楊勁：中信城開以“四新”探索房地産發展新路徑 | 2026觀點年度論壇

本文為楊勁先生在2026觀點年度論壇發表的演講。

楊勁（中信城市開發運營有限責任公司黨委書記、董事長）：各位同仁和媒體朋友們，大家下午好。非常高興能夠參加這次論壇，跟大家做一些交流。其實我本人很少在論壇上發言或者演講，主要因為最近這些年，這個行業确實很痛苦，有時候覺得沒有什麼好講的内容。

昨天晚上臨時定下來，今天給大家做一些匯報，所以我沒有來得及做PPT。借這個機會，我努力跟大家分享一下中信城開在當下環境中的一些轉型做法。

昨天晚上跟陳總聊天的時候，我問了她一個問題。我說，觀點接觸的企業特别多，特别是房企，大家怎麼看未來的市場？陳總說，最樂觀的預期是今年年中，也就是六七月份，市場可能企穩；最悲觀的觀點是要到明年年底，甚至是2028年初；主流觀點則集中在今年底到明年初，大概市場會企穩。

但無論怎樣，我還是感到比較欣慰，因為至少在政策的發力之下，大家對市場重新有了預期。相比一兩年前，所有的從業者對市場幾乎都是極度悲觀的狀态，現在至少少了些許痛苦。

我的觀點是，房地産第一它影響金融安全；第二它惠及民生；第三它鏈接的産業非常多。所以我認為，城鎮化和消費升級這兩大引擎，未來仍會帶動行業前行。也正因為如此，今天我們在這里讨論企業的轉型發展，非常有意義。

我認為，當前房地産行業正站在新舊模式交替、底層邏輯重塑、政策導向愈發清晰的歷史關口。再次感謝觀點提供這樣一個機會，能夠與各位行業專家、業界領袖聚在一起，坦誠對話、凝聚共識。

首先我想說，我們現在正身處前所未有的兩難困局。最近這兩年，我經常和行業同事交流，大家都非常難受。我們的資金都變成了土地和房子，在市場下行階段賣不出去；如果不拼命去化，流動性就會出問題，甚至可能爆雷；如果努力去賣，折價回款又會讓企業的經營和财報承受巨大壓力。

前天，復星的郭廣昌董事長給投資者寫了一封信，因為復星公布的年報出現較大虧損。他提到一個觀點，叫“天晴的時候修屋頂”，因為計提減值是為了讓企業未來發展得更健康，不是等到狂風大雨、屋頂漏雨的時候才去應對。

這個觀點我比較認同。市場下行的時候，企業一邊要拼命賣房子，一邊又要承受EBITDA下降、杠杆率上升、報表變難看的壓力。我記得大概在幾個月前，國家有關部門還發表了有一個觀點叫“理性看待房企報表的波動”。某種意義上說，确實是進亦憂、退亦憂，每一步都在負重前行。

我們現在确實處在這樣的兩難選擇之中--到底是保現金流，還是保利潤、保損益？現實往往是，如果不保現金流，企業就可能出問題。

從更深層次看，行業當下的挑戰本質上來說，我認為是宏觀經濟轉型與城市發展階段叠代的必然結果。中央城市工作會議已經明确指出，我國城市發展已從大規模增量擴張全面轉向存量提質增效的新階段。

在座都知道，過去這個行業通過“高負債、高杠杆、高周轉”來實現快速擴張，增長動能高度依賴土地紅利和市場溢價。那時候我們常講，做房地産就是賺土地的溢價、房子的溢價、品牌的溢價。但現在，這種粗放式的規模增長模式已經失靈，行業正在轉向兩個重點：做優增量、盤活存量。

目前國家政策大力支持城市更新、城中村改造、保障性住房建設和“好房子”等方向，這些都是國家明确指向的賽道，我覺得也将成為未來房地産價值創造的主戰場。

我經常在各地被城市政府官員或者行業同仁問到，中信城開到底在幹什麼？我通常回答，中信城開現在做的，就是國家需要我們做什麼我們就做什麼。關于房地産調控，國家當前反復強調的幾個關鍵詞--模式創新、城中村危舊房改造、風險化解、“好房子”建設，基本上就是我們在做的事情。

在我看來，房地産企業迫切需要完成從開發商向城市綜合運營商的角色躍遷，今天我不認為中信城開是開發商。未來行業内企業比拼的不再是誰拿地更快、規模大小，而是誰擁有更卓越的産品和内容，誰擁有更強的點石成金能力。

我個人認為，未來房地産企業比拼的核心競争力是六大能力：第一是模式創新能力，第二是産品打造能力，第三是金融設計能力，第四是資源整合能力，第五是技術應用能力，第六是運營提效能力。就是未來房地産企業比拼的是模式創新，産品精研、金融設計、資源整合、技術應用與運營提效六大能力。

面對整個行業發展邏輯的更叠和挑戰，作為行業中的一員，今天我在這里，主要想和大家分享一下中信城開的思考與行動實踐。

中信城開是中信集團新型城鎮化闆塊中的房地産平台公司，致力于成為價值創造能力領先的城市綜合開發運營服務商。成立以來，主要依托中信集團“金融+實業”的産融協同優勢，确立了“開發+運營”雙輪驅動的業務格局，重點關注風險化解、城市更新、核心資産投資、優質資産運營等賽道。

中信城開秉持創新主義、長期主義、産品主義、服務主義，全力構築“探索新模式、打造新産品、運用新技術、構建新生态”的“四新”轉型發展路徑，力争在復雜多變的環境中，探索具有中信特色的房地産發展新路徑。

接下來，我簡要向大家匯報一下這“四新”。

第一是探索新模式。我們依托集團資源，創新打造了“金融支持+風險隔離+資産管理”的風險化解模式。在隔離風險的前提下，聯動AMC、銀行、信托和社會資本，為困境項目注入盤活資金，以及後續的開發貸、經營貸等資源，同時輸出自身的地産開發管理能力。根據每個項目的不同情況，提供代建、監管、委托運營等各類專業化服務，推動爛尾項目重新形成有效資産，再通過銷售、持有、運營、處置等多元路徑回籠資金，最終解除風險。

大家可能也了解到，中信和佳兆業有一單很大的合作，其實我們這個模式就是“金融支持+風險隔離+資産管理”。第一步，我們給出險項目尋找增量資金，這些增量資金可能是存量債權方的增量信貸，也可能來自AMC公司的公益債，還可能是我們中信城開自身的資金。第二步，我們進行交易架構的搭建和風險隔離，讓增量資金在資産包里運轉。第三步，也是最核心的一步，就是由中信城開進場操盤，負責代建、監管。正因為中信進場，增量資金才更願意投入到項目中。

沿着“金融支持+風險隔離+資産管理”這一模式，目前中信城開已經在全國十幾個城市落地了30多個化險項目，管理貨值超過2000億元。這個模式也得到了各級領導的高度認可，既為行業風險緩釋、市場穩盤貢獻了力量，也走出了一條屬于中信城開的轉型之路。

在模式創新上，我們在運營端也在持續優化商業運營的模式，主要是通過空間、科技、服務、數據四大場景的構建，提升運營效率，進而助推資産價值躍升。在空間場景上，我們主要的做法是形态重構和價值挖掘；在科技場景上，我們主要運用新技術，讓樓宇更加綠色、環保、節能、智能化。

比方說，在北京有一個地標叫京城大廈，我們業主方用了三年時間投入1.5億元資金，對大樓的配電、消防、冷源、熱源等進行了繫統化改造。改造之後，大樓的空氣質量和整體環境明顯提升，老租戶留住、續租意願增強，外部客戶入駐意願提升，進而帶動租金和出租率大幅上升。這棟大樓在2016年的利潤報表上只有幾十萬元，到了2020年達到5000萬元，現在已經超過1億元，大概在8到10年的時間里，運營收益提升非常明顯。

服務場景方面，我們主要依托中信龐大的産業體繫，針對住戶、租戶、商戶和白領，提供To B、To C的各類增值服務，打造生态；在數據場景方面，我們主要構建數字化運營管理平台和人員管控平台，大幅降耗。

這些四維賦能舉措和模式創新，增強了客戶黏性，提升了客戶體驗，也極大地促進了經營績效。以上是第一個方面。

第二，打造新産品。中信城開緊扣住建部“好房子”建設導向，研究並發布了“四好一高一全”的産品價值觀，即居住環境好、建築品質好、戶型設計好、運營管理好、智能水平高、增值服務全。這個“好房子”標準體繫包含了“六法、十八策、一百零八則”，具有1280項具體技術條目，全面覆蓋剛需、改善和高端住宅産品線。

與此同時，依托中信品牌底蘊和綜合權益，我們打造了“信悅”産品繫列，以文化引領、産業賦能、科技賦能、健康賦能，助力客戶全方位體驗中信美好生活。

去年，由中信城開操盤的深圳信悅灣項目占據了城市核心區位，憑借極致産品力“一戰成名”，實現了首開兩小時銷售超過100億元，創下多項市場紀錄。這個項目賣得好，我認為主要有幾個原因。

第一是位置好，位于深圳灣最核心區位，位置好、地段好，房地産離不開位置，這個因素占據了很大原因；第二，我們把産品做到了極致--項目有六大首創設計，比如“戶戶觀海”的通透格局、罕見采用鑄鋁材質的外立面（也是深圳目前唯一一個）、270度無柱全景客廳、雙會所、雙泳池以及地下泛大堂等；第三，我們在銷售策略上也采取了獨立主張，圍繞高淨值人群資産配置需求進行了繫統安排。同時，社區還引入“中信八景”、打造社區藝術館等内容。可以說，好産品非常重要，我們在其他城市的項目也同樣得到了市場認同。

第三，運用新技術。中信城開以數字化、智慧化、綠色化技術賦能業務全周期。在建造端，我們應用數字孿生、智慧造樓機等平台和方法，實現施工可視化、高效化、安全化；在産品端，我們融入低碳遮陽、全屋淨水、智能物聯等繫統，提升居住舒适度與節能水平；在運營端，以AI輔助加強市場和客戶研判，實現資産運營效率與客戶體驗的雙提升。

這里我也順便匯報一下，除了傳統商業運營業務之外，去年中信城開還拓展了停車場這一新賽道。停車場資産具備現金流穩定、抗周期能力強的特點。我們通過基金獲取資産的特許經營權，聯合行業頭部搭建運營平台，以精細化運營提升運轉效能。目前，這項業務的發展态勢非常好。

最後，我想匯報的是構建新生态。去年，中信城開發起設立了“信悅融”城市更新與運營聯盟。城市更新這項業務，說起來容易，做起來很難，它是一項貫穿規劃、融資、改造、産業導入與長效運營的繫統工程，單靠一家企業難以破局。我們經常看到，很多有潛力的項目在深入接洽後最終擱淺，並不是因為意願不足，而是因為缺少匹配的資源和繫統化的解決方案。為此，我們搭建這個平台旨在匯聚各方優質資源、構建專家智囊，共同為項目會診把脈、開方抓藥。

我們認為，唯有打破邊界、開放協作，才能真正把握機遇，讓項目找到最适配的發展路徑。

在生态構建方面，前面我也提到了另一點。無論是在開發領域還是運營領域，我們都充分利用中信集團全産業鏈的優勢，讓客戶、租戶、商戶和白領能夠充分享受中信各個行業的權益，打造屬于中信客群的社區生态。

各位同仁，轉型之路雖然有挑戰，但黎明已至，曙光在前。《求是》雜志接連兩次發文，強調持續穩定房地産市場預期，給了我們從業人員信心和鼓舞。

未來，希望大家共同以專業守底線，以創新破困局，以協同創未來，一道推動這個行業向上生長、向善同行，為新型城鎮化建設和經濟社會高質量發展貢獻屬于我們這一代地産人的責任與力量。謝謝大家！

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