從居住改善到産城融合 城更如何為企業打開“内涵式發展”新空間?

觀點指數 在4月2日觀點指數研究院發布的《城市更新：煥發生機》報告中，其指出，企業從城市更新中看到機會，内生動力因城市更新獲得重新的滋養。但，當前城市更新需要更多内涵式發展，這就倒逼企業樹立高質量發展的目標，不斷完善自身。

企業探尋增量主場機會，央地合作模式突出

國務院國資委多次在會議上明确，央企要主動融入城市發展創新生态，積極參與城中村和危舊房改造。這一号召得到了央企的積極響應。

從保利發展、華潤置地到中交城投、中建繫。央企不僅作為投資主體和建設主力，更在爛尾項目盤活、歷史街區保護、産業園區升級等領域扮演着重要的角色。

據觀點指數不完全統計，大部分城市更新項目的主體企業主要是國央企，尤其是大體量的城中村改造項目。

從具體項目來看，中交城投投資開發的上海鳳溪“城中村”改造項目總投資約360億元，是上海規模最大的同類項目。此外，中交城投還與科學城集團簽約繫列城中村改造項目，總投資超210億元。期内還與青浦新城公司合作，以“修舊賦新”的方式簽約上海青浦老城廂項目。

保利發展完成珠江新城冼村舊改最後一棟“留守戶”的拆除工作，破解歷時多年的僵局。期内還與上海地産集團簽署戰略合作協議，以“央企+地方國企”的協同優勢，聚焦上海城市更新。華潤置地參與盤活沈陽原樂天項目這一長期停滞的大型城市綜合體。

中信城開聯合中信金融資産與區屬國企羅湖投控，盤活深圳“金鑽豪園項目”。這個歷經20余年、因資金鏈斷裂等問題陷入僵局的舊改項目，通過金融支持、風險隔離和資産管理的方式迎來轉機，解決了超過600戶回遷業主的安置費和工程欠款等歷史遺留問題。

值得注意的是，中建繫不僅作為投資者角色參與城市更新項目，還以建設者身份獲取多個城市更新項目的建設工程。

中建八局、中建三局、中建一局、中建國際、中建七局、中建四局等子公司在各地全面開花。從廣州從化安置區、佛山大瀝黃岐東秀城中村改造，到蘇州姑蘇區老舊小區改造、深圳龍輝花園棚戶區改造，再到濟南艾山街道酒店項目、襄陽古城保護更新項目，中建繫的觸角遍及居住、商業、産業、文化等多個更新領域。中建壹品競得深圳福田文創園項目，成為“中建繫”在深圳的首個城市更新項目。

期内，央企國企與地方國企合作開發較為常見。地方國企成為區域城市更新的核心平台。

廣州科學城集團在廣州黃埔區表現活躍。2025年上半年，科學城集團在城中村改造項目及舊村，舊城改造項目固定資産投資共62.67億元。，累計已開工面積超356萬平方米，開工套數超2.73萬套。楓下等城中村改造項目及魚珠舊城改造項目累計完成12個經建交置首開區地塊拆遷清零。

此外，上半年累計簽署房票補償協議363份，預計可生成房票461張，票面金額共計約5.01億元，拟去化商品房約291套超2.86萬平方米。

面對城中村改造等資金需求巨大、公益性強的項目，各地紛紛成立或依托地方國企平台，承擔起開發建設、資金統籌、資産運營的核心職能。

中國交建等投資成立天津東昇城市更新産業運營公司。華西集團注資50億成立四川省城市更新有限公司。這標志着地方國資平台在市場化運營城市更新層面邁出了關鍵的一步。

在一些單體小額城市更新項目中，可以看到民企、外資企業等企業身影。一些專業或者成熟的領域，也不乏有民企拿下城市更新項目的訂單。

期内，金科、旭輝商業、奧雅股份等民營企業，分别通過簽約滁州烏衣老街文商旅項目、江陰“倉見1952”城更項目、山西萬荣飛雲樓片區改造項目，在文旅融合、文化創意等賽道獲取新的項目。

值得注意的是，利用互聯網平台的流量與技術優勢，數字化賦能為城市更新中的資産運營帶來新思路。如京東資産交易平台與包頭住建集團簽署戰略合作協議。依托京東技術與流量優勢，雙方共同探索國有資産數字化處置與存量資産盤活新模式。此次合作将覆蓋線上招商、大宗資産運營、閑置資産盤活等場景。京東平台将輸出技術、流量與資源整合能力。

由此可以看到，不同企業主體依然對城市更新積極探索。于此，可以實現業務增量，更能在傳統房地産領域繼續發揮自身專長，實現價值增長。

從企業戰略來看，保利發展将城市更新作為服務國家戰略、助力城市高質量發展的重要實踐。其突顯全産業鏈優勢，提供全面服務。

招商蛇口此前就在2024年度業績會表示，要聚焦核心市場的城中村改造與運營管理機會。華潤置地從企業自身發展角度出發，将城市更新視為獲取資源與提升競争力的關鍵。萬科深度參與城市發展、提升城市品質的重要戰略方向。

企業從城市更新中看到機會，内生動力因城市更新獲得重新的滋養。但，當前城市更新需要更多内涵式發展，這就倒逼企業樹立高質量發展的目標，不斷完善自身。

适應市場變化，空間功能煥新與重構

過去一年，從居住到商業，從産業到公共空間，各類城市更新項目遍地開花，並涌現出一大批具有代表性的項目。

從居住類來看，城中村改造是居住類城市更新項目的一大來源。居住類主要集中在舊改土地建造居住産品上，老舊小區改造優化居住環境以及探索居住小區更新模式等。

期内，上海奉賢新城02單元10B-02地塊公示，即貝港地區城中村改造項目。該地塊土地用途為普通商品房，出讓面積1.78萬平方米，容積率為2.5，建築面積約4.45萬平方米。據悉，此次出讓標志着貝港地區城中村改造首個住宅項目正式啟動，該地塊的出讓是上海市第二輪城中村開發建設項目的一部分。

廣州增城金星村項目總投資33.9億元，規劃安置房近15萬平方米。廣州黃埔南崗南舊改項目總投資147億元，規劃總建築面積323萬平方米，配套4所學校、6所幼兒園和超50萬平方米的商業綜合體。

廈門浦園社城中村改造項目首張“開票即購房”房票正式亮相，這是廈門市創新征收補償新模式的體現。居民安置方式由傳統的“建房”、“等房”轉變為“買房”、“現房”。

廣州花都集群街2号、越秀“黉橋·小石集”、杭州浙工新村、無錫首個居民自主更新危舊住房、南昌首例危房“原拆原建”、北京中關村東區改造項目等屬于自主更新模式。這些項目不僅解決了危房的安全問題，更通過增加公共服務設施，提升建築的品質。

值得注意的是，北京海澱區中關村東區項目按“好房子”標準開工建設新樓，標志着北京首個片區化央産小區原拆原建城市更新項目進入實質施工階段。

觀點指數認為，居住類城市更新還是以改善居住條件作為首要目標，注重滿足居民的實際需求。強調充分尊重居民意願，引導居民積極參與項目規劃、建設和監督。不過目前，不局限于住房單體建築物的改造，也強調向周邊的基礎設施、公共服務、環境整治等綜合改造。自主籌資項目則更加注重從單一的出租方轉變為運營主體的投資者或者運營方，注重自主更新後的可持續發展。

從商業類來看，通過更新，有的項目重新激活城市核心區域的消費活力，有的項目則是根據功能區的調整，迎合市場變化後的需求。

比較有代表的項目是老牌商場煥新。北京朝外大街二期工程對藍島大廈等商業體進行升級，延續“年輕力”主題。上海徐家匯商圈将太平洋百貨和六百百貨改造為“新六百HUB”，融合居住與消費。武漢老牌酒店光明大酒店被中國大唐集團收購，改造為華中辦公總部，實現功能轉換。

城市更新項目根據環境變化，通過工業遺存活化，煥發新活力。天津天拖·巷往1956、成都中車·源STAGE等都是工業遺址改造為商業空間的案例。這些項目在保留工業記憶的同時，注入潮流文化、現代商業和科技創新元素。

據了解，天津天拖·巷往1956項目位于天津市南開區，原為天津拖拉機廠老廠區，打造集品質餐飲、跨界零售、日咖夜酒、藝術空間于一體的多元生活和消費場景。據悉，該項目入駐品牌商戶包括意大利摩托車品牌杜卡迪官方天津首店、南開區第一家保時捷4S店、7000平米的嘉禮宴會藝術中心等。

爛尾樓城市更新項目提供更多“起死回生”的案例。廣州越秀區建業大廈爛尾近30年，現将拆除重建為現代化商業辦公樓。珠海“海納城”爛尾項目易主後更名為“名悅城 NOVA”，引入多元商業業态，預計2026年開業。

通過爛尾項目的盤活，釋放了寶貴的地段價值。此外，歷史保護建築也是商業更新的重點之一，通過活化和煥新，重新獲得商業價值。比如重慶忠縣不少老街古樸典雅、文化厚重。通過“微改造”，實現了對老街的保護性更新，最大限度還原歷史肌理，融合建設生活、消費、文旅、創業等新場景，進一步豐富空間的内涵。

從産業類來看，該類項目是城市更新的經濟工程，主要包括産業園區更新、老舊廠房改造、特色産業培育等。産業類更新項目更多是優化産業空間布局，提高土地利用效率，推動産業功能與城市功能融合發展，實現産城融合。

深圳百旺信工業園項目是“工業上樓”2.0版本的代表。總投資190億元，采用拆除重建與綜合整治相結合的方式，百旺信城市更新開發方式包括“工業上樓”、城市更新、土地整備利益統籌，功能定位涵蓋智能制造、數字能源、生物醫藥與新一代信息技術等産業，旨在打造智慧、高效、定制的未來先進制造中心。

廣州荔灣海中村、葵蓬村工業集聚區改造項目是典型的“工改工”項目。通過盤活低效村集體工業用地，引入生物醫藥、智能制造、信息技術等現代産業，新增數十萬平方米的高品質産業載體。深圳寶安客運中心、深圳泰然工業區等項目，将傳統功能用地轉型為新型産業用地或商業綜合體。原雅戈爾重慶生産基地的改造，則是傳統制造業向新能源服務業轉型的生動案例，。

觀點指數認為，産業類城市更新項目，主要還是以功能區變化為主，推動空間功能重構、調整或者復合，提高土地資源的利用效率。有的項目則是帶動集體經濟增長與區域産業升級。

城市配套及其他方面，主要是補齊公共空間的服務短闆為主，例如道路、公園綠化、管網修繕、停車位供給等。

在國家發展改革委對“十五五”規劃的展望中，城市更新被賦予了拉動内需、促進投資消費良性循環的新使命。

“十五五”時期預計将建設改造地下管網超過70萬公里，新增投資需求超過5萬億元。地下管網更新改造不僅直接關聯城市安全與民生，更将成為未來幾年城市基礎設施投資的最大增長點。

此外，停車設施、充電樁建設等也被納入重點支持範圍。截至2025年10月，全國電動汽車充電基礎設施總數已達1864.5萬個，同比增長54%，城市更新正在與綠色出行、新基建深度融合。

期内，珠海備案四個重點城市更新項目。上海世博水環工程建設，提供市民體驗的濱水空間；天津郁江新里城市更新項目，通過老舊小區改造、道路交通改善、新建學校等一繫列工程，全面提升片區人居環境。華潤阿爾山希望小鎮項目對民居院落整體改造並完善了旅遊配套。

可以看到，城市更新項目重點解決基礎設施薄弱、公共服務不足等問題，對提升城市環境品質和公共服務水平具有重要的作用。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
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