高效運營+行業韌性：中金普洛斯REIT長期價值顯現

觀點網 三月末，已上市的公募REITs接連披露2025年報。綜合來看，盡管市場環境充滿不确定性，但物流倉儲闆塊出租率階段性企穩，項目經營表現呈現分化，其中頭部項目、優質資産依然表現出了較強的抗壓能力與經營韌性。

作為國内“首發+擴募”雙首批公募REITs之一、上交所首支倉儲物流REIT，中金普洛斯REIT依托高質量的資産組合及領先的市場化運營管理能力，得到市場的充分認可，保持了經營業績的穩定，並不斷為投資人帶來高比例、高頻次的分紅回報。

數據顯示，2025年中金普洛斯REIT實現收入約4.23億元，可供分配金額約3.35億元，年化現金流分派率約5.34%。年内公告分紅四次，累計分配金額約3.42億元。

3月31日盤後，該基金發布最新分紅公告，以2026年4月3日為權益登記日進行2026年首次分紅，實際分配金額預計達8877.27萬元。本次分紅完成後，中金普洛斯REIT累計分配金額将達約14.61億元，歷史年度分紅比例近100%。

在近年低利率環境下，公募REITs因其穩定分紅特性，受到更多投資者青睐。回顧歷史表現，中金普洛斯REIT 2023年至2025年按當年末市值計算的年化現金流分派率均保持在5%以上，具備良好的分紅穩定性。

作為服務實體經濟的關鍵物流基礎設施，物流倉儲市場表現與宏觀經濟環境、居民消費信心及能力的提升關繫密切。

在當前中國内需提振和産業升級的大勢下，國内物流倉儲行業供需格局持續優化，出租率與租金呈現“雙升”趨勢。

出租率高位企穩，資産韌性凸顯

倉儲物流園區是構建“通道+樞紐+網絡”現代物流體繫的重要基礎設施類型，中金普洛斯REIT專注于現代化綠色智慧倉儲物流基礎設施的投資和優質運營。

從披露的2025年報數據來看，中金普洛斯REIT經營保持穩健，報告期内實現項目租金及物業管理服務費收入約4.19億元，剔除公允價值變動損益影響後的息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）利潤率為65.79%。

2025年，該基金十個園區新擴租約62萬平米，續簽約31萬平方米，顯示出中金普洛斯REIT布局于核心區位的高標倉儲物流空間需求較為強勁、租賃活躍。

報告期内，中金普洛斯REIT底層資産運營表現穩定，全年出租率維持高位。截至報告期末，項目整體出租率約90%，同比提升3.17個百分點，其中7個園區出租率超92%。

從全年來看，四個季度末項目整體出租率維持約90%，同比提升4.62個百分點，領先于行業平均水平。

截至期末，10個倉儲物流園期末不含稅有效租金單價為33.07元/平方米/月，期末租金收繳率為100.91%。

值得一提的是，期末整體出租率同比提升3.17個百分點；另外，普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、蘇州望亭普洛斯物流園均為滿租水平。

據産業科技連線了解，報告期内，中金普洛斯REIT不動産項目前五大租戶租金及物業管理服務費收入約為1.06億元，占全部租金及物業管理服務費收入的比例約為25.26%。

主動管理賦能，提升資産競争力

2025年，倉儲物流租賃市場總供應量放緩，整體呈現動态平衡的調整态勢。

在良好的産業基因與運營優勢加持下，在市場正在修復的周期中，中金普洛斯REIT旗下資産仍展現出較強的内生韌性。期内，普洛斯運營管理團隊以資産質效提升為核心，通過提升協同效率和響應速度等措施，給客戶提供滿足其需求的高標準基礎設施及服務。

作為國内“首發+擴募”雙首批公募REITs之一、上交所首支倉儲物流REIT，中金普洛斯REIT自身具備多區域布局、多資産組合、多元化租戶結構的綜合優勢。

從區域布局看，中金普洛斯REIT旗下10個倉儲物流園區位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區、環渤海經濟帶、成渝經濟圈五大核心經濟圈的七大物流樞紐地區，總建築面積約116萬平方米，具備多區域布局優勢，有助于抵禦單一市場風險。

截至目前，該基金是國内資産數量最多、資産規模最大、區域覆蓋最廣的公募倉儲物流REIT。報告期末，高效服務約80家跨行業企業，涵蓋零售電商、快遞物流、食品冷鏈、生物醫藥等多個新經濟領域，依托普洛斯豐富的客戶資源，實現租戶行業的多元化布局，有效降低了集中度風險。

自上市以來，中金普洛斯REIT底層資産各項指標持續穩健，這得益于原始權益人兼運營管理機構普洛斯領先的專業市場化運營管理能力。

據了解，普洛斯根據該基金底層資産的區位特征、物業形态及客戶畫像，動态調整租賃策略，強化主動管理，持續優化租戶結構，深入挖掘子市場産業客戶，提升客戶粘性。同時，通過改造提升園區硬件和完善客戶服務，包括部分園區的資産升級、綠色建築認證等工作，匹配高成長性企業供應鏈提質升級的需求，進一步增強園區的市場競争力。

目前，物流倉儲的經營模式已從單一“收租”向提供基于資産的“産業服務”轉型。普洛斯基于其領先的市場化運營管理能力，不斷賦能中金普洛斯REIT，旗下倉儲物流園不再僅僅是簡單的空間載體，而是提升供應鏈效率、減少流通環節損耗、從而降低綜合成本的重要基礎設施。

供需格局持續優化，驅動物流倉儲市場增長

目前，在供應收縮與淨吸納增長雙重作用下，國内物流倉儲市場供需格局持續優化，逐步回歸更為穩健健康的供需結構，形成“供需優化-出租率回升-租金修復”的良性循環。有分析預計，未來3-5年内，租金有望回歸合理水平，對應約30%–50%的上行空間。

從供應端看，在土地集約化政策導向下，市場正逐步轉向存量優化與結構升級。仲量聯行數據顯示，盡管2026年仍有超1000萬平方米新增供應入市，但随着2027年新增供應規模降至約500萬平方米，疊加高標庫對傳統倉庫的替代需求，有利于對沖供應壓力，推動存量結構優化，為市場中長期企穩創造條件。

從需求端看，物流倉儲市場在政策與市場雙重驅動下保持穩步復蘇。倉儲物流的核心租賃需求主要來自第三方物流、快遞快運、零售電商、制造業等行業。2025年，在政府“穩增長”相關政策持續發力、着力擴大内需的背景下，全國社會消費品零售總額同比增長3.7%。

報告期内，零售電商需求持續修復，促使供應鏈全國化布局不斷深化；快遞快運網絡化布局與第三方物流規模化發展，亦形成穩定租賃支撐；制造業與物流業深度融合，帶動定制化、生産服務型倉儲需求提升。

此外，在積極的财政與貨币政策支持下，疊加全國統一大市場建設、物流降本增效及綠色低碳發展等政策導向，共同推動倉儲物流行業從規模擴張轉向高質量發展的新階段。

在市場修復預期下，中金普洛斯REIT作為具備優質資産與卓越市場化運營能力的項目，有望持續發揮行業標杆的引領示範效應，為投資者帶來長期可持續的價值回報。

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