服務器托管服務，此次REITs申報将助力其盤活IDC資産、拓寬融資渠道，進一步強化核心業務的競争力。

國際資本布局動作頻繁，KKR與新加坡電信組成的财團，以66億新元收購STT數據中心82%的股權，彰顯國際資本對數據中心資産的高度認可；美國投資公司黑石集團（BX）正籌備設立一家上市收購公司，專門聚焦人工智能數據中心收購，目標向主權财富基金等機構投資者籌集百億美元級資金，進一步擴大在AI算力基礎設施領域的布局。

國内企業同樣積極發力，豫能控股籌劃間接投資合盈數據，後者專注于第三方超大規模數據中心業務，下屬數據中心主要分布于京津冀節點，持有及規劃的IT容量超過1GW，整體規模居全國前列，此次投資可實現能源與算力産業的協同發展。

期内，東陽光籌劃收購宜昌東數一号控制權，通過增資參股的方式間接布局秦淮數據中國區業務，依托自身清潔能源與液冷技術優勢，與數據中心業務形成協同效應，助力構建“液冷材料-設備-智算中心”的全棧解決方案。

随着數字經濟的持續滲透與新能源産業的不斷升級，數據中心、動力電池等新型基礎設施的需求将持續釋放，REITs融資模式将進一步推廣，資本與産業的融合将更加深入，新型基礎設施領域将迎來持續擴張。

本文節選自《智能經濟 | 2026年2-3月産業園區暨基礎設施投資發展報告》
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