不再是“住宅獨大”，代建企業闖入四大細分賽道

觀點指數 在4月2日觀點指數研究院發布的《卓越指數 • 2026房地産卓越表現報告》“代建管理發展：多業态突圍”篇章中，其指出住宅（含保障房）、商業、工業、公共設施等細分賽道的需求特征、能力要求存在顯著差異，代建企業需聚焦自身優勢，強化全鏈條服務能力，方能把握機遇。

多業态協同發展，全鏈條服務能力成關鍵

2025年，代建行業已從單一住宅代建向多業态協同發展轉型，住宅（含保障房）、商業、工業、公共設施等細分賽道並行發展，其中公共設施代建、産業園區代建成為新的增長極。不同細分賽道的需求特征、能力要求存在顯著差異，代建企業需聚焦自身優勢，強化全鏈條服務能力，才能把握市場機遇。

住宅代建仍是代建行業的核心賽道，2025年，綠城管理、潤地管理、金地管理、龍湖龍智造、招商建管、旭輝建管等企業獲取了不少住宅代建項目，市場需求呈現“保障+改善”雙輪驅動的特征。

保障性住房代建需求持續釋放。随着“優化保障性住房供給”政策的推進，保障性住房、安置房、保租房等民生項目的代建需求持續增加，且委托方多為地方國企或政府平台，支付能力相對穩定，成為代建企業的重要業務來源。潤地管理中標廣州市番禺區新造二期等7個保障性住房項目，總建築面積超過70萬平方米；潤地管理聯合體中標東莞市南城街道保障性住房項目，計劃建設配售型保障性住房510套；金地深圳地區公司繼贛深高鐵東莞南站拆遷安置房代建項目後，再次中標東莞市大朗鎮拆遷安置房代建服務項目，總建設規模逾4萬平方米，凸顯了企業在民生代建領域的品牌信任度。

改善型住宅代建需求凸顯。盡管1-12月，前100房企實現累計權益銷售22738.6億元，同比下降約19.98%，商品住宅去化面臨較大壓力，但改善型住宅需求依然旺盛，上海等核心城市的改善盤甚至出現當日售罄的情況。代建企業通過産品創新，滿足改善型客戶的品質需求，旭輝建管第四代住宅“森嶼繫”已在全國成功落地7個標杆項目，中標佛山順控城投南涌倉“四代宅”項目，規劃打造建面約142-294㎡無界江景奢宅；鳳凰智拓建管簽約甯德華熙公館“四代住宅”項目，目標打造甯德市“四代住宅”示範工程；金地管理中標泰州姜堰[2025]3-1号地塊代建項目，利用整體架空的優勢政策，打造“垂直墅居、立體遊園、奢尺空間”的高品質墅區，煥新當地人居標杆。

住宅代建的競争已從基礎的開發管理轉向“産品力+資源整合”的綜合競争，企業需通過産品線標準化與定制化結合、國企資源深度綁定等策略，滿足保障性住房的剛需與改善型住宅的品質需求。

商業代建主要涵蓋酒店、寫字樓、購物中心等業态。2025年，商業代建市場呈現“非標要求高、需求分化明顯”的特征，代建企業需強化“商業+文旅”跨界融合能力，采用輕資産模式，應對市場挑戰。

商業代建的核心難點在于非標屬性強，不同業态的功能需求差異顯著，需通過多輪次、高頻次的需求溝通與協調，精準錨定業主方、運營方、設計方等多方訴求，時間成本顯著高于標準化程度更高的住宅代建項目。2025年，非一線城市的商場類項目需求呈現低迷态勢，而旅遊景區消費市場持續活躍，為文旅景區類增量代建項目提供了潛在的發展契機。

代建企業積極探索“商業+文旅”跨界融合模式，拓展業務空間。遠洋建管簽約貴陽雲岩區鹽務街特色創新功能區、甯德賽岐外灘項目、福建泉州觀音岐文旅城等多個商業+文旅項目，提供營銷定位策劃、銷售體繫搭建及全過程代銷管理的一站式解決方案；而今管理與冰雪綜合運營服務商熱雪奇迹展開合作，推進合肥高新區全天候室内滑雪場項目，依托熱雪奇迹的專業運營能力，打造文旅配套標杆項目。據國家體育總局《大衆冰雪消費市場研究報告(2024—2025冰雪季)》數據，2024—2025冰雪季全國冰雪運動參與人數達2.92億人，消費總規模突破1875億元，同比增長25%，南方省份冰雪運動參與人數及室内滑雪場數量快速增長，為文旅代建提供了廣闊空間。

輕資産模式成為商業代建企業的重要選擇。商業代建項目資金投入大、回收周期長，代建企業通過輸出管理、品牌、運營能力等輕資産服務，降低自身資金壓力，提升盈利能力。例如，建工地産集團中標的未科195号地塊未來谷商業運營項目，采用“四塔+三層裙房”的立體布局，低區規劃商業會議區、中區打造創業孵化平台、高區設計雲端辦公層，代建方通過前置化的需求拆解與動态協調機制，平衡各方訴求，實現項目價值最大化。

工業代建領域受益于産業政策推動，需求前景廣闊。2025年，産業園區、工業廠房等項目的代建需求持續增加，代建企業正從“建設執行方”向“産業服務商”轉型，強化産業資源整合能力。

産業政策的持續推進為工業代建提供了有力支撐，國家大力扶持産業振興，尤其是産業集群發展，帶動産業配套設施建設需求，進而推動工業代建業務增長。中冶置業中標赤峰翁牛特旗螢石礦提升改造及雙碳氟化産業園代建項目，總投資8億元，建設内容包括螢石礦提升改造、選礦廠建設、光伏儲能一體化工程，負責從前期管理、規劃設計到開發建設、竣工驗收的全流程工作；金地管理中標台州市黃岩區黃岩南城大道北側産業園代建項目，為委托方提供全過程開發管理服務；旭輝建管中標蘇州吳中蘇地項目，該項目位于蘇州吳中區太湖科技産業園，地處“生産研發、文化創意及旅遊服務”綜合功能區，為産業發展提供配套支撐。

“産業+資本+運營+建設”的全産業鏈閉環成為工業代建的主流模式。代建企業不再僅是建設執行方，而是成為産業生态的構建者，通過整合産業資本、科研機構、運營資源，實現從項目策劃、建設到産業導入、運營的全流程管控。

招商建管聯合招商蛇口中標招商創科合肥復材中心項目，該項目由招商局集團、合肥市政府及凱賽生物三方共建，核心業務聚焦于生物基聚酰胺復合材料的生産及研發。招商局集團提供戰略協同與産業資本支持，招商蛇口貢獻城市運營經驗，招商建管發揮專業代建能力，形成全産業鏈閉環，不僅提升項目落地效率，更形成“自帶資源”的競争優勢，在産業園區代建市場中構建差異化壁壘。

城中村改造成為工業代建的另一增量市場。金地深圳地區公司中標東莞市黃江鎮南部片區城中村改造舊村社區工業安置廠房項目，總建設規模逾11萬平方米，該項目位于光明科學城與松山湖科學城之間，産業氛圍濃厚，拟打造千畝級連片産業園，推動深莞産業協同發展。代建企業需深度結合區域産業規劃，通過連片開發與産業導入實現價值最大化，從單純的建設管理轉向“産業規劃+園區運營”的綜合服務。

公共設施代建主要涵蓋學校、醫院、體育場館等民生基礎設施。2025年，公共設施代建需求持續釋放，這類項目具有公益屬性，屬地化特征顯著，代建企業需強化屬地深耕與政企協同能力。

公共設施代建項目通常由地方平台企業主導推進，知名代建企業通過專業能力輸出實現優勢互補，委托方更傾向選擇能提供“規劃-建設-運營”全鏈條服務的本地代建企業，以保障項目與地方發展需求的深度契合。

潤地管理成功中標東莞市石碣鎮全民健身中心項目，與石碣鎮政府展開合作，該項目總投資約3.97億元人民币，建築面積約4.3萬平方米；招商建管成功簽約南山區桃源街道辦事處深圳大學城(西校區)提升改造工程示範段(代建)項目，負責道路、綠化、景觀、設施等方面的改造和升級；

萬科EPC城建獲取深圳市南山區婦幼保健院同樂北新址（一期）建設工程代建項目，該項目總占地面積2.87萬方，總建築面積11.43萬方，設計床位600張，涵蓋醫療、科研、教學等多功能用房，對代建企業的專業能力和政企溝通能力提出較高的要求。

“地方平台+專業代建+垂直運營”的三方協同模式成為公共設施代建的重要路徑。漳州圓山醫院代建項目由廈門市屬國企建發集團旗下更新建設公司承擔代建職責，建發健康集團負責後續運營管理，這種模式既發揮了地方國企的屬地資源優勢，又通過專業代建企業的技術能力和運營企業的市場經驗，實現了公共項目從建設到運營的全生命周期價值提升。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
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