仲量聯行2026年第一季度北京房地産市場回顧

北京，2026年4月9日——4月7日至8日，全國服務業大會在京召開。作為新時代首次聚焦服務業的全國性大會，明确了生活性服務業向高品質、多樣化、便利化發展，生産性服務業向專業化和價值鏈高端延伸的方向，“十五五”時期服務業增加值預計将突破100萬億元。在此政策與經濟回穩雙重背景下，北京市于2026年一季度發布了300個重點工程項目清單，經濟成效初顯。

“當前經濟運行保持回穩态勢，服務業大會又為市場注入信心，正是北京辦公樓市場迎難而上、穩健前行的關鍵階段。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“全國服務業升級浪潮下，外資企業正加速本地化，決策日益靈活務實；而中資企業則在出海浪潮中邁向專業化、合規化，雙方在房地産決策上正呈現出'外資更本土、中資更專業'的雙向演進趨勢。”

2026年第一季度，北京辦公樓市場整體需求持續走弱，帶來租金的結構性分化趨勢延續。投資市場中，整體活躍度較低，但零售及租賃住房類資産仍受關注。零售地産整體需求動能依然偏弱，科技演進催生實體商業的新場景。工業物流市場中，平谷子市場集中放量，持續吸納成熟子市場的外溢需求。

甲級辦公樓

備注：空置率統計口徑不包含全市自用項目。

2026年一季度，北京辦公樓市場整體租賃需求維持低位。受傳統淡季影響，市場活躍度有所放緩，且較去年同期進一步走弱，反映出需求端持續承壓。一季度成交以2025年末已啟動談判的延續性交易為主，新增實質性租賃需求有限。企業租戶普遍将成本優化作為核心考量，成為推動搬遷類需求的主要動因。典型策略包括搬遷至租金更具競争力的項目、适度縮減辦公租賃面積，以及通過空間布局提升使用效率，以實現不動産相關支出的結構性調整。

與此同時，即将入市的新項目已陸續啟動預租工作，市場競争格局趨于深化。一季度，在部分項目去化的帶動下，全市甲級辦公樓整體空置率穩定在14.9%，環比微降0.3個百分點。然而，2026年全年北京甲級辦公樓市場預計将迎來約70萬平方米的新增供應，供應規模處于近年高位。在增量需求持續受限的背景下，新項目的集中入市及其前期招商策略，對存量資産在客戶留存、租金維穩以及現有空置去化等方面，帶來一定的運營壓力。

租金下跌趨勢有所放緩，但全市下行壓力延續。一季度，北京甲級辦公樓租金環比下降2.4%，跌幅較2025年第四季度有所收窄。這一趨緩态勢部分源于年初租賃活動整體偏少，實質性議價交易和成交落地有限，導致市場缺乏推動一季度内租金大幅調整的動能。在供需結構性承壓的環境下，業主普遍采取靈活策略以穩定現有租戶基礎，租金調整趨于個案化。展望2026年，需求修復動能預計有限，疊加新增供應持續釋放，市場去化壓力短期難以明顯緩解。“2025年進行大幅調價的項目，當前出租率水平趨于穩定；而尚未有效去化的項目則仍需依賴更具競争力的價格策略。”仲量聯行華北區商業地産部資深董事張斯亮表示：“整體來看，市場租金表現将延續結構性分化态勢。”

投資

2026年第一季度，北京大宗交易市場延續2025年态勢，整體活躍度維持低位。一季度市場僅錄得數宗大宗成交，投資者普遍持審慎态度。其中，麗澤控股集團旗下北京金唐麗控置業發展有限公司與大紅門（北京）建設發展有限公司簽署協議，完成麗澤數字金融科技示範園項目部分樓宇的大宗銷售，涉及建築面積約5萬平方米。該項目位于麗澤金融商務區核心區域，總建築面積約49.7萬平米，于2024年初開工建設，規劃包含2棟人才公寓及7棟辦公樓宇。

長租公寓類資産持續受到市場關注。城璟租住集團完成對北京順義一宗資産的收購，總建築面積近12萬平方米。該項目計劃進行升級改造，提供約2,600間集中式租賃房源，是該機構在上海開展長租公寓業務後，在北京布局的首個項目。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“從資産類别看，具備穩定現金流的零售及租賃住房類資産仍相對受投資者青睐；此外，部分總價較低、性價比高的小型辦公物業和酒店類資産也受到個人或企業投資者的關注。”

優質零售地産

備注：優質零售地産指市區市場。

宏觀消費環境邊際改善，科技催生線下商業新場景。1至2月，北京社會消費品零售總額同比下降0.3%，降幅較2025年收窄，餐飲收入同比增長由負轉正。但宏觀數據回暖或源于低基數效應，整體消費動能依然偏弱。在高度不确定的宏觀背景下，消費者愈發追求确定性消費，長期主義與高性價比成為主導邏輯，推動戶外運動、健康養生等細分賽道憑借圈層粘性與情緒價值持續擴張。與此同時，科技的飛速演進正催生實體商業的新場景。繼京東Mall（雙井店）落地後，宇樹科技于一季度入駐王府井銀泰in88。具身機器人、智能穿戴設備等數智産品正加速進入線下零售空間，日益成為科技品牌打造沉浸式體驗門店的重要載體。

零售地産市場深度調整延續，需求支撐不足加劇租金下行壓力。一季度，市區市場有效租金環比下降3.0%，同比跌幅擴大至10.4%。當前環境下，項目普遍難以同時兼顧租金穩定性、高入駐率與高端定位，有所取舍不可避免。仲量聯行華北區研究部資深董事紀明表示：“技術變革對社會結構的沖擊正加速傳導至經濟體繫。由AI驅動的數字融合空間與數智産品的線下擴張，将深刻重塑未來消費生态。”

工業物流地産

市場租賃需求整體偏弱，成熟子市場的外溢趨勢仍在延續。一季度，在新增需求不足與存量空間去化壓力並存的背景下，企業決策高度聚焦于成本優化與運營效能提升，推動空間布局呈現明顯的外溢特征。從行業特征來看，汽車、餐飲等對運營成本敏感、單體面積需求較大的行業租戶，正加速從核心成熟子市場向平谷等區域遷移。

京東平谷智能産業園一期項目正式竣工。約35萬平方米的新增供應在平谷子市場集中放量，推動全市整體市場空置率上升至33.9%。然而，受到招商壓力及進度等因素影響，部分新項目選擇推遲入市時間，一定程度上緩解了當期的供應壓力。

租金加速下行，去化壓力的實質性改善尚需時日。受整體需求疲軟、新增供應持續入市以及區域間競争加劇等多重因素影響，2026年第一季度工業物流市場平均租金延續下行趨勢，環比及同比分别下降5.8%和19.0%。其中，平谷子市場租金降幅尤為顯著，這一趨勢既反映出新興市場在供需再平衡過程中具備更高的價格彈性，也印證了當前租賃決策中對成本因素的高度敏感性。“在全市空置率實現實質性回落之前，租金承壓态勢仍将延續。”紀明表示：“短期内，以成本優化為導向的跨區域搬遷仍是市場主旋律。值得關注的是，平谷子市場憑借其成本優勢，正穩步承接傳統行業外溢需求；同時，該區域部分高標倉正從傳統倉儲空間向創新型生産場景升級，有望在一定程度上緩解區域空置壓力。”

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