萬達再賣“現金牛”，信托為何頻頻接手成熟商業體？

觀點指數 在3月23日觀點指數研究院發布的《輕資産下沉式布局加速 | 2026年2-3月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，2026年春節假期，全國重點城市消費市場延續良好态勢，結合商務部的“樂購新春”特别活動部署，顯現強勁韌性。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

從重點城市的消費市場表現來看，多數城市線下消費增速顯著高于線上。上海2月15日-22日（臘月廿八-正月初六）期間，全市線上線下消費603.5億元，同比增長12.8%；其中線下消費金額365.5億元，同比增長15.4%，線上消費金額238.0億元，同比增長8.9%。

重點商圈、步行街更是成為消費的重點聚集地。據深圳市商務局數據，春節九天假期，全市30個重點商圈整體客流同比去年增長18.7%，營業收入同比增長15.24%，潮玩、高端零售、餐飲業态成為消費的熱點。

與此同時，各地通過多樣的促消費舉措，有效激發消費潛力，為春節市場注入強勁動力。其中，武漢市啟動有獎發票試點、發放以舊換新補貼，累計發放汽車、家電、3C數碼以舊換新補貼超9300萬元，帶動銷售額超9億元。

上海、深圳、杭州等城市也發放消費券、推出“新春消費節”等活動，聯動商圈、企業推出折扣優惠、主題展演等，進一步拉動消費增長；重慶則聚焦夜間消費、文旅消費，打造特色消費場景，推動消費業态的多元化發展。

大宗交易方面，商業地産資産處置持續推進，頭部企業加速資金回籠，其中萬達集團再度出售核心資産，成為期内的焦點。

其旗下的上海颛橋萬達廣場以20.48億元易主，買家為蘇州新聯（浙商金匯信托），成交單價1.4萬元/平方米，位列2025年上海大宗交易榜單第四。從資産的特點來看，該項目運營成熟、現金流穩定。資料顯示，上海颛橋萬達廣場于2017年12月23日開業，營業首日創下客流24.8萬人次，銷售2400萬元的成績。

從目前的市場趨勢來看，這類低風險的成熟商業資産，是信托資金理想的抵押品和投資標的。

值得關注的是，這並非是買方首次收購萬達資産，此前浙商金匯信托曾借“蘇州聯商”繫列公司，陸續收購了13座萬達廣場。

對浙商金匯信托而言，通過優質資産的收購，一方面能鎖定當下的穩定租金收益，另一方面也能為後續資産證券化打下基礎。

商業REITs方面，2025年12月31日，證監會正式發布《關于推動不動産投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（63号文），以及《關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告》（21号文），標志着商業不動産REITs試點正式啟動。

公募REITs資産類型實現從基礎設施向商業不動産的擴容，市場也進入“基礎設施+商業不動産”雙輪驅動的階段。

截至2026年3月，商業不動産REITs試點啟動僅數月，已有15單進行申報，迎來了一波申報潮，申報積極性大幅提升。

來源：公開資料，觀點指數整理

從參與主體看，原始權益人陣容多元，既有銀泰百貨、杉杉商業、凱德等民企或外企，也有保利發展、首開股份、陸家嘴集團等央企或地方國企。

目前申報REITs呈現以下特點：

一是申報項目底層資産均位于一線及強二線的核心商圈，如北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢等。

二是業态實現全覆蓋，除購物中心/百貨、寫字樓、酒店、奧特萊斯、商業綜合體、社區商業街外，酒店、寫字樓為新增主力業态，填補此前酒店、寫字樓等業态空白，形成基礎設施+商業不動産雙輪驅動的格局。

三是資産質量方面，目前已的申報REITs資産大部分以運營成熟、高出租率、現金流穩定為核心標準。以新城申報的REIT底層資産為例，項目之一的常州天甯吾悅廣場位于天甯經濟開發區核心位置，2019年10月投入運營，總建築面積約17.38萬平方米，商業可租賃面積為6.96萬平方米。

截至2025年9月30日，其出租率為97.15%，有效租金99.38元/平方米/月，2025年前三季度EBITDA為5251.66萬元，整體估值11.47億元。

值得注意的是，並非所有申報的項目都能獲得市場認可，其中也存在部分争議資産。華安錦江項目的21家錦江都城酒店2025年1-9月平均入住率僅約61.58%，且最近兩年及一期，項目各期平均入住率、平均房價、每間可售房收入持續降低。

對此，上交所已要求管理人說明運營數據下滑的原因、是否為趨勢性下滑，並充分揭示相關風險。

二級市場表現上，12只上市樣本REITs中，5 只錄得上漲、7 只呈現下跌，呈現出明顯的漲跌分化趨勢。

數據來源：同花順，觀點指數整理

價格方面，華夏華潤商業REIT以10.35元的區間最高價領跑，華夏凱德商業REIT以7.16元、華夏中海商業REIT以6.36 元緊随其後；華安百聯消費REIT價格最低，區間最高僅3.56元，但區間内價格實現增長。

至于換手率方面，12只樣本REITs換手率集中在10%-28%，流動性整體充裕，反映二級市場對消費類REITs的參與度較高。

本文節選自《輕資産下沉式布局加速 | 2026年2-3月商業地産零售業态發展報告》
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