重點城市地塊減量上新，核心地塊企業拿地熱情不減

觀點指數 在3月19日觀點指數研究院發布的《優化供給 | 2026年2-3月房地産企業新增土地儲備報告》中，其指出重點城市供應面積縮減，供應價格回升，而且在核心地塊競争中，企業表現出較大的熱情。

減量上新，企業核心地塊拿地熱情不減

據觀點指數不完全統計，2026年1月18日-2026年3月15日期間，6個重點城市一共有31宗宅地供應，起始價427.73億元，面積92萬平方米，供應面積縮減，供應價格回升。

從區域分布角度分析，報告期内，北京發布了《北京市2026年度建設用地供應計劃》，明确2026年全市建設用地供應安排與實施導向。根據計劃，全市預期實施建設用地約3240-3740公頃，計劃新增供應3040-3540公頃，同時支持低效産業、商業辦公樓宇用地更新盤活200公頃以上。

從内容中可以看到，住宅用地持續縮減‌。從2024年的1060公頃，到2025年降至約1000公頃，2026年進一步壓縮至不足800公頃，降幅明顯。商品住宅用地近三年縮量‌，由2024年不低于300公頃，到2025年彈性區間240–300公頃，2026年進一步收窄至200–240公頃。

該計劃突出五大實施導向，包括減量提質、激活存量、精準保障新質生産力、以需定供支持房地産新模式、提升公共服務保障水平。

此外，北京公布2026年第一批次商品住宅用地集中供應清單，拟于近期推出10宗地塊，覆蓋朝陽、海澱、石景山、大興、昌平、通州、開發區、順義、密雲共9個行政區，總用地面積約59公頃，規劃建築規模約118萬平方米。其中，朝陽區以2宗地塊領跑，海澱區、石景山區、大興區、昌平區、通州區、開發區、順義區、密雲區各1宗。

期内，上海市2026年新挂牌三宗商品房用地，涉及總面積10.06公頃。上海發布2026年第二批拟出讓宅地清單，僅長甯區1宗地塊。長甯區中山公園闆塊多年來鮮有宅地供應。中山公園闆塊作為長甯區核心區域，生活配套成熟，交通便利，教育資源優質，一直是購房者青睐的闆塊。

廣州白雲區舉辦2026年土地推介會，推出16宗涉宅用地，總建面202萬平方米，為今年廣州首個開展土地推介的區域。據悉，本次推介的地塊以“小而美”為主，多分布于白雲新城-設計之都中軸等核心闆塊，涵蓋低容積率宅地、地鐵上蓋地塊、一線江景地塊等多種類型。據了解，本次推介會吸引了近四十家房企參會，其中有保利、越秀、珠實、貝好家、時代、和記黃埔等企業，也有部分許久未在廣州拿地的本地及外來房企。

3月13日，廣州2026年春季土地推介暨藍皮書發布活動中有保利、越秀、綠城等70余家房企參與，涵蓋央企、市屬國企、港企、民企等多種類型。88宗商住、産業用地在現場集中展示。其中，《藍皮書》共收錄326宗用地，面積約1320公頃，包括居住地塊119宗、占比36%，商服地塊149宗、占比46%，工業地塊36宗、占比11%，其他地塊22宗、占比7%。

期内，杭州挂牌蕭山區世紀城核心單元一宗34.7畝宅地，起始總價13.66億元，規劃建築面積41639.4平方米，起始樓面價32800元/平方米。地塊鄰近地鐵7号線、6号線，周邊教育、商業、醫療配套完善。

成都上架4宗宅地，涵蓋錦江區、溫江區、新都區，總起始價14.86億元，總土地出讓面積約140畝。

其中，錦江區牛沙路片區地塊起始樓面價16500元/平方米，為攀成鋼闆塊近10年首次供地，将于2月10日拍賣。其余3宗地塊分别位于溫江區2宗、新都區1宗。此次上架地塊總規劃建築面積20.61萬平方米，各宗地塊分别對應不同的容積率與起始樓面價，其中溫江區天府街道地塊起始樓面價4400元/平方米，為4宗地塊中最低。

深圳2026年首宗住宅用地已于2月12日正式挂牌，将于3月20日出讓。該地塊位于羅湖區筍崗街道梅園路與寶崗路交匯處西南側，為“住宅+軌道”聯合出讓模式，起始總價86917萬元。地塊由兩部分組成：住宅用地H302-0107土地面積12125.37平方米，容積率約3.2，住宅建築面積37488平方米，限高100米。

報告期内，北京和廣州發布了相關的供應計劃，聚焦在核心區域的商品住宅地塊和商業産業用地。幾個城市的供應節奏不一，其中杭州和成都挂牌量同比去年有明顯收縮。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年1月18日-2026年3月15日期間，6個重點城市一共有20宗地成交，成交價409.2億元，成交土地面積62.8萬平方米。

北京2026年首場土拍正式落錘，3宗住宅用地及1宗商業用地全部以底價成交，總成交金額達85.62億元。石景山新首鋼核心區SS00-1609-0012地塊，由首鋼地産以13.9億元底價摘得。通州宋莊鎮FZX-0703-6002地塊，由北投＋建工＋新航城聯合體以15.62億元底價摘得。順義新國展SY00-2301-0003、0004等地塊，由中國鐵工投資集團以28.1億元底價摘得。可以看到，該批次成交地塊底價成交，拿地企業均為國企。

期内，上海第十一批次集中出讓的松江九亭、青浦新城及趙巷3宗涉宅地通過現場交易會完成出讓，總成交40.1777億元，與總起價持平。

上海馬年首批涉宅地塊競拍，涉及徐匯、嘉定、青浦三宗核心地塊，3宗地塊中僅有1宗溢價成交，總成交金額為68.09億元。

報告期内，杭州迎來2026年首場宅地出讓，拱墅區東新單元一宗宅地吸引約20家房企參與競價。最終，博策經過30輪争奪，以溢價19.81%、總價8.77億元拿下該地塊。

報告期内，2月底，廣州馬場1期地塊正式出讓，起拍價約186.44億元，共吸引了華潤、保利、越秀、珠實、廣州地鐵等8家房企參與競拍。最終，歷經243輪的鏖戰，越秀以236.03億元總價成功摘得該地塊，住宅樓面價約8.57萬元/平方米，溢價率約26.60%。

2月5日，成都成功出讓3宗住宅用地，總收金9.95億元。2月10日，成都錦江區一宗住宅用地于當日完成出讓，最終由成都市錦江區統一建設有限公司競得，成交總價6.04億元，溢價率23.03%。

報告期内，重點城市土地市場整體呈現“縮量升溫”的态勢，成交規模同比下降，但核心優質地塊熱度回升，廣州馬場地塊以236億元成交，成為市場的焦點‌。

從拿地企業來看，多數地塊競得人為國企，少數民企分食余下市場份額。雖然土拍市場中國企占比較大，但也不難發現有些地塊出現了其他企業的身影。這類企業部分為新入局的企業，部分是外資企業，但更多是謹慎經營蟄伏度過調整期的老玩家。

從各個城市來看，成交反應存在差異。北京期内成交的地塊以底價成交居多，而上海馬年首場三宗土拍中僅有一宗溢價成交。廣州的馬場地塊吸引了市場的高度關注。成都也出現多宗地塊溢價成交，溢價率最高達到23.03%。杭州和深圳則是進入相對平靜的土拍月份。

總的來看，重點城市土拍市場以高品質的産品為導向，收縮供應，優供精供。對房企而言，土拍市場會不斷上演激烈的競争，房企保持理性依然要貫穿經營的始終。

推進力度顯著加大，各城市重點建設計劃持續落地

今年政府工作報告指出，高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施。

“十五五”規劃建議提出，堅持城市内涵式發展，大力實施城市更新，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

近年來，城市更新催生新的增長潛力。住建部披露，2025年全國開工改造城鎮老舊小區2.6萬個，加裝電梯1.4萬部；打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里，建設改造地下管網15.6萬公里。

期内，自然資源部、住房城鄉建設部近日聯合發布《關于進一步支持城市更新行動若幹措施的通知》（以下簡稱《通知》），旨在推動形成規劃編制科學、政策工具精準、實施路徑多元、權益保障有力的城市更新“新模式”。

城市更新是推動城市發展的關鍵領域，各地紛紛提出城市更新的政策、計劃和目標等。

廣州正積極推動國有土地上房屋更新立法。本次立法涵蓋城鎮危舊住房、老舊小區、老舊街區、老舊廠區、老舊樓宇等類型房屋的更新改造，拟繫統解決廣州市國有土地上房屋更新工作中的六大核心障礙與實施難題，包括完善頂層設計、規範更新流程、補齊民生短闆、傳承歷史文脈、推動産業升級、構建資金閉環新機制等方面。

2026年廣州将加速推動城中村改造，全年計劃完成固定資産投資1200億元。根據公開資料整理，廣州将集中力量推進52個新模式城中村改造項目，力争2026年底前實現安置房“應開盡開”；同時穩步推進舊模式項目分類處置，力争三年内取得明顯進展。

上海市《政府工作報告》顯示，2026年要深入實施城市更新行動。推動城中村改造提速擴容增效，全面啟動整體改造項目，全力做好村居民征收安置。完成20萬平方米舊住房成套改造。

深圳市正式實施《關于進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》，明确未完成規劃審批的舊改項目原則上可不配建保障性住房，並同步推進104個重點城市更新項目，總投資達1680億元。上述104個項目覆蓋深圳全部10個行政區。截至2026年3月，已有34個項目重啟建設。

湖北“十五五”期間全省住建領域重大項目投資将超8300億元，其中城市更新項目占比超80%，較“十四五”時期翻倍增長。“十五五”期間湖北将以城市更新改造為主體，重構房地産商業模式，重塑城市商業生态，推動建造産業綠色智能轉型。7000多億元城市更新投資中，沿江城市供排水一體化地下管網改造等10個重大項目總投資超3700億元。這些項目兼具民生屬性與商業價值。

觀點指數觀察到，各地都在密集推進城市更新項目，主要配套以政策、金融、行政審批等全方位支持。可以看見上述城市更新呈現投入大、涵蓋類型多、以舊改為主等特點。

目前的舊改主要以單個項目為主，未來會走向片區開發、綜合體改造，提升片區價值後會迎來更長遠的運營空間。無論是對地方還是企業來說，能夠達到長期運營的城市更新項目，才能平衡前期投入與後期管理的風險。

本文節選自《優化供給 | 2026年1-3月房地産企業新增土地儲備報告》
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