“普漲”到“精耕” 一張圖看懂41個重點城市倉儲空置率分化圖譜

觀點指數 在3月20日觀點指數研究院發布的《資本進退 | 2026年2-3月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，其指出41 個重點城市中，超半數租金下行、空置率上升，呈現 “總量平穩、結構分化” 的特征。我國倉儲物流行業供需結構持續優化，頭部企業盈利顯著修復。

期内，倉儲市場整體平穩，區域與業态分化明顯。1-2 月全國倉儲平均租金維持 23.14 元 /㎡/月，空置率小幅波動，2 月為 16.42%。41 個重點城市中，超半數租金下行、空置率上升，蘇州、佛山等城市受新增供給影響空置率階段性擡升，嘉興等市場空置率明顯改善，呈現 “總量平穩、結構分化” 的特征。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

據世邦魏理仕2026中國房地産市場展望數據，2025年高標倉淨吸納量同比增長近40%，突破1000萬平方米並創歷史新高；2026年淨吸納量将回落至800萬平方米左右。2026年跨境電商高標倉需求仍有适度擴張，但擴張幅度将進一步放緩，華南區域将承接整合需求。

此外，2025年第三方物流高標倉新租面積同比增長57%，2026年“以舊換新”對租賃需求的直接拉動将有所減弱。預計今年各市場租金走勢分化，華東和華北租金跌幅将顯著收窄，華南租金将加速下跌。

據觀點指數跟蹤統計，2025年以來國内倉儲物流行業逐步擺脫此前成本壓力與需求波動的影響，頭部企業大部分實現營收與利潤雙增長，彰顯行業發展韌性。

深圳國際2025全年營收達66.70億港元，股東應占盈利4.90億港元，依托核心物流樞紐布局與精細化運營，實現盈利穩步提升；中國外運表現突出，全年營收1450億元，同比增長5.2%，歸母淨利潤45億元，同比增幅達8.3%，業務規模與盈利質量同步提升，其前三季度銷售毛利率穩定在5.71%左右，展現出較強的經營韌性。

中儲股份同樣交出亮眼成績單，得益于大宗商品物流需求復蘇與資産運營效率提升，全年營收680億元，同比增長3.1%，歸母淨利潤12億元，同比大幅增長15.6%，增速領跑行業。國際頭部企業也保持穩健盈利态勢，美股上市企業安博（PLD）2025年營收達87.90億美元，淨利潤35.65億美元，憑借全球優質倉儲資産布局與專業運營能力，持續實現高額盈利。

企業利潤回升的背後，是行業需求持續復蘇、成本控制成效顯現與運營效率提升的共同作用，随着物流行業規模化、集約化發展，頭部企業的盈利優勢将進一步凸顯。

此外，頭部物流企業紛紛将跨境物流作為重要增長極，通過品牌自建、戰略合作、海外倉布局等方式，不斷完善全球物流網絡，提升跨境服務能力，搶抓全球貿易復蘇機遇。

2月10日，京東集團宣布自建歐洲快遞品牌JoyExpress上線，專門為京東歐洲線上零售業務Joybuy的用戶提供高品質、高時效的物流服務，填補了京東在歐洲本土快遞服務的空白。與此同時，京東與DHL集團簽署諒解備忘錄，雙方将在創新物流與電商領域展開深度合作，攜手為德國品牌進入中國市場、中國品牌拓展歐洲業務提供一站式物流與電商解決方案，實現優勢互補、互利共赢。

目前，京東在海外已運營超130個各類型海外倉，總管理面積超130萬平方米，成功構建了全球多個核心市場“2-3日達”時效圈，大幅提升了跨境物流履約效率。此外，京東産發與西郵物流達成出海戰略合作，首個合作項目落地英國萊斯特園區，進一步完善了京東在歐洲的物流基礎設施布局。

物流上市企業圍繞資本優化開展一繫列動作，退市、上市、融資並行，資本進退節奏有序，彰顯企業聚焦核心業務、提升競争力的戰略考量。

退市方面，安能物流除牌相關安排正式落地，自2月9日起撤銷上市地位。此次私有化估值約為18.4億美元，交易拟定每股12.18港元。退市後，公司将無需承擔維持上市地位的相關行政、合規成本，可即時節省費用，並可将公司資源重新分配至核心業務運營。

同期，德邦物流拟主動撤回A股上市股票，進入現金選擇權申報階段，同樣是基于優化資本結構考量，解決與京東物流之間的同業競争問題，協調整合京東物流體繫内的物流資源。

上市方面，首程控股旗下世盟股份在深交所主闆正式上市，公司專注于為跨國制造企業提供定制化、一體化及嵌入式供應鏈物流解決方案，此次上市募資淨額達5.58億元，将用于供應鏈運營拓展、運營中心建設、信息化升級及補充營運資金。

與此同時，京東産發再次啟動上市申請，截止目前企業旗下包括259個物流園、20個産業園以及6個數據中心基礎設施，開發、持有或管理龐大的現代化基礎設施資産組合，上市持續推進資本運作，助力業務擴張與全球化布局。

此外，國際資本對物流資産的布局熱度不減，多家企業紛紛開展跨境收購。凱德騰飛房托公告顯示，其以1.854億新元收購西班牙6個物流資産，該批資産第三方市場估值為1.97億新元，交易對價較估值折讓5.9%，目前出租率達100%，具備穩定的租金收益，此次收購也是凱德騰飛REIT首次進軍西班牙市場。

國内資本也在加速布局物流資産，周大福創建宣布收購華東三項工業物流物業，可出租總面積約16萬平方米，此次收購後，其在内地及香港持有的物流資産數量将增至12項，契合其聚焦剛需消費相關基建的長遠投資策略。

同時，新世界前行政總裁參與創立的C資本，收購了澳洲維多利亞州Beveridge北部貨運區内的507公頃地皮，計劃聯合合作伙伴開發物流、工業及數據中心資産，項目預期開發價值達45億澳元，彰顯了資本對全球物流基礎設施領域的長期看好。

本文節選自《資本進退 | 2026年2-3月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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