萬億城更啟幕 代建行業從“規模擴張”到“專業為王”打響淘汰賽

觀點指數 在3月23日觀點指數研究院發布的《搶灘城更藍海 | 2026一季度代建管理發展報告》中，其指出，在國家與地方多重政策驅動下，城市更新向縱深推進，代建賽道迎來結構性增長。頭部企業憑借品牌與輕資産模式領跑，簽約表現分化；同時企業加速布局不良資産盤活，但需警惕復雜債權與去化風險。

城市更新全面提速，代建賽道迎發展新機遇

2026年全國兩會釋放出清晰的政策導向，政府工作報告明确将“高質量推進城市更新”列為重點工作，尤其強調穩步實施城鎮老舊小區改造與城中村綜合治理，為代建行業帶來了新的市場機遇。

此外，“十五五”規劃藍圖下的109項重大工程項目清單揭曉，覆蓋了智慧城市基礎設施升級、智慧物流園區建設，以及區域醫療中心、職業教育産教融合基地、公共文化服務設施等民生福祉領域，為産業代建、公共設施代建等領域預留了增長空間。

政策紅利正從頂層設計加速下沉至地方實踐。立法層面，《濟南市城市更新條例》于2026年1月1日正式生效，以法律形式明确鼓勵社會資本通過委托代建等多元化模式，深度參與城市更新的改造、運營及物業管理全周期。項目層面，北京與天津等重點城市同步發力：北京市于2月28日發布年度首批城市更新項目庫，囊括1321個項目，計劃總投資高達1049.5億元，體量與規模雙雙擴容；天津市則在加快32個在建項目進度的同時，啟動15個新建項目，並緊扣京津冀協同發展戰略，儲備了一批重點工程，其中27個城中村改造項目全面提速，預計5個項目将于年内竣工交付。

随着2026年省級重點項目清單的密集發布，投資風向標進一步明晰。截至3月，在江蘇、廣東率先發布投資計劃後，貴州、上海、天津、福建、湖南、湖北、西藏七地也相繼亮出“任務書”。從公開數據來看，今年各地重點項目不僅保持了投資規模的穩健增長，更呈現出顯著的結構性優化：項目重心向新興産業大幅傾斜，先進制造業與科技創新類項目的數量和占比顯著攀升，且與區域發展戰略的耦合度更高，成為驅動高質量發展的核心引擎。

由此來看，在國家導向明确、地方立法護航、重大項目密集落地的多重利好下，城市更新正向縱深推進。面對日益復雜的項目需求，簡單的規模擴張已成過去式，代建企業的競争焦點正轉向“專業壁壘”與“資源整合能力”。賽道正處于從單純追求規模增長向追求質量效益轉型的關鍵期，具備全産業鏈整合能力的代建企業将在這一輪結構性增長中占據主導地位。

代建企業簽約表現分化，多元化業态布局成為行業趨勢

自2026年一季度以來，代建企業紛紛構建包括傳統媒體、行業垂直媒體及官方新媒體在内的全方位傳播矩陣，着力提升品牌聲量。其中，潤地管理、綠城管理、金地管理及龍湖龍智造等頭部企業，憑借持續的品牌輸出，穩固了市場關注度的領先地位。

資料來源：公開市場，觀點指數整理

各梯級代建企業簽約表現分化，頭部企業優勢凸顯。一季度，樣本企業中金地管理、遠洋建管、綠城管理等企業簽約動作頻繁，例如：金地管理一季度累計簽約武漢、沈陽、上海、大連、宜昌、太原等多地項目，涵蓋住宅、安置房等多種業态；遠洋建管聚焦城市更新、商業綜合體、不良資産盤活等領域，簽約昆明、貴陽、溫州、濟南等多地項目；綠城管理春節期間全國項目認購套數同比增長11%，協議金額增長18%，1-2月代建項目累計銷售金額達75億元，表現亮眼。中小代建企業則聚焦區域細分市場，打造差異化優勢，逐步拓展業務範圍。

在業态布局方面，企業逐步從傳統住宅代建向商業綜合體、城市更新、不良資産盤活、城市配套等領域延伸，多元化業态布局成為行業趨勢。企業戰略調整聚焦區域深化與業态拓展。頭部企業紛紛加大區域布局力度，金地管理持續深耕東北、華中、華東、華南等區域，在沈陽、大連、宜昌、武漢、上海等地密集簽約項目；遠洋建管逐步拓展西南、華南、華東區域，在昆明、貴陽、溫州、慈溪等地落地多個項目；龍湖龍智造聚焦青島、武漢等核心城市，簽約多個綜合體項目。

觀察一季度企業的業務類型來看，輕資産代建依然是行業主流模式。一季度，多數樣本企業聚焦輕資産代建業務，金地管理、遠洋建管、新城建管等企業均有多個輕資産代建項目落地，其中新城建管輕資産代建首進贛州，遠洋建管在成都落地首個輕資産代建項目，輕資産模式憑借低風險、高利潤率、抗周期等特征，成為房企轉型和代建企業發展的核心方向。預計二季度，代建行業簽約熱度将持續，存量資産盤活、城市更新等領域将成為業務增長的重要引擎。

在房地産市場進入“存量時代”的背景下，受困資産盤活需求日益增加，代建企業憑借專業的項目管理、營銷運營能力，成為不良資産處置的重要合作伙伴。不良資産代建不僅能夠幫助代建企業拓展業務範圍，還能提升企業的專業口碑，成為頭部企業布局的重點領域。

一季度，遠洋建管成功簽約昆明石林大商家復工代建項目，該項目為停滞多年的不良資産，總建築面積約17萬平方米，定位為純商業社區，石林大商家項目所在片區人口集中、交通配套成熟，但項目本身在過去多年一直處于停工狀态。繼西山區錦聖項目之後，遠洋建管在昆明落地第二個不良資産盤活項目。

但在深度介入昆明及雲南本土爛尾樓重整的過程中，仍需警惕復雜債權結構與區域市場去化壓力帶來的潛在風險。一方面，雲南省級層面自2020年起強力推進的“爛尾樓”整治政策為代建企業提供了制度窗口，遠洋建管等頭部代建方通過輸出管理品牌、重組資金及全過程代銷服務，成功切入石林大商家、錦聖等停滞多年的核心項目，不僅拓展了商業與住宅代建的業務邊界，更在政企合作中強化了品牌公信力。

但另一方面，此類項目普遍面臨債權關繫錯綜復雜、資金鏈高度依賴重整投資人墊資以及區域市場需求分化的挑戰，尤其是在昆明外圍縣城的商業去化與主城區高容積率住宅的産品重塑中，若後續銷售回款不及預期或司法重整程序受阻，将對代建企業的操盤能力提出更高的要求。企業不僅可能面臨投入成本難以覆蓋的經營風險，還将承受來自政府、債權人及購房者的多方履約壓力。

本文節選自《搶灘城更藍海 | 2026一季度代建管理發展報告》
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