從17單申報到百億估值 REITs風口之上如何尋找商業不動産價值釋放答案

（2026年4月10日）當“十五五”勾勒的商業發展藍圖徐徐展開，盤活存量資産、擴大有效投資成為商業地産行業高質量發展的核心命題。

政策層面持續為行業指明方向。此前，證監會此前出台多項政策，推動REITs市場高質量發展，明确啟動商業不動産REITs試點；2026年繫統工作會議進一步強調，要穩妥推進試點落地；同年3月全國兩會亦明确提出，要深化存量資産盤活改革，推動商業不動産市場健康發展。

繫列政策標志着我國REITs市場正從基礎設施領域向商業不動産領域擴容，行業邁入存量盤活與價值重構的新階段。作為存量盤活的核心工具，REITs正迎來政策紅利的集中釋放。

從市場反應來看，自政策發布以來，國内商業不動産REITs的申報熱度居高不下。據觀點指數統計，截止3月31日，已有17單商業不動産REITs項目正式提交申報，拟募集資金超500億元，部分已經獲受理。

從申報項目的底層資産來看，涵蓋購物中心、奧萊、寫字樓、酒店、綜合體、社區商業等多種類型；發行方則包括凱德集團、保利發展、銀泰百貨、砂之船等數十家國内知名商業地産企業，充分體現了行業對商業不動産REITs發展前景的堅定信心。

從資産類别看，零售商業依然占據核心地位。在首批申報的項目中，多個項目以零售商業為核心底層資産，其中購物中心、奧萊等熱門零售業态占比過半，展現出較強的消費屬性與較高的資産質量。

放眼全球成熟市場，商業綜合體、零售商業等一直是REITs的重要底層資産。而在我國，商業不動産存量龐大，零售商業作為直接連接消費市場的核心載體，其發展質量與運營效能，直接決定REITs産品的發行潛力與長期價值釋放空間。

以杉杉奧萊旗下的中金唯品會封閉式商業不動産REIT為例，該産品為首批申報項目中募資規模最大的零售商業類産品，拟募資74.7億元，原始權益人為唯品會旗下杉杉商業，底層資産為鄭州與哈爾濱兩座杉杉奧特萊斯。兩項目均為區域龍頭項目，總估值超74億元，2025年聯營收入均實現超17%的增長，經營勢頭強勁。

同樣值得關注的是，新城控股旗下的常州天甯吾悅廣場與南通啟東吾悅廣場，作為廣發新城吾悅REITs的底層資産，亦是其標志性的成熟項目。其中，常州天甯吾悅廣場位于天甯經濟開發區核心位置，2019年10月投入運營，總建築面積約17.38萬平方米，商業可租賃面積6.96萬平方米。截至2025年9月30日，出租率達97.15%，有效租金為99.38元/平方米/月，2025年前三季度實現EBITDA 5251.66萬元，整體估值11.47億元。

當前行業面臨的核心課題，無疑是通過專業化運營提升零售商業的資産價值，實現REITs成功發行與長期價值釋放。可以說，誰能穩住出租率、客流、銷售與租金，誰就能在資本市場獲得更高的溢價。未來是運營為王的時代，比拼的正是誰能把商業項目運營得更精更深。

行業正站在轉折與機遇的交匯點，亟需一場深度對話破解發展難題。在此背景下，以“無界共生 消費新邏輯”為主題的2026觀點購物中心暨零售消費峰會，将于4月16日下午在深業上城城市雲客廳盛大啟幕，為行業搭建思想交流與智慧碰撞的平台。

峰會将匯聚商業行業專家、頭部運營商、資深操盤手及知名品牌代表，圍繞政策解讀、存量盤活、商業運營、消費趨勢演變等核心議題展開深入探讨，分享實戰經驗，破解運營賦能價值釋放的核心難點。

會上，觀點指數研究院将重磅發布行業標杆成果——《表現力指數 • 2026購物中心暨零售消費發展報告》與“表現力指數 • 2026零售商業綜合實力卓越表現50”研究成果，為行業發展注入新動能。

其中，報告将圍繞以購物中心為代表的零售商業業态，展開全方位解讀與剖析。内容涵蓋市場綜述、商業企業、零售項目、商業品牌、電商、商業REITs等多個篇章，既包括對市場和行業的洞察，也聚焦代表性商業項目的剖析，為從業者提供更多的參考和借鑒，把握發展新潮流，捕捉市場機遇。

“表現力指數 • 2026購物中心暨零售消費卓越表現授牌典禮”則致力于尋找行業項目標杆。觀點指數研究院基于長期跟蹤與深度沉澱，綜合運營、品牌、管理、創新等多項指標，從項目租金收益、營業額、出租率、銷售坪效、客流量、招商運營能力、客群維護能力、資本化水平、市場認可及美譽度等維度展開深度調研，甄選運營領域表現卓越的項目，挖掘零售商業運營領域的標杆項目，解讀其通過專業化運營實現業績增長與資産增值的核心邏輯，為行業提供可復制、可借鑒的實踐範本。

在這里，政策導向與行業趨勢将更加清晰，權威數據與標杆經驗盡在掌握；行業精英共探破局之道，助力實現資産價值與行業影響力的雙重提升。

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