GDIRI觀察丨北辰實業轉型至半途

觀點指數(GDIRI) 近日，北辰實業發布了2025年度報告，數據顯示，2025年其會展及配套設施服務闆塊實現營業收入29.77億元，同比微增0.53%；房地産開發闆塊實現營業收入29.20億元，同比大幅下降27.20%。這是北辰實業上市以來，會展相關業務收入首次超越房地産開發業務，這家長期以“地産+會展”雙主業運營的企業，在轉型道路上邁出了關鍵一步。

然而，這一改變並未帶來整體業績的改善。财報顯示，2025年北辰實業實現營業總收入60.60億元，同比下降15.27%；歸屬于母公司股東的淨利潤為-29.88億元，虧損幅度較上年同期的28.27億元進一步擴大5.68%。會展業務的穩健增長，依然難以填補房地産闆塊深度調整帶來的巨大缺口。

在房地産行業整體進入存量時代，房企紛紛加速向“開發商+運營商+服務商”轉型的大背景下，北辰實業憑借獨特的會展資源禀賦，第二增長曲線已顯現，但距離成長為真正的主業，尚有一段漫長的路要走。

地産業務拖累業績

2025年，公司房地産開發闆塊實現營業收入29.20億元（含車位收入），同比大幅下降27.20%，成為拖累公司整體業績的主要因素。

事實上，北辰實業的地産業務下滑並非始于2025年。近年來，随着房地産行業進入深度調整期，其房地産開發業務就一直處于收縮狀态。2023年，公司房地産開發收入為52.34億元；2024年，這一數字降至40.11億元；2025年進一步降至29.20億元，三年間收入規模縮水近一半。而2026年公司設定的營銷目標為力争實現銷售面積34.3萬平方米，簽訂合同金額（含車位）人民币34億元，基本和2025年持平。

對于業績下滑的原因，北辰實業在年報中解釋稱，主要是受房地産市場環境影響，公司房地産項目結算面積下降所致。

觀點指數梳理發現，北辰實業的房地産項目主要集中在北京、長沙、重慶等城市。其中，北京作為公司的大本營，是其房地産銷售的主要來源。但近年來，北京房地産市場也面臨着較大的下行壓力，尤其是剛需和改善型住房需求不足，導致公司多個項目去化緩慢。同時，為加速項目去化及現金回籠，北辰實業根據市場情況動态調整了營銷策略，部分房地産項目銷售價格不達預期。

除了銷售端的壓力，存貨跌價準備的計提也對公司利潤造成了嚴重侵蝕。2025年，北辰實業對多個房地産項目計提了存貨跌價準備，這是導致公司虧損擴大的重要原因之一。據公告數據顯示，2025年度，北辰實業合計計提資産減值準備22.68億元，主要由存貨跌價準備和應收款項信用減值構成。其中，對房地産項目計提存貨跌價準備21.76億元。2024年則計提了25.45億元，兩年合計超47億元，進一步影響了淨利潤。雖然公司通過計提跌價準備釋放了部分風險，但未來如果房地産市場繼續下行，不排除進一步計提跌價準備的可能。

值得注意的是，截至2025年末，北辰實業未彌補虧損金額已超過實收股本總額的三分之一，這一情況也引發了市場對公司持續經營能力的擔憂。

在現金流方面，盡管公司經營活動産生的現金流量淨額為11.29億元，同比增長15.91%，但這主要和房開闆塊項目運營投入支出收縮有關，北辰實業近年來大幅縮減拿地與項目投入，2022年-2025年連續4年沒有新增土地。從籌資活動來看，2025年公司籌資活動産生的現金流量淨額為-14.06億元，表明公司在融資方面也面臨着一定的壓力。

增長的“第一主業”

與大多數傳統房企不同，北辰實業自成立之初便擁有獨特的“雙基因”。北辰實業的控股股東北辰集團前身是第十一屆亞運會運動員村服務中心，從誕生起就承擔着大型國際賽事和會議的服務保障任務，積累了深厚的會展運營經驗。

北辰實業旗下首都會展集團、北辰地産集團和北辰商業管理公司三個重要子企業，承擔着北辰的大部分主營業務。近年來，面對房地産行業的持續調整态勢，北辰實業提出了會展“引領”戰略。從營收角度來看，會展相關業務已成為北辰實業業績發展的第一主業，持續保持增長态勢，2023年會展闆塊營收為26.49億元，2024年為29.60億元，2025年為29.77億元，占總營收約一半左右，年均增長約12%。

而從運營角度分析，2025年，北辰實業自持場館及酒店全年接待各類型展會活動2397場，同比增長約6.9%，參觀參展參會客流量達503.37萬人次。其中，國家會議中心二期與公司自持的國家會議中心聯動，形成了超130萬平方米的世界級會展綜合體，年内舉辦大型會議55場、大型展覽60場，成為北京國際交往中心功能建設的重要窗口。

在重大活動保障方面，北辰實業完成了全球婦女峰會等多項重大國務政務活動的服務保障工作。作為服貿會主要承辦單位之一，首都會展集團2025年全面負責招商招展、市場開發等工作，推動服貿會首次實現“一會一址”集中舉辦，主承辦業務的市場化與數智化水平再獲提升。此外，公司還獨家運營了第29屆世界燃氣大會，成功開拓了北京半程馬拉松博覽會、北京國際老齡産業博覽會等多個新項目，覆蓋體育、老齡産業、房地産、國際貿易等多個新興領域。

在輕資産擴張方面，北辰實業也取得了穩步進展。2025年，公司新簽約6個場館和酒店受托管理項目、3個顧問咨詢項目。截至2025年末，公司會展場館及酒店輸出管理業務已進入全國30個城市，包括顧問咨詢場館及酒店項目76個，受托管理場館及酒店項目64個，實現受托管理場館總面積近700萬平方米，成為國内運營會展場館數量最多、整體規模最大的會展運營企業。

值得注意的是，盡管會展及配套服務業務收入延續了此前的增長态勢，但其盈利能力卻出現明顯下滑。财報顯示，2025年北辰實業會展及配套設施服務闆塊實現稅前利潤3.49億元，同比大幅下降29.17%。這一數據與收入端的增長态勢形成了鮮明對比，暴露出會展業務在規模擴張的同時，盈利能力未能同步提升的問題。

觀點指數分析認為，會展相關闆塊業務利潤下滑主要有兩方面原因：一是去年需求恢復節奏滞後于供給增長，行業整體競争較為激烈，租金水平處于下行通道。加之北辰實業也在财報中指出妥善落實國家相關房租減免政策要求，結合實際對符合條件的商戶進行了一定的租金減免，這在一定程度上增加了成本支出。另一方面，其輸出管理項目主要集中在河北、江蘇等省的石家莊、張家口、南京等二三、線城市，盈利能力相較一線城市仍有明顯差距，而在上海、廣州、深圳等一線城市的核心會展場館運營領域，北辰實業的市場存在感依然較弱。

觀點指數認為，北辰實業要想把會展業務打造成能夠真正支撐公司發展的第一主業，就必須突破地域限制，加快在上海、廣州、深圳等核心經濟區域的布局，同時加強産業鏈上下遊的延伸，提升高附加值業務的占比。否則，僅靠北京地區的業務和單純的場館運營，難以支撐業務利潤的進一步增長。

轉型路漫漫

在房地産行業深度調整的大背景下，将運營與服務業務作為新的增長極，已成為房企轉型的共識。2025年的财報數據顯示，華潤置地、龍湖集團等頭部房企的非地産開發的商業運營性業務對業績的貢獻不小。

盡管面臨着諸多困難和挑戰，但北辰實業的轉型仍具有較好的前景。作為國内會展行業的龍頭企業，北辰實業擁有得天獨厚的資源禀賦和品牌優勢，在國家大力發展會展經濟的大背景下，公司仍然面臨着重要的發展機遇。

從區位優勢條件來看，北京作為首都，正在加快建設國際交往中心，會展經濟作為國際交往中心建設的重要載體，将獲得更多的政策支持。北辰實業作為首都會展業的主力軍，無疑将從中受益。北辰實業擁有國家會議中心、北京國際會議中心等一批優質的會展場館資源，以及一支經驗豐富的專業運營團隊。在向外輸出管理模式和品牌上，仍擁有較強的競争力。

未來，北辰實業需要保持戰略定力，繼續聚焦會展主業，不斷提升核心競争力，同時加快化解地産業務風險。只有這樣，才能真正将會展相關業務打造成能夠支撐公司可持續發展的第一主業。

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