世邦魏理仕發布《2026年第一季度上海房地産市場回顧》報告

2026年4月9日，上海- CBRE世邦魏理仕近日發布《2026年第一季度上海房地産市場回顧》報告，解析上海商業地産市場最新發展狀況與趨勢。

世邦魏理仕中國區研究部資深董事陸燕表示：“2026年的首兩月，上海經濟在政策支持與外需回暖共振下實現良好開局，為全年穩健運行奠定堅實基礎。辦公樓優質項目引領需求釋放，帶動全市去化環比持續改善。零售市場餐飲與服飾品牌表現活躍，市場在分化叠代中重塑競争格局，消費結構升級趨勢明顯。倉儲物流進出口貿易強勁復蘇，三方物流與制造業雙輪驅動去化。商務園區辦公樓TMT需求強勁支撐去化，全市空置率小幅攀升。投資市場核心資産吸引力凸顯，多元資本加速入局。”

優質辦公樓市場：優質項目引領需求釋放，推動全市去化持續改善

2026年第一季度，上海辦公樓市場共錄得4個新項目交付，分别為A.F.A上海融僑中心、徐家匯中心三期B座、上海華潤中心以及香港置地西岸中環（T7&B3-B5），新增體量合計約47.2萬平方米。這些優質甲級項目的入市，為企業升級搬遷提供了更多選擇空間。一季度全市淨吸納量環比增長26%至14.8萬平方米，空置率受新增項目影響環比上升1.1個百分點至24.4%。

從本季度需求結構來看，專業服務業上升迅速，以21%的占比位居首位，其中廣告傳媒及律師事務所貢獻最為顯著。某綜合性律所及國内營銷行業龍頭企業分别在華潤中心及阿里中心·徐匯濱江的落地，合計為全市帶來了超過2.5萬平方米的搬遷需求；金融業位列第二，占比15%，需求主要集中在陸家嘴及北外灘等闆塊，某全國性綜合類證券公司在北外灘金茂中心的入駐成為本季度面積最大的成交之一；消費品行業排名第三，占比14%，其中以奢侈品牌在核心商務區内的調整較為活躍；第三方辦公及酒店分列第四、第五位，占比分别為12%和11%，環比均有所提升，反映出在下行市場中租賃方式正逐步趨于多樣化。

從區位表現來看，北外灘位列第一，占比15%，除證券公司外，金融服務、消費品企業均有新增成交，同時第三方辦公及酒店亦呈現擴張趨勢；陸家嘴闆塊以11%的占比位列第二，需求仍以金融業為主，在保持闆塊内部流動活躍度的同時，也開始對周邊闆塊形成一定吸引力，階段性降價策略成效顯現；徐匯濱江排名第三，占比10%，連續兩個季度跻身前五；南京西路和世紀大道分列第四和第五位，占比分别為9%和8%。

租金方面，一季度租金繼續延續下行趨勢，全市租金報價環比下降0.5%至每月每平方米240.5元，有效租金環比下降2.4%至162.2元。延長免租、裝修補貼及搬遷補助等組合讓利方式已顯著降低租戶搬遷成本，有效撬動了市場的搬遷需求，推動本季去化提速。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年4月

世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“2026年首季，上海辦公樓市場在調整中展現出一定的結構性韌性。盡管整體租賃環境仍面臨供應壓力，但企業對高品質辦公空間的偏好未減，以'成本優化'與'品質升級'為核心的搬遷需求持續釋放，成為支撐市場穩健運行的關鍵力量。未來六個月，上海辦公樓市場将迎來K11 Atelier、靜安新中心等一批新增供應入市，這将進一步豐富核心闆塊的租賃選擇，為市場注入新的活力。伴随宏觀預期的穩步回暖，以及'十五五'規劃下重點産業發展的持續推動，市場供需關繫有望在結構層面加速修復，邁向動态再平衡的新階段。”

零售物業市場：市場在叠代中重塑，服飾與餐飲品牌活躍

第一季度，上海零售市場共錄得14萬平方米新增供應，入市項目為位于闵行莘莊商圈的新鴻基天荟廣場。新項目力推“Sociater”創新空間概念，将社交、劇場與藝術三大維度深度融合，通過沉浸式展覽、演出、社交地標等元素，構建差異化商業定位，為莘莊闆塊注入新的體驗維度。

由于新項目入市采取分階段開業策略，整體開業率仍處于爬坡階段，本季度全市淨吸納量錄得3.4萬平方米。存量市場層面，核心闆塊正經歷品牌更叠與業态結構調整，部分次級商圈部分品牌退出或定位調整，導致短期空置率與招商重構壓力增大，去化周期延長。季末，全市購物中心首層租金環比下跌0.6個百分點，報每天每平方米人民币30.9元。

需求方面，餐飲品類需求占比達43%，本季度亞洲菜繫回歸勢頭強勁：以壽司郎為代表的回轉壽司及漢堡肉、壽喜燒等日料品牌集中開業，印證“極簡高質”的消費邏輯進一步滲透市場。烘焙甜品領域，野人先生于Fufu上海開設全球旗艦店，海底撈跨界開設海底撈糖水鋪。飲品賽道則持續細分，酸奶、泰式奶茶及果蔬茶熱度集中，樓下酸奶于港匯恒隆開設門店，泰柯茶園于日月光廣場開業。

時尚服飾類需求占比23%，成為零售增長的首要驅動力。其中，運動戶外較上季度熱度放緩，精品化布局仍在推進，高爾夫潮流品牌Malbon于靜安嘉里中心落子中國首店，女裝賽道回溫明顯，ONE MOMENT于淮海百盛開設規模1,200平方米的三層旗艦店；本季度韓國品牌延續拓展節奏，MUSINSA STANDARD于新世界新丸中心開設第二門店，Mmlg于美羅城持續布局。國潮與文化復興，珠寶首飾類開業活躍，周大生國家寶藏主題店、TSL謝瑞麟及多家設計師珠寶品牌分别于虹橋、長風等次級商圈落位。消費電子産品方面，影石分别于核心商圈和次級商圈開設新門店，活躍度較上季度有所回升。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年4月

世邦魏理仕中國區商業租賃交易負責人希諾表示：“預計未來六個月，将迎來超132萬平方米新增供應，其中徐家匯、莘莊的等闆塊的集中入市将進一步加劇核心商圈與新興區域之間的客流競争。2026年上海整體消費環境正穩步回升並趨于理性，線下實體商業的消費意願正在加速重構，面對供給放量與需求修復並行的格局。同時，上海正通過首發經濟、銀發經濟與數字消費創新等手段拓展差異化消費場景，以豐富業态與提升體驗來對沖同質化競争帶來的空置與租金壓力，轉短期供應壓力為長期競争力。”

倉儲物流市場：進出口貿易強勁復蘇，三方物流與制造業雙輪驅動去化

2026年第一季度，上海倉儲物流市場未錄得新項目入市。整體市場需求保持相對活躍的态勢，全市淨吸納量錄得約18.2萬平方米，全市季末空置率環比下降2.4個百分點至22.5%。從子市場去化來看，金山、松江和青浦是本季度主要的去化貢獻區域，闵行和空港等核心區位也有所去化；但同時在寶山、嘉定等區域也錄得了大面積的退租情況。總體而言，各區域空置表現分化依然明顯：青浦、金山、嘉定空置率較高；而普陀、空港空置水平則相對較低。

整體行業需求方面，市場主要由第三方物流和制造業雙輪主導。今年開局，受宏觀經濟復蘇提振，上海首兩月社零增速持續攀升，進出口總值同比大增23.1%。其中，電動汽車與锂電池出口激增，半導體等高技術産品進口顯著放量。進出口兩端的強勁勢頭為實體倉儲擴租提供了充沛動能。本季度，三方物流以43.4%的占比位列需求榜首，錄得包括國内知名物流與多家供應鏈企業在青浦、闵行和金山等地的大面積新租成交。制造業需求緊随其後，占比達33%，其中汽車産業鏈表現最為亮眼。期内錄得多筆成交，包括某知名新能源汽車品牌在闵行新設交付中心，以及多家其他汽車品牌在闵行、青浦的新租。此外，批發零售類亦有積極表現，生鮮電商與日用快消巨頭的新租和續租持續為市場帶來去化。

租金方面，全市租金仍處下行通道，但調整節奏已經出現積極信号，本季環比跌幅已收窄至1.6%，且這是連續第三個季度錄得跌幅收窄。當前全市平均租金降至每月每平方米35.8元。具體到各子市場，嘉定、外高橋、松江和金山等區域的報價下調幅度超2%，業主“以價換量”加速去化的意願仍較強；其余子市場租金報價基本平穩。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年4月

世邦魏理仕中國區産業地産租賃交易聯席負責人鄭帥、方聞驕表示：“回顧2026年開局，上海倉儲物流市場在宏觀經濟復蘇、社零消費回暖與進出口強勁反彈的多重利好下展現出極強的修復韌性。未來六個月，上海倉儲物流市場預計還将迎來約40萬平方米的新項目入市，主要分布在松江、臨港、青浦和浦東其他子市場。由于整體新增供應的體量相對有限，市場去化壓力下降。疊加進出口貿易勢頭持續向好以及相關供應鏈物流需求的穩步釋放，預計未來租金的跌幅還會進一步呈現收窄的趨勢。”

商務園區市場：TMT需求強勁支撐去化，市場空置率小幅攀升

第一季度，IBP國際商務花園四期與新嘉中心交付，為市場帶來新增優質面積27.5萬平方米。盡管處于傳統交易淡季，本季度實現淨吸納量8.6萬平方米，環比下降17.3%，但同比增長39.9%，較過去兩年呈現相對積極的開局。

在行業需求方面，TMT行業以61.5%的占比主導市場去化場，其中，其中電信通訊與芯片半導體企業最為活躍，平台互聯網和遊戲類公司緊随其後。這反映出，半導體國産替代與技術升級，以及數字娛樂與遊戲産業持續繁荣，正為市場注入強勁的新動能。此外，生物醫藥貢獻了約10%的需求，主要集中于制藥與醫療器械領域。快銷類租戶帶動消費品零售占比7.1%。近兩個季度，酒店餐飲業需求占比持續上升，本季達到6.9%。這一需求結構的背後，源于兩方面因素：一是産城融合戰略推動産業園區向“生産+生活+服務”的復合功能區轉型；二是上海從去年開始出台存量資産盤活政策，鼓勵将低效的商務樓宇、閑置的辦公空間改造為酒店、服務式公寓在内的多種業态，直接帶動了相關業态的需求。

對比各子市場的表現，張江、金橋與漕河泾三大闆塊推動了市場近七成的去化，分别貢獻37%，17%和15%的租賃需求。其中張江受TMT與生物醫藥企業搬遷需求驅動表現突出；金橋與漕河泾分别貢獻了17%和15%的需求，前者呈現出以酒店餐飲為主的業态特征，後者則受益于TMT、金融及高端制造企業的搬遷支撐。此外，張江、桃浦及北楊人工智能小鎮還錄得了一定規模的企業投資自用需求。整體來看，盡管各子市場的租賃需求均呈現小幅回暖态勢，但受新增供應入市影響，供需關繫仍面臨一定壓力。全市整體空置率環比上升0.8百分點至26.8%；與此同時，平均租金報價同比下降0.4%至每月每平方米132.5元。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年4月

世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“第一季度市場開局良好，但2026年将有110萬平方米的新增園區研發辦公項目的供應入市。展望未來，市場有望在'十五五'新興産業的推動下，特别在TMT、制造業、消費等行業的升級發展下，迎來結構性復蘇。随着上海'2+3+6+6'現代化産業體繫的深化，集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導産業将持續引領創新，新一代電子信息、智能網聯新能源汽車等六大新興支柱産業将夯實增長基礎。綜合供需重構與行業轉換，市場有望在産業升級與空間優化中實現供需趨于平衡。”

物業投資市場：核心資産吸引力凸顯，多元資本加速入局

2026年一季度，上海物業投資市場共錄得27筆交易，交易總額約136.3億元，環比下降9.8%。單筆交易規模較去年平均水平有所提升，市場投資意向穩步修復，投資型交易按金額占比突破80%，釋放出市場築底企穩的積極信号。

辦公樓物業交易活躍度穩居首位。季内新茂大廈完成第五次易手，折射出買賣雙方對核心地段長期價值的深度共識。随着核心闆塊資産性價比優勢愈發凸顯，季内超六成辦公標的位于内環以内。金融與航運行業自用買家布局濱江闆塊，方大炭素通過法拍渠道斬獲建國西路西公館。與此同時，全國資本正加速重組上海核心資産版圖，季内廈門國企購入仙樂斯廣場、濟南民企購入黃浦中港匯兩筆交易落地，推動綜合體交易金額占比躍升至29%。此外，保險機構與地産基金為尋求更穩健的現金流收益，正向酒店與長租公寓賽道積極布局。

内資買家持續占據主導地位。企業買家以34%的交易份額居首，且其中逾七成資金為投資屬性，異地民企對滬投資熱情不減。地産公司緊随其後，占比達31%，多傾向于在價格窗口期憑借專業運營能力精準抄底核心資産。機構投資者與地産基金合計占比20%，除長租公寓與酒店外，穩定運營的辦公物業與商業裙房亦是其配置重點。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年4月

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“2026年一季度上海物業投資市場盡顯'核心吸引力'。單筆交易規模的上升與投資型交易的主導，標志着市場情緒已從審慎觀望轉向戰略布局。随着核心資産估值回歸理性，高品質辦公樓将持續吸引自用企業及長線資本的關注。與此同時，異地民企與地方國資正成為上海市場不可忽視的買方力量，跨區域的資本流動也為上海存量資産的價值發現與盤活提供持續動能。随着商業不動産REITs試點的加速推進，辦公樓、商業及酒店物業有望迎來流動性紅利。未來的市場博弈将不僅限于價格，更在于投資者對底層資産的精細化運營能力與退出渠道多樣性的深度構建。”

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