佳兆業百億危局收官 福田佳園資産抵債落地

觀點網 歷時四年多的錦恒财富兌付危機，終于走到最後一公里。

4月9日，佳兆業集團（深圳）官方發布關于《福田佳園項目債權抵債方案》手續辦理的通知，内容提到絕大多數投資人已完成抵債簽約，當前全面啟動有限合伙企業工商登記。

此次工商登記的确權，是福田佳園項目債權抵債方案法定落地的關鍵步驟。

如今，再度復盤這場超百億元的化債路，才更懂得行業周期波動下優質資産的不可替代性。

“舊改黑馬”失蹄

過去，佳兆業一度被業内人稱為“舊改黑馬”，手握大灣區大量核心舊改土儲，而錦恒财富作為其境内重要融資平台，依托項目背書，吸引了超2萬名高淨值投資者，管理規模峰值一度突破300億元。

但有時轉折來得猝不及防，2021年下半年，融資收緊、預售資金監管加強、銷售下滑三重壓力疊加，佳兆業迅速陷入現金流危機。

正所謂潮水退去，才知道誰在裸泳。這場危機之下，于當年11月4日，錦恒财富的理财産品也随之全面停止兌付，出現大規模逾期，涉及規模約127.88億元，數千投資人受損。

危機爆發當天，近500名投資人齊聚在深圳佳兆業總部讨要說法。董事局主席郭英成連線現場投資人表态：“佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。”

郭英成的這句話也並非場面話。彼時，佳兆業手握深圳95個舊改項目，總貨值6141億元；通過立項14個，貨值1102億；已供地即将預售4個，貨值163億，無論是銷售回款還是資産處置，都具備充足的償債底氣。

憑借手上過硬的資産，危機爆發後，佳兆業全力推進債務兌付。截止2025年7月，已連續43期月度現金兌付，累計完成76%本金兌付、覆蓋63%投資人，疊加實物抵債、财産權信托等方式，剩余未兌付本金及已産生利息約30億元。

到了2025年10月，随着佳兆業境外債重組落地，消債約86億美元，平均展期5年，徹底卸下短期償債包袱，釋放出可用于境内兌付、項目開發的财務空間後，福田佳園項目也順勢成為化解剩余債務的核心籌碼。

當月13日，佳兆業以“1:1本金抵償、利息停計、項目債權替代現金”為核心，面向錦恒财富所有未兌付本金投資人推出二選一方案，繼續月度現金兌付或轉為福田佳園項目債權。截止2025年10月20日逾期未簽約則默認同意抵債，由佳兆業統一确權分配份額。

在業内看來，佳兆業推出債權抵債方案，将部分償債責任轉化為資産運營責任，目的就在于減少短期現金消耗，畢竟債務重組後，完成保交樓任務也需要占用大量的現金。

債務向好

本次抵債方案中，佳兆業以福田佳園二期的應收/投資債權為底層資産，設立有限合伙企業；錦恒财富擔任普通合伙人（GP）負責運營，投資人作為有限合伙人（LP）持有對應份額，項目後續銷售回款、分紅及退出均以合伙企業份額為法律依據。

不過市場也普遍認為，債權變現最終還是依賴福田佳園二期的開發、預售與回款，若開發延期、銷售不及預期，将會影響投資人退出周期。

為徹底打消這一顧慮，早在2025年8月，佳兆業就給福田佳園二期找好了最穩的“靠山”——直接拉來中信城開共同合作開發管理該項目，而對于中信城開來說，福田佳園項目所帶來的價值可遇不可求。

據悉，該福田佳園項目位于福田CBD濱河大道與中心二路交匯處，緊鄰會展中心、COCO Park、平安金融中心，是深圳中心區極為稀缺的住宅舊改項目。

該項目共分為二期，其中一期佳兆業天宸的2棟住宅已于2023-2024年交付，備案均價10.3萬元/平方米。據安居客APP顯示，目前天宸的二手房挂牌均價為10.48萬元/平方米。

而該項目旁邊中心區的四大盤——星河國際、城中雅苑、中海華庭、發展興苑二手挂盤價均價在9-10萬元/平方米，濱海對面的次新小區寶生挂盤價均價在11.2萬元/平方米。

至于福田佳園項目二期，共規劃4棟高層住宅，與一期合並圍合社區，可售面積約 10.5 萬平方米，整體貨值超120億元，該體量已足以覆蓋錦恒财富剩余未兌付本金。

值得一提的是，得益于境外債務重組的完成，佳兆業2025年的财報經營數據亦出現大幅改善。

據财報指出，佳兆業2025全年營收約95億元，毛利約4.52億元，同比增長89.9%；公司擁有人應占溢利約525.55億元，較2024年同期虧損285.34億元，實現扭虧為盈。

債務方面，截至2025年末，佳兆業一年内到期借款約361.52億元，較2024年同期減少了819.26億元，降幅69%；優先票據削減825.01億元，剩余7.73億元；已違約及交叉違約借款從1141.48億元縮窄至305.45億元。

對于佳兆業來說，手上的土儲仍是其持續發展的重要王牌。

截止2025年末，佳兆業共布局全國41個城市，共146個房地産項目，總土地儲備近1910萬平方米；其中大灣區土儲約1230萬平方米，占比64.2%；深圳、廣州核心市場土儲占大灣區比重達39.8%。

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