物企搶占“新糧倉” 加強外拓填補項目空缺以保障未來業績

觀點指數 3月24日觀點指數研究院發布的《利潤承壓分化 | 2026年2-3月物業服務發展報告》指出，物企顯著加強了項目拓展力度，一方面是填補過往剝離虧損項目或被動丢盤造成的規模空缺，另一方面是用高收繳率、高毛利項目完成對低效項目的換血。在增量見頂，競争愈發激烈的環境下，物企唯有強化外拓能力，找到“新糧倉”，才能保障未來業績的增長。

今年以來，物企顯著加強了項目拓展力度，主要原因是企業需要填補過往因主動剝離虧損項目和被動丢盤而留下的規模空缺，需要用高收繳率、高毛利的非住項目完成對低收繳率、虧損的老舊住宅項目的“換血”。

在增量見頂，競争愈發激烈的環境下，物企唯有強化外拓能力，搶占“新糧倉”，才能保障未來的業績增長。

本期内，樣本物業企業維持了良好的拓展熱度，各類規模的物業企業均在多元化業态上取得突破，但其中頭部物企獲取的項目無論是質量還是數量上都普遍優于小型物企，凸顯出不同物企在品牌溢價、綜合解決方案能力及抗風險資金實力上的差距，已成為決定生存發展的分水嶺。

以獲取項目的業态結構來看，非住宅業态正逐步成為規模增長的核心，期内城市服務項目拓展頻次大幅提升，學校、醫院、政府辦公及軌道交通等公建場景憑借高穩定性構成重要的項目來源；産業園與商辦綜合體亦成為了物企重點布局的領域。相較之下，住宅領域拓展頻次略顯不高。

分主要業态觀察，住宅物業方面，雅生活集團2026開年持續加大了在高端存量住宅項目上的開拓力度，拿下位于青島崂山石老人海岸線標杆豪宅上實海上海項目，将依托多年文旅地産服務經驗，為其打造定制化服務。

資料顯示，亮相于2009-2010年間的上實海上海項目是青島第二代豪宅的代表之一，彼時相較于青島“地段為王”的豪宅，該項目主要通過創新的産品設計來打造差異化優勢。産品設計中強調綠色節能與現代化設計，宣稱是“山東第一家‘3A三星’綠色節能住宅”；采用5棟闆樓錯位排布，保證采光和視野；小區綠化率高達46%，景觀設計位于同類項目前列；戶型方面主打大面積平層和復式，並首創“保姆電梯”概念，在當時頗具前瞻性。

過往報道顯示，該項目後期物業費僅為3元/平方米，與市南同代豪宅形成巨大差距，使得其後期的服務成為短闆，承諾的會所等功能未能充分發揮，未能提供與之匹配的高端物業服務體驗。

現下，雅生活集團将該項目定位為其在環渤海灣高端居住市場擴大品牌影響力的關鍵一步，從預期來看，該公司将會對項目進行全面的服務升級與品牌重塑。

春節前夕，華潤萬象生活與均瑤集團簽署戰略合作協議，宣布将在宜昌西陵區大南門闆塊打造宜昌首個萬象繫創新型標杆項目。這是該公司首次進入宜昌市場，采用輕資産模式輸出商業運營能力。

此次合作對華潤萬象生活的商業物業服務闆塊亦具有直接的業務拓展意義。項目落地後，華潤萬象生活可為該商業街區提供招商運營、設施管理、智慧服務等綜合物管方案，将商業運營能力延伸至後端物業服務環節，形成"運營+服務"的閉環。同時，該項目涉及歷史文化街區等多元業态，有助于積累商業綜合體、開放式街區等非標商業物業服務經驗，提升服務復雜商業場景的能力。

辦公物業方面，卓越商企服務正式簽約松下電氣設備(中國)有限公司，為其位于蘇州工業園區的中國總部項目提供全委托物業服務及專項服務。該項目是蘇州市首座獲得WELL與LEED雙鉑金認證的建築，内部設有辦公區、商品展示區、樣闆間以及食堂、冥想室、健身房等豐富空間場景。

針對此類高端企業總部業态，當前物業服務呈現出一些具體的特征：一是服務内容的綜合化與定制化，不再局限于傳統的保潔、安保等基礎服務，而是涵蓋設施管理、環境維護、商務接待、員工關懷等全場景解決方案，並需深度融合客戶企業文化與國際健康標準；二是服務角色的專業化升級，物業公司需通過組建專業化團隊，提供從資産維護到價值創造的全鏈條服務，滿足跨國企業對ESG標準、員工健康支持繫統及運營效率的高要求。

園區物業方面，綜合設施管理能力的應用價值以及“區域深耕+頭部客戶”的策略有效性正得到進一步驗證，物企需從基礎物業向"生産保障型"服務轉型，建立覆蓋設施運維、能源管理、環境控制等的服務體繫，打造業務的護城河。

萬物梁行開年以來在TMT、先進制造、金融、生物醫藥等新質生産力領域，成功收獲vivo、快手、中國聯通、工商銀行、一汽奧迪、中國中車等頭部客戶委任，共計50多個項目強勢落地。

以vivo重慶工業園項目為例，萬物梁行為該項目提供設施管理服務。相關信息顯示，該項目是vivo全球智能制造和研發體繫中的關鍵一環，也是重慶信息産業的標志性項目。總占地面積約258畝，總投資10億元，總建築面積達30萬平方米，年産量已超過2000萬台。

公建物業方面，明喆集團首次突破東北三省地域界限，在雲南市場取得突破，進駐雲南某部隊醫院，為其提供後勤保障。

據悉，明喆集團将全力推動智慧物業繫統落地，實現人員調度、質量控制、設備巡檢的數字化、智能化，提升後勤管理能效。這也反映出當前物業企業在高壁壘、高要求的專業業态上，正從傳統人力密集型服務向"技術+標準"雙輪驅動的數字化後勤轉型。

期内，城市服務領域拓展熱度攀升，包括盈峰環境、北控城市資源、西藏博瑞環衛、福龍馬、玉禾田、廈門建發城服、江蘇金沙田、廣州天河城市運營等環衛或物業企業均取得了項目或業務區域的突破。

其中，部分項目國企托底或主導傾向明顯。例如，目前西藏運營體量最大的環衛服務項目——拉薩市城關區政府購買城市環境衛生保障服務（二次）項目首次招標因有效投標人不足3家，于今年1月中旬廢標，此番拉薩城投旗下國有獨資企業西藏博瑞環衛中標，年服務費2.26億元，3年服務總額達6.8億元。

平台及科技服務方面，潤華物業在創新打造“物業後勤一體化”服務新模式方面取得實質性進展，旗下山東凱迪網絡成功中標山東第一醫科大學省立醫院智慧後勤升級項目與泰安市中心醫院物流一體化管理軟件繫統項目。

後續，凱迪網絡将持續深耕智慧醫療賽道，不斷叠代升級産品與服務體繫，以數字化手段精準助力醫療服務提升與管理降本增效。還将加快拓展多領域數字化解決方案布局，依托精銳的技術力量、成熟的平台體繫與豐富的項目經驗，為更多客戶提供全方位、一站式的數字化轉型服務。

本文節選自《利潤承壓分化 | 2026年2-3月物業暨城市服務發展報告》
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