從降價24%到租金微跌，寫字樓“以價換量”成效分化

觀點指數 在3月25日觀點指數研究院發布的《以價換量未挽損 | 2026年2-3月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數指出，以價換量舉措並未為商業地産企業挽回收入損失。

3月已有部分商業地産企業披露2025年業績表現。從整體數據來看，期内寫字樓市場經營壓力持續凸顯，出租率與租金單價雙雙承壓，行業仍處于去庫存、穩租金的調整周期。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

注：廣州保利中心和深圳來福士項目辦公業态兩項目，截至2025年9月30日的出租率數值為最新可得觀測值

據觀點指數統計，29個寫字樓樣本2025年12月平均出租率為83.86%，較2024年12月的86.58%同比下降2.71個百分點，整體經營壓力持續顯現。

29個項目中，僅頤堤港一座、北京華貿中心、财富廣場、武漢物業寫字樓、鼎保大廈、鼎博大廈6個項目的出租率實現同比增長，太古匯辦公樓、香港越秀大廈、昆明恒隆廣場3個項目同比持平，其余20個均為同比下降，占比近7成。

多數項目面臨明顯去化壓力，行業整體出租率中樞下移，供需失衡的核心矛盾未得到根本緩解。

租金單價方面，20個已披露租金數據的樣本整體表現為多數回調、少數逆勢的特征。

其中，18個樣本租金單價同比下降，占比90%，2個樣本實現同比上漲，占比10%，整體租金水平延續下行趨勢。

租金普跌的背景下，不同項目的降價策略成效呈現分化。其中部分項目通過讓利成功鎖定現有客戶，以招商局航華科貿中心和鼎博大廈為例，兩者租金單價分别同比變動-24.92%和-18.15%。

前者2025年年末出租率保持93.8%的高位，以及後者出租率從2024年末的57%提升至99.33%。不過需注意，鼎博大廈于2022年12月才啟動運營，其出租率的大幅提升也與項目處于培育期、基數較低有關。

也有價格微調難阻租戶流失的案例，這類項目的租戶對非核心老舊資産的敏感度較高，在價格不具備絕對優勢後，便會考慮搬遷。

另外，以廣州國金中心寫字樓、上海晶耀前灘T1等為代表的核心資産，租金跌幅控制在1%-2%以内，出租率跌幅控制在4%-5%，其跌幅遠小于非核心資産，這也印證了核心地段核心資産的抗跌性。

2025年里，重點城市寫字樓租賃需求轉弱，疊加新增供應面積持續放量，導致空置率表現居高不下。為吸引及挽留企業租戶，以價換量成為促進寫字樓項目去化的重要舉措。

但結合出租率表現來看，多數項目即便下調租金，也難以實現出租率的顯著提升，最終導致租金收入同步承壓。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

注：新鴻基數據為截至2025年12月31日止6個月的内地寫字樓物業組合租金收入

從企業披露的2025年全年内地寫字樓收入表現來看，以價換量舉措並未為商業地産企業挽回收入損失。

觀點指數所列示的六家代表性房企及REITs（越秀房托、招商蛇口、恒隆地産、太古地産、匯賢産業信托、新鴻基）在内地寫字樓業務上均未能獨善其身，全部錄得同比負增長，收入同比下滑幅度介于4.22%至14.33%之間。

整體來看，傳統的“以價換量”策略在2025年已徹底失效，租金單價的繫統性下行幅度，遠超出租率小幅修復帶來的邊際收益，導致總營收出現不可逆的縮水。重點城市寫字樓市場進入量價齊跌的深水區，單純的價格競争已無法對沖供需基本面的惡化。

雖然全員下滑，但不同企業的下滑幅度存在差異，呈現出明顯的分化特征。

這種企業收入層面的分化，本質上是資産質量、運營能力及布局區位的差異導致，與前文核心資産抗跌、非核心資産承壓的邏輯形成呼應。

資産退出層面，2025年11月28日，證監會發布《關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，明确将寫字樓納入REITs試點範疇。同年12月31日，正式公告落地，滬深交易所同步修訂業務規則，構建起支持商業不動産REITs發展的制度框架。

一個多月後，2026年1月29日至30日，首批8單商業不動産REITs項目獲上交所受理。

自1月底首批8單集中申報後，市場擴容節奏持續加快，審核與申報雙向提速，商業不動産資産證券化進入常态化、規模化通道。截至2026年3月20日，商業不動産REITs申報數量已增至15只，拟募集規模超460億元。

其中寫字樓作為核心底層資産之一，成為市場關注的焦點。

據觀點指數了解，在此次商業不動産REITs試點中，以陸家嘴、上海地産、保利發展、凱德等為代表的頭部企業率先布局，以優質辦公/辦公+資産申報REITs，寫字樓資産證券化進入實質性落地階段。

值得注意的是，商業不動産REITs火熱發展的同時，市場也需警惕是否會有為了申報而申報的情況出現，避免成為壞資産的出口。

公募REITs之外，本期寫字樓資産證券化産品同樣受到關注。期内延安新區能源大廈資産支持專項計劃（革命老區）、生物島生命科學中心資産支持專項計劃等項目持續推進。

可以預見的是，商業不動産REITs通過将不動産資産轉化為標準化的金融産品，為企業提供了便捷、透明的退出渠道，寫字樓資産退出端正加速擺脫對大宗交易的單一依賴，進入以資産證券化為核心的多元化退出並行的發展新階段。

盡管不再是唯一選擇，大宗交易仍為退出端的重要補充，對于無法短期内滿足REITs或ABS發行條件的資産，仍是現實可行的變現方式。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得2單内地商辦資産成交案例，交易總金額超70億元，對比上個報告期，交易單數有明顯下滑。

數據來源：觀點指數不完全統計

從交易數據來看，兩筆交易均落地上海核心區域，標的資産具備較高的稀缺性。

2月6日，上海黃浦新天地太平橋商業綜合體項目完成59.9億元資本重構，由宏利有限合伙人、中國人壽信托、大家保險組成的險資聯合體，通過股權重組方式從瑞安房地産收購該項目，單筆交易額接近60億元，長期資本對高出租率、穩定現金流商業物業的持續青睐。

本期另一值得關注的交易案例為上海新茂大廈寫字樓以16.2億元通過協議轉讓完成的交易，買方為深圳某實業企業，賣方為ESR管理的基金，屬于典型的優質寫字樓資産流轉。

值得一提的是，該項目是上海大宗商辦市場的“活化石”，21年間完成5次大宗産權交易，本次交易較上一次，即2015年ARA基金以28.5億元接手時折價43%，較此前市場23億元的報價折價約30%，折合地上建築面積單價約4.8萬元/平方米，價格回歸至合理區間，成為民營實業抄底的重要契機。

同時，該項目為幹淨産權整棟交易，無復雜資産包、無隐性負債，交易流程合規高效，進一步降低了收購門檻與風險。

上述兩筆交易雖然參與主體、交易模式不同，但均聚焦上海黃浦區核心商圈，本質是上海核心商辦資産的稀缺性與穩健性，使其成為資本穿越周期的首選載體。

在商業地産不動産REITs加速推進、市場整體承壓的背景下，資本正加速向具備高出租率、穩定現金流、REITs轉化潛力的“頭部資産”聚集。

除此之外，觀點指數在早期報告中提及的上海仙樂斯廣場股權收購、天津 117 大廈資産交易兩大典型案例，近期均有實質性進展。

其中上海仙樂斯廣場已于2月完成項目的整體交接，此次交易對價為21億元，其中象嶼集團獲得該項目90%的權益。

此後，該項目将由象嶼地産旗下的資産管理平台象嶼商發接管運營，並更名為象嶼集團仙樂斯廣場。據悉，項目計劃打造為‌長三角區域總部經濟新高地‌，聚焦醫療、貿易、咨詢等高附加值産業。

另外，成功打破“爛尾樓”魔咒‌的117大廈是全國首個通過‌司法重整+央企接盤+産業綁定‌模式成功盤活的超500米地標項目。3月6日，天津117大廈主塔樓招商工作基本完成，‌中信集團、招商局集團、360集團、聯想公司、滿幫集團、荣程集團、雲賬戶等17家企業已明确或達成購買入駐意向‌。

從停工十年到北方第一高樓重生，天津117大廈建成後将有望帶動周邊商業、金融、科技服務集群發展。

本文節選自《以價換量未挽損 | 2026年2-3月商辦與辦公空間發展報告》
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