從“搶地盤”到“拼内功”：代建行業迎來能力大考

觀點指數 在4月2日觀點指數研究院發布的《卓越指數 • 2026房地産卓越表現報告》“代建管理發展：多業态突圍”篇章中，其指出2025年，國家宏觀政策與地方實施細則協同發力，推動代建業務從傳統住宅開發代建，向城市更新、老舊住房改造、保障性住房建設、産業園區配套等多領域延伸。

多維導向釋放需求，地方細則推動行業規範化

2025年，國家宏觀政策與地方實施細則協同發力，為代建行業注入長期增長動能。從中央層面看，“十五五”規劃建議、中央城市工作會議、《關于推動城市高質量發展的意見》等政策文件，明确了房地産發展新模式的核心方向，推動代建業務從傳統住宅開發代建，向城市更新、老舊住房改造、保障性住房建設、産業園區配套等多領域延伸。

一是住房供給體繫優化，保障性住房代建需求持續釋放。“十五五”規劃建議明确提出“優化保障性住房供給”，推動保障性住房建設、分配與管理的規範化發展。代建企業憑借專業的規劃設計、成本控制、工期管理能力，成為參與保障性住房建設的重要力量之一。

二是城市更新進入精細化階段，成為代建增量核心來源。中央城市工作會議明确指出，我國城鎮化已從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式從大規模增量擴張轉向存量提質增效。從“十四五”的“實施城市更新行動”到“十五五”的“大力實施城市更新”，全國297個地級以上城市和150多個縣級市已全面開展城市體檢工作，城中村改造、老舊小區更新成為重點任務。

三是房屋全生命周期管理，激活老舊住房改造代建需求。“十五五”規劃建議提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，将政策重心從“增量開發”轉向“存量運維”，老舊住房的安全評估、改造設計、施工監管等全流程服務需求激增。

8月28日發布的《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》，明确“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，推動城市更新從“政府主導”轉向“居民自治+市場參與”。業主作為非專業主體，對技術支撐和運維管理的需求迫切，代建企業憑借專業能力，成為老舊住房更新改造的重要參與者，業務邊界進一步拓展。2025年，我國全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，並将政策支持範圍擴大至地級及以上城市，進一步釋放了老舊住房改造代建需求。

從地方層面看，2025年以來，湖南、内蒙古等省市先後發布投資項目代建制管理辦法，2025年，廊坊、青島、濟南、中山三鄉鎮等多地進一步細化政策，形成“強制代建範圍+激勵機制+監督管理”的完整體繫，推動代建行業向專業化、規範化轉型。

一是明确代建範圍與投資門檻，劃定市場邊界。各地代建範圍涵蓋黨政機關、社會事業、市政設施等，以投資規模作為代建判定標準，但具體金額差異較大：廊坊将市本級1000萬元（含）以上且占總投資50%（含）以上的非經營性項目納入代建範圍；青島要求3000萬元以上項目原則上實行代建（3000萬元以下鼓勵代建）；濟南明确總投資3000萬元以上的機關辦公、社會事業、政法基礎設施等項目必須代建；中山三鄉鎮則明确代建制覆蓋教科文衛體、市政設施等四大類非經營性項目，總投資超100萬元需審批（100萬-1000萬由領導班子會議審議，超1000萬由黨委會議審議）。

代建範圍普遍涵蓋黨政機關、事業單位辦公用房、社會事業項目、市政公用設施等，部分地區還将涉及國家安全、國家秘密的項目納入代建範圍，進一步擴大了代建市場的規模。

二是細化費率標準與激勵機制，平衡成本與收益。當前代建費率普遍低于3%，較早期5%～6%的水平明顯回落，各地通過分檔計費、結余獎勵等機制，保障代建企業合理收益，倒逼企業提升效率。佛山明确根據工程總概算從1000萬元以下到20億元以上，将代建管理費分為五檔，普通類項目代建管理費率範圍在0.4%-2%，復雜項目費率在1%-3%；

濟南規定代建管理費預留5%-10%在缺陷責任期滿後支付，且結余資金可按比例獎勵代建單位；湖南提出，項目竣工财務決算審核批準後，決算投資比合同約定投資有節余的，按節余資金5%—10%的比例對代建單位實行獎勵，具體在代建合同中約定，獎勵開支計入建設成本；中山三鄉鎮則按投資規模分檔計取代建管理費，支付節點細化至招標後20%、竣工後90%、保修期滿10%，既約束成本又保障企業收益。

三是完善監督管理體繫，規範市場秩序。多地将監督機制列為重點，完善代建單位考核及責任追究制度。中山三鄉鎮明确建設單位、代建單位、主管部門的職責邊界，對擅自變更建設内容、超概算等行為，要求從履約保證金、管理費中賠付，直至追究刑事責任；

湖南規定，代建單位未履行概算調整決策及審批程序，造成項目超概算的，超概部分從代建單位的履約擔保中賠償，履約擔保不足的，相應扣減代建服務費，代建服務費仍不足的，以代建單位自有資金賠償。

四是區域政策差異明顯，提供差異化競争機會。各地政策的差異化為代建企業提供了跨區域拓展和細分領域深耕的機會：青島鼓勵“集中建設”和“自建”，代建企業可通過“全過程代建”模式，憑借專業能力替代項目單位的自建職能。

濟南允許“特殊情形下采取其他方式确定代建單位”，為技術復雜、保密要求高的項目（如涉密工程、特殊醫療設施）提供靈活選擇，具備相關技術儲備的代建企業可借此拓展細分市場；廊坊則強調“國企代建”，為地方國企背景的代建企業提供政策傾斜，非國企背景的代建企業可通過與地方國企合作（如聯合體投標）進入特定區域市場。

規模分化加劇，費率承壓下行業積極調整

2025年，代建行業整體保持增長态勢，但受宏觀環境承壓、市場競争加劇等因素影響，呈現出“規模分化顯著、費率持續承壓、布局聚焦核心”的特點。

頭部企業持續領跑，規模優勢凸顯。2025年，綠城管理以3535萬平方米新簽約規模位列行業第一，代建費用為93.5億元，增長約0.5%。旭輝建管表現穩健，2025年新增在管項目71個，累計在管項目超260個，覆蓋城市超80個，累計在管總建面超3800萬平米，其中國資/政府代建項目占比達51%。

中部企業加速拓展，積極搶占市場。金地管理發布的2025年度經營業績顯示，截至2025年末，公司代建業務累計簽約管理面積超過5362萬平方米，同比增長40%；住宅項目累計簽約貨值超3915億元，同比增長22%；商辦項目累計簽約管理投資規模達904億元，政府代建規模超1194萬平方米。

尾部企業增速放緩，面臨生存壓力。部分尾部企業因市場競争力不足，新簽規模大幅收縮，例如：中原建業截至2025年11月末，新簽合約項目僅13個，新增合約建築面積84.93萬平方米，較2024年同期大幅減少61.8%，其中河南省外新簽項目僅2個，新增面積14.97萬平方米，同比減少約62%；合約銷售金額與面積亦同步下滑，分别為人民币95.5億元、154.51萬平方米，同比減少21.4%、22.3%。

分化格局的背後，是企業戰略與核心能力的差異：頭部企業進行全國化全業态布局，憑借品牌優勢和全流程服務能力，獲取優質項目資源；中部企業積極拓展合作網絡，加強與地方國企、AMC機構的協同，加速規模擴張；尾部企業多為屬地化探索，部分企業通過低費率搶單維持生存，但面臨質量風險與利潤壓力。

費率下降的核心原因主要有兩方面：費率下降的核心原因主要有兩方面：一是委托方成本控制需求驅動，房地産行業盈利壓力傳導至代建領域，委托方（尤其是房企、地方平台公司）紛紛壓縮開發成本，代建服務費成為被壓縮的重要環節；二是行業競争加劇，随着代建賽道參與者激增，部分新進企業通過低費率搶單，導致行業整體費率下滑。

值得警惕的是，低費率競争可能引發質量風險。部分新進企業為搶占市場份額，過度降低費率，導致後期項目管理、工程質量無法得到保障，不僅損害委托方利益，也影響行業整體口碑。觀點指數認為，合理的利潤是維持企業穩定經營和行業高質量發展的關鍵，代建企業應避免惡性價格戰，通過提升專業能力、拓展高附加值服務，實現規模與利潤的平衡。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。