從“粗放”走向“智變”，不動産企業如何借科技重塑綠色護城河？

觀點指數 在4月2日觀點指數研究院發布的《卓越指數 • 2026房地産卓越表現報告》中，“ESG發展：實踐分化”篇章指出，不動産企業正利用數字孿生等新興技術加速從“粗放建設”向“精細化運營”躍遷，将能源效益優化轉化為可量化的商業價值。未來，在ESG披露、雙碳政策與市場競争的驅動下，綠色租約行業普及度與落地熱度将持續走高。

在項目全生命周期中，運營階段因持續時間長、能耗占比高而成為降碳的關鍵環節。在科技賦能的背景下，不動産企業依托物聯網、大數據及人工智能等構建了智慧能源管理繫統，從而實時精準地調控設備運行、深度挖掘節能潛力並預測維護需求，将傳統的被動式管理轉化為主動式、數據驅動的綠色運營模式。

香港特許公認會計師公會(ACCA)調查顯示，愈來愈多企業認為氣候科技在實現零排放和可持續發展方面扮演關鍵角色，其中三分之二(66%)受訪機構認為氣候科技對現在或未來發展至關重要，當中21%已就氣候科技進行投資，21%計劃未來兩至三年内進行。

在不動産行業中，持有型業态占比高、運營服務屬性強以及具備“開發+運營”雙輪驅動能力的企業，已将科技投入作為構建競争壁壘的戰略必選項。面對能耗成本壓力與日益增長的租戶綠色需求，企業利用數字孿生等新興技術，加速從“粗放建設”向“精細化運營”躍遷，将能源效益轉化為可量化的商業價值。

作為龍湖集團孵化的高科技領軍企業，千丁數科深耕智慧空間領域，致力于通過AI、IoT、大數據等，将空間中的人、設備、場所數據化，形成智能生态繫統。其“AIoT智慧空間平台”使線下各類空間場景具備自我認知和學習進化的能力，不斷提升空間運營的品質、效率、安全及舒适度，並降低能耗水平。

截至2024年底，該平台已接入超過350種設備類型，連接設備數量突破1000萬台，並基于平台數據沉澱了超過120個AI算法且持續優化。平台支持商業綜合體、公寓、社區、産業園區、醫院及養老園區等全建築業态項目在同一繫統中進行管理，已成為行業内“AIoT+空間”的標杆産品。

為響應"雙碳"戰略，千丁數科去年3月重點升級AI算法，在"AIoT智慧空間平台"的基礎上創新研發了"AI冷站智控"、"雙碳綜合能源平台"等産品，此外，通過引入通用大語言模型，平台實現了對海量非結構化建築運營數據的深度理解，從而具備了更強的認知能力與決策水平。

觀點指數認為，憑借科技創新引擎，不動産行業的ESG實踐将從理念落地為可量化、可叠代的運營能力，将有助于資産效率、低碳目標與長期價值的同步提升，為可持續發展提供穩定可靠的底層動力。

在商業實踐中，近年來租戶對環保合規和可持續發展的關注度不斷攀升，企業ESG披露、碳中和目標與品牌社會責任日益成為硬性要求，對辦公及運營空間的低碳水平、能耗管理、綠色環境提出更高標準，也更願意在租賃環節明确節能與環保的責任。

與此同時，業主為提升資産綠色競争力、穩定出租率與資産價值，也傾向于通過契約化方式界定節能目標、分配改造投入、共享能效收益等，供需兩端的共同訴求直接推動了綠色租約在不動産行業的快速興起與廣泛落地。

2025年11月，華潤萬象生活與開雲集團達成可持續發展戰略合作，共同啟動零碳店鋪試點，並開展可持續生活方式的倡導與服務。雙方依托華潤萬象生活的商業規模與布局優勢，聯手打造中國可持續精品零售門店標杆，同時引入清華大學提供全程技術支持，助力雙方實現ESG戰略目標，並帶動消費者與合作伙伴共同參與可持續生活。

據介紹，雙方制定了明确的短、中、長期合作路徑，按照基線建立、優化改造、創新引領的階梯式推進模式，繫統性開展能效提升、綠電應用、碳管理等重點工作。借助華潤萬象生活全國化商業布局與標準化運營體繫，此次合作将為開雲集團形成可快速復制、規模化落地的可持續門店範本，加速其旗下品牌在中國市場的零碳轉型進程。

另外，恒隆地産繼續深化“Changemakers 租戶可持續發展合作計劃”，與租戶共同推動綠色運營，迎合消費者對可持續消費的需求，以共同減少能源消耗與浪費，推動循環經濟和提升社區福祉。

資料顯示，Changemakers計劃的源自恒隆與LVMH集團于2022年開創的可持續發展伙伴關繫，並參考了早期參與者的實踐經驗——包括永旺（香港）百貨有限公司、東方匯理銀行（中國）有限公司、DECATHLON香港、Longchamp、Qeelin麒麟、西門子（中國）有限公司沈陽分公司、渣打銀行（香港）有限公司及譚仔國際有限公司等——以提升計劃影響力及租戶參與度。

目前，優化後的Changemakers計劃可提供全面的能源及碳管理平台，協助租戶實時監測各租賃空間的能耗數據，並提供數據驅動的解決方案，助力租戶提升能源效率、實現可持續發展目標以及優化營運表現。

數據顯示，截至2025年5月初，恒隆已與香港及内地17個物業項目中，共49個辦公樓、零售及酒店等跨界别租戶達成合作，租賃總面積超過22.05萬平方米，占恒隆旗下可租賃總面積的11%。

觀點指數認為，綠色租約不再只是節能條款的載體，而是将業主、租戶、供應鏈與消費者納入統一減碳框架的契約紐帶，通過權責綁定、數據互通與價值共享，真正形成可落地、可追溯、可叠代的綠色共同體。未來，在ESG披露、雙碳政策與市場競争的驅動下，綠色租約行業普及度與落地熱度将持續走高。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
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