6年300億，“全球店王”SKP落戶廣州聯手越秀欲再造百億級消費地標

觀點指數 在3月23日觀點指數研究院發布的《輕資産下沉式布局加速 | 2026年2-3月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，以高端商場為主的運營商收入表現各異，但整體呈增長趨勢。

其中，恒隆地産内地商場組合2025年租金收入重歸正增長，同比增長1%至48.71億元，租戶銷售額也同比攀升4%，整體出租率達到96%。

新鴻基2025/2026年度中期數據顯示，其内地零售物業組合的收入增加約5%至21億港元，租金增長與其商場錄得高出租率、租戶銷售額回升等因素有關。

在行業復蘇的背景下，商業地産企業紛紛加速戰略調整，整體呈現“高端化布局、輕資産下沉”的雙重趨勢。

高端化方面，越秀地産期内以超236億元的總價摘得廣州馬場地塊，折合樓面地價約85000元/平方米，刷新廣州史上最高樓面單價。該地塊的出讓條件明确須引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營後6年内，累計銷售貢獻不低于300億元。

拿地後不久，越秀集團就官宣與北京華聯（SKP）在北京正式簽署合作協議，宣布具有“全球店王”之稱的SKP落戶廣州珠江新城馬場地塊。

據了解，該地塊将采取“越秀開發+SKP運營”的模式，規劃建設12.5萬平方米的商業中心，引進全球高端時尚品牌，帶動時尚、會展、文旅、高端服務等上下遊産業鏈協同發展，形成高端消費産業集群。

這背後意味着，未來廣州SKP開業後，有望成為年銷售額百億級的國際消費新地標，同時還将極大提升廣州高端商業資源的吸附力。

輕資産模式也成為企業擴張的重要路徑，世茂、愛琴海、旭輝、華潤萬象生活等企業加速布局下沉區域市場，搶占空白賽道。

來源：公開資料，觀點指數整理

其中，華潤萬象生活作為商管頭部企業，拿下了宜昌、合肥4個輕資産項目運營權，標志着其在華中、華東區域的商業版圖進一步鞏固。

其余的世茂、愛琴海、佳兆業、旭輝等企業則通過聚焦特定區域如長三角、華南和細分賽道如TOD、文商旅、年輕力，形成差異化競争力。

不過需注意到，當前輕資産已從單純的管理輸出，轉向“全周期運營+資産增值”的綜合服務，這也愈發考驗企業的規劃、招商、運營等綜合能力。

新開業項目方面，據觀點指數統計，截止2026年3月13日，全國範圍内共開出55個商業項目，總體量超340萬㎡。

整體來看，上述項目主要集中在二三線城市及下沉市場，業态以社區商業、區域型購物中心為主，聚焦便民消費、家庭消費，如重慶江津吾悅廣場、武漢江夏萬象匯等項目。

聚焦樣本企業方面，百聯、寶龍、武商、新鴻基及印力等頭部企業均有新項目入市，13 個項目合計面積約119.7萬㎡。新開業項目覆蓋新一線城市武漢、杭州、南京、合肥、二線濟南及三四線商丘、淮安、黃岡，體現商業下沉與核心城市深耕並行的趨勢。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

拟開業重點項目方面，據觀點指數統計，包括華潤萬象生活、龍湖商業、新城控股等在内的13家頭部運營商在2026年計劃新開74個項目，總體量将超750萬㎡。

其中，杭州恒隆廣場預計将于2026年4月底試營業。作為恒隆地産在内地的第11座高端商業綜合體，項目總建築面積約39萬平方米，将引入近250個品牌，涵蓋逾70家高能級首店。

其中不乏國際一線奢侈品牌、高端潮流品牌及特色生活方式品牌，建成後将成為杭州高端商業新地標，進一步豐富杭州核心商圈的業态組合。

期内，從港資樣本企業披露的最新業績數據可以看到，内地零售項目正持續回暖，高出租率與銷售額增長成為核心亮點。

截止2025年底，太古地産内地零售項目保持高出租率，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港出租率分别達99%、100%、99%，上海興業太古匯、成都太古里出租率也維持在96%以上。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

銷售額方面，上述六個商場2025年銷售額均錄得同比增長。其中上海興業太古匯表現最為突出，得益于2025年LV全球最大地標“路易号”帶來的熱度與客流，該項目期内實現49.6%的銷售額正增長，位列所有項目之首。

恒隆地産旗下高端商場2025年同樣錄得明顯回升，除天津恒隆廣場、武漢恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場受區域消費環境影響，銷售額同比略有下滑外，其余多數商場均實現正增長。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

10個商場中，7個商場的收入錄得正增長。其中，上海兩個核心項目表現穩健，上海恒隆廣場收入實現1%的增長，上海港匯恒隆廣場收入增長2%。

出租率方面，8個商場錄得出租率同比增長，平均出租率維持在95.8%的高水平，上海港匯恒隆廣場和無錫恒隆廣場更是達到滿租狀态。

新鴻基零售物業組合同樣表現良好，上海國際金融中心商場、廣州天環廣場和IGC等核心項目，2025/2026中期的租戶銷售額均錄得同比增長。

新世界發展旗下商業項目同樣運營平穩，截止2025年末，上海K11購物藝術中心期末出租率為92%，廣州漢溪K11出租率達96%，並依托“藝術+商業”的差異化定位，持續吸引年輕客群，期内舉辦各類藝術展覽、潮玩活動超30場，帶動客流同比增長5%。

觀點指數認為，上述項目之所以取得不錯的業績表現，與過去一年的運營舉措相關。2025年，上述代表項目均緊貼市場動向，較好迎合了消費者對優質與體驗零售的追求，並借助新興趨勢推動宣傳活動和租戶銷售，為業績增長帶來新動力。

數字化運營方面，AI技術逐步應用于零售商業項目運營，成為提升運營效率、優化消費體驗的重要手段。

2月，恒隆地産自主研發的首個智能AI助手“小隆”在無錫恒隆廣場正式上線，“小隆”基于大語言模型打造，依托微信小程序提供服務，可實現停車查詢、店鋪導航、會員權益解答、活動預約、投訴反饋等多元功能，上線首月累計服務用戶超10萬人次，用戶滿意度達92%。

在此基礎上，恒隆地産計劃在2026年下半年将“小隆”推廣至全國所有旗下商場，逐步實現AI技術在商場運營全場景的應用。

除恒隆外，其他頭部企業也在加速數字化轉型。據觀點指數了解，華潤萬象生活已上線“萬象AI管家”，實現會員精準營銷、業态布局優化等功能，依托大數據分析用戶消費習慣，為商戶提供精準運營建議。

凱德集團也引入AI巡檢繫統，實現商場設備、環境的實時監測，提升運營效率，降低運營成本；新城控股則通過AI技術優化停車場管理，實現智能尋位、無感支付，提升用戶停車體驗，進一步增強項目的吸引力。

本文節選自《輕資産下沉式布局加速 | 2026年2-3月商業地産零售業态發展報告》
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