告别“野蠻生長” 住房租賃行業開啟存量盤活新周期

觀點指數 在3月18日觀點指數研究院發布的《存量盤活新周期 | 2026年2-3月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，住房租賃市場資本運作的推進，一定程度上反映了長期資金對租賃住房運營韌性的認可。

據觀點指數不完全統計，2026年1–3月，中央及地方圍繞政策指引、金融财稅、供給籌集、存量收儲、權益保障、管理規範六大維度密集出台新規或召開專題會議，繫統性推動住房租賃市場的高質量發展。

3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕，《政府工作報告》明确提出：“因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。”這一表述将“存量商品房轉保障房”納入國家年度重點工作，標志着租賃住房正式成為化解房地産風險與完善住房制度的雙重戰略支點。

同步推進的金融支持亦取得關鍵突破。央行強調“着力推動保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效，完善房地産金融基礎性制度”，旨在通過低成本、長期限的資金供給，切實降低保障性租賃住房、公租房項目的融資成本，激發市場主體參與建設和運營的積極性，緩解行業長期面臨的資金瓶頸。

與此同時，據國家統計局數據披露，2025年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集121萬套（間），社會保障和社會服務擴容提質。

數據來源：觀點指數不完全統計

通過收購存量商品房、盤活閑置商辦物業、推進“非居改住”等多元路徑，将顯著拓寬租賃住房的供給來源。

地方實踐迅速響應。重慶、福建、廣西等地出台專項文件，明确存量房收儲標準與用途管制。實際落地層面，以上海為例，2月2日，建行與上海市保障性住房建設運營有限公司、上海城投集團等主體簽署合作協議，支持其收購浦東、靜安、徐匯三區首批1200套二手住房，並改造為保租房。

與此同時，各地在需求端持續深化精準保障。南京、成都、西安、合肥等地密集推出人才租房補貼、房票安置、外來務工人員準入優化等舉措，覆蓋高校畢業生、新就業青年、城市運行保障人員等重點群體，推動保障政策從廣覆蓋向精匹配的轉變。例如，南京實施“房票+租賃補貼”組合政策，成都推行“人才優租”優先配租機制，顯著提升政策獲得感與落地效能。

鄭州、西安等地優化公租房申請條件、規範保租房整租流程，既擴大保障覆蓋面（如取消戶籍限制），又防範資源錯配與套利行為。

整體來看，2026年政策重心将進一步向高效轉化與精準匹配傾斜。

資本金融層面，據觀點指數不完全統計，本期資本市場動作以ABS（含類REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司債券、大宗資産收購等為核心主線，典型案例包括以新黃浦持有型ABS成功發行、博鄰持有型ABS獲受理、吳中經開萃寓6.74億元ABS獲批等。

住房租賃行業正通過資産證券化工具的常态化運用，打破長期資金瓶頸，進入“投融管退”的良性循環新階段。

數據來源：觀點指數不完全統計

從數據來看，ABS領域仍是本期資本運作的主力。其中地方國資與保障房平台主導傳統ABS賽道，聚焦保租房、公租房等政策支持類資産，具體包括浦開集團慧智保租房36.5億元ABS、合肥濱湖國控濱紛公寓2億元ABS、南京麒麟保障房15億元ABS等先後獲受理，以及蘇州吳中經開萃寓6.74億元資産支持專項計劃獲批等。

與此同時，持有型ABS（機構間REITs）同步發力，在發行端實現突破。具體來看，新黃浦于2月24日晚間公告其持有型ABS發行完成，規模達11.942億元。該專項計劃以上海市闵行區梅隴鎮MHPO-0306單元02-03A-01a地塊租賃住房項目（即“梅隴社區項目”）為底層資産，項目總建築面積約7.7萬平方米，包含6棟23-24層住宅及配套商業設施，項目于2023年2月入市。

該底層資産最初規劃用于發行保障性租賃住房公募REITs，若梅隴項目持續保持高出租率與穩定收益，不排除其仍有望成為公募REITs的後備資産，推動公司向輕資産運營模式轉型。

值得關注的是，持有型ABS的資産邊界正從政策性保障房向市場化長租公寓拓展。

期内，中金-博鄰長租公寓持有型不動産資産支持專項計劃項目獲上交所受理，拟發行金額8.24億元，原始權益人為China Multifamily I Holdings，China Multifamily II Holdings，China Multifamily III Holdings，ChinaMultifamilyHighlandHoldings，上海博胤安廈商業管理有限公司，計劃管理人為中國國際金融股份有限公司。

該項目為市場首單面向機構投資者的長租公寓類REITs試點，同時也是市場首單高端服務式公寓證券化項目，底層資産為博楓資産管理旗下中高端服務式公寓品牌“博鄰blinq”。

除此之外，本期住房租賃資産交易端保持活躍，以上文提及的城璟租住為代表，通過大宗交易整合租賃住房資源，推動行業從單體持有向組合化資産管理轉型。

據觀點指數監測，2026年以來，住房租賃市場資本運作的並行推進，一定程度上反映了長期資金對租賃住房運營韌性的認可，也凸顯了金融工具在優化住房供給結構中的關鍵作用，為住房租賃行業規模化發展注入持續動能。

公募REITs層面，本期租賃住房公募REITs市場表現為有退有進、審核趨嚴以及多元補位，具體包括建信建融家園租賃住房REIT終止申報、中航北京昌保租賃住房REIT進入問詢階段、華泰紫金華住安住REIT正式申報、中金廈門安居REIT回復反饋意見等，行業規範化發展态勢凸顯。

其中建信建融家園租賃住房REIT主動撤回申報，源于原始權益人建信住房對資産質量與市場環境的理性判斷。該項目底層資産估值達9.86億元，但“非居改保”合規復雜、短租合同占比偏高、運營周期短，難以滿足公募REITs對現金流穩定性的嚴苛要求。疊加當前二級市場定價疲軟，撤回可規避折價風險，聚焦于資産優化，待資質成熟後再行申報。

另外，已上市的中金廈門安居REIT則推進擴募進程，2025年6月收到上交所反饋意見後，于2026年2月26日正式報送反饋意見答復並公開披露，本次擴募其拟購入廈門島内思明區林邊公寓、湖里區仁和公寓兩宗優質資産，合計建築面積近9萬平方米、2689套房源，涵蓋保障性租賃住房與公共租賃住房兩類資産。

現階段，公募REITs申報已進入“質量優先”階段‌，資産合規性與運營穩定性成為核心門檻，而非單純規模或政策窗口驅動。

盡管近期市場出現REITs撤回申報或被監管問詢的情況，但已上市産品在資産質量、出租率和收益穩定性方面表現良好，並持續推進擴募進程。

據已上市的8只租賃住房REITs最新業績公告披露，多只已上市保租房REITs項目出租率長期保持在95%以上，底層資産運營穩健。例如，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT于2025年年末的出租率分别為97.56%及99.72%。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年3月16日當日，8只租賃住房REITs全線收跌，跌幅範圍在-0.55%至-1.92%之間，其中紅土創新深圳安居REIT跌幅最大，招商基金招商蛇口租賃住房REIT相對抗跌。

從短期表現來看，近一月均呈現負收益，跌幅普遍在4%至7%之間，近期市場情緒較為悲觀或面臨繫統性調整壓力。

近三月表現開始分化，多數産品仍為負增長，而招商基金招商蛇口租賃住房REIT和匯添富上海地産租賃住房REIT實現了正增長。

近半年，闆塊整體呈現回調态勢，8只REITs均為負增長，跌幅在-2.75%至-8.72%之間，華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大，匯添富上海地産租賃住房REIT跌幅最小。

盡管短期和中期内面臨回調壓力，但長期邏輯未變。8只産品自上市以來均實現了30%-70%左右的可觀回報，但源于底層資産質量、區域市場環境及運營能力等，個體之間的漲幅差異較為明顯。

本文節選自《存量盤活新周期 | 2026年2-3月住房租賃發展報告》
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