頭部房企“亮劍”與尾部“失語” ESG實踐深度不足陷“形式繁荣”

觀點指數 在4月2日觀點指數研究院發布的《卓越指數 • 2026房地産卓越表現報告》“ESG發展：實踐分化”篇章中，其指出政策在ESG發展過程中起到關鍵引領作用，國内政策及監管層面繼續保持務實取向。不動産行業的獨立報告披露率仍在緩步增長，但實踐深度仍有不足。

2026年A股ESG強制披露時代正式開啟，根據滬深北三大交易所于2024年4月12日正式發布《上市公司可持續發展報告指引》，其中指出上證180、科創50、深證100、創業闆的指數樣本公司及境内外同時上市公司，須在今年4月30日前完成首次可持續發展報告的披露，據測算約400家頭部企業将迎來“首考”，對應市值覆蓋A股半數以上。

數據顯示，A股企業披露ESG（或可持續發展）報告的規模已遠超強制披露所劃定的“底線”。2024年度報告期，A股上市公司的整體披露率已達到47.04%，共有2532家公司披露了ESG獨立報告。其中，許多企業為了展現合規前瞻性和管理成熟度，主動加入了披露行列。

實際上，政策在ESG發展過程中起到了引領作用，國内相關政策根植于“雙碳”目標與高質量發展的雙重戰略背景，呈現出鮮明的本土化路徑與漸進式推進邏輯，且已形成了“頂層設計+地方實踐”的雙輪驅動模式。

目前，政策及監管層面繼續保持務實取向。2025年12月25日财政部等十部門印發《企業可持續披露準則第1号——氣候（試行）》並答記者問，強調現階段該準則由企業自願實施；後續将采取區分重點、試點先行、循序漸進、分步推進的策略，從上市公司向非上市公司擴展，從大型企業向中小企業擴展，從定性要求向定量要求擴展，從自願披露向強制披露擴展。

各主要城市ESG實踐也邁入政策引導與産業特色深度融合、從單體實踐向生态體繫躍遷的新階段。北京、上海、深圳、廣州、杭州、蘇州、廈門等核心城市不再局限于單一的企業合規披露，而是依據各自資源禀賦，共同構建起多層次、差異化且互補共生的發展版圖；以專項政策、綠色金融工具及數據平台建設，打造集標準制定、評價認證、人才培養于一體的完整生态圈，推動ESG走向實踐深水區。

從發展路徑上看，北京與上海分别依托央國企總部與涉外經濟優勢，側重發揮“頭雁”引領作用與破解國際綠色貿易壁壘。深圳與杭州利用科創金融與數字經濟基因，探索跨境規則互認及數字治理的綠色化應用。蘇州與廣州聚焦工業園區與傳統供應鏈升級，驅動制造業存量資産的綠色轉型。越來越多的城市通過因地制宜和錯位競争，将ESG發展融入提升經濟結構韌性和國際競争力的引擎力量。

在投資市場上，主要綠色金融産品規模顯著增長側面印證了國内ESG近年來取得了良性發展成果。和訊财經研究院《綠色金融發展報告》顯示，2025年前三季度綠色貸款余額由2024年末的36.6萬億增至43.5萬億元左右，增長18.9%。2025年1-11月，中國綠色債券累計發行規模約9149億元，顯著超過2024全年約6814億元的發行水平。國泰海通證券數據顯示，截至2025年12月28日，全市場存續ESG基金産品共947只，淨值總規模達11666.71億元人民币，較2022年5000億元左右的規模實現翻倍，三年復合增長率超30%。

上述背景下，上市企業作為主要落地主體，正經歷從被動合規向主動創造價值的轉型期，通過降本增效、風險規避、品牌溢價和綠色融資等路徑，尋求環境效益與财務績效的共生共赢。但不同類型企業受到的驅動力不同，普遍來看，大型企業（包括非央國企的上市公司）在ESG實施上處于引領地位，中小企業往往面臨資源約束，整體進展較慢，仍處于探索适合自身的合理路徑的階段。

以行業分析，傳統的高能耗、高污染行業（如鋼鐵、化工、能源），金融服務業以及新經濟行業（新能源、科技），受到監管與合規壓力，市場競争等因素影響，逐漸成為ESG踐行的主要領域。

不動産行業亦高度依賴政策和金融支持，實踐ESG的驅動力最直接且強大的來源是監管要求和融資渠道。不過，由于近年來下行周期延續，企業面臨市場需求放緩、資金成本上升以及資産價值下跌等諸多挑戰，其使不得不将品質力作為“保命稻草”，以打造綠色建築，增強資産的耐久性和抗跌性，以及降低後期的運營維護成本。

目前，不動産企業獨立報告披露率仍在緩步增長。據Wind數據，A股房地産類企業數量共104家，2024年報告披露率為63.64%，同比上升了5.95個百分點；港股房地産類企業共287家，2024年報告披露率為90.94%，同比上升了2.79個百分點。整體上，港股不動産企業受國際資本約束及聯交所強制氣候披露新規（2025/2026财年生效）驅動，披露率常年維持高位。

從内容完整度角度分析，行業頭部企業已建立起常态化、標準化的ESG披露機制，積極采納TCFD框架、設定科學碳目標並嘗試引入第三方鑒證，展現出将ESG融入核心戰略的主動姿态；而大量中小型不動産企業的信披仍停留在滿足監管底線的“合規性應付”階段，内容多以簡練的定性描述為主，關鍵環境數據缺失且缺乏實質性行動支撐，使得行業處于形式披露普及率提升，但實質實踐深度不足的矛盾之中。

另外，客觀的評級標準不僅是檢驗企業生存發展質量的“標尺”，更在資本市場中扮演着多重關鍵角色：它是甄别“僞綠色”與“真可持續”的過濾網，是引導信貸資源精準滴灌優質資産的導航儀，也是倒逼行業從“财務單維競争”轉向“綜合價值博弈”的硬約束。通過為具備韌性治理與低碳能力的企業開辟低成本資金通道，這一機制正在加速不動産行業完成從“規模驅動”向“質量驅動”的結構性重塑。

現下，相關評級機構對頭部企業的關注度更高，而在行業面臨深度調整與信任危機的背景下，這類企業自身也會因為綠色融資、品牌價值等需求參與評級或外部鑒證，以增強數據的公信力。相反，部分高杠杆或經營困難的中小房企受限于成本和生存壓力，在這方面相對滞後。

觀點指數長期跟蹤不動産企業的評級情況，資料顯示，樣本不動産企業評級水平嚴重分化，央國企、部分港資企業及财務穩健的頭部民企，憑借清晰的低碳轉型路徑、完善的治理結構和高質量的信息披露，評級長期保持較高水平。而高杠杆、治理混亂或面臨流動性危機的中小房企，由于環境數據缺失、社會責任履行不足及治理風險暴露，評級被大幅下調甚至已經被剔除。

樣本企業中，明晟（MSCI）公布的2025年度ESG評級結果，将龍湖集團評級由A級提升至AA級，為内地房企的最高評級水平。

明晟認為，在環境維度，龍湖擁有堅定的綠色建築承諾及目標，積極推行綠色租賃，持續探索可再生能源的應用和節能技術研發。在公司治理方面，通過加強商業行為規範、企業文化宣貫、商業道德培訓等多種針對性舉措，有效防範經營風險，提升組織透明度與合規水平。同時，把履行企業社會責任融入企業發展戰略，持續推動可持續發展、實現企業社會價值。

保利發展控股的明晟ESG評級從之前的BB級顯著提升至BBB級，也是該公司ESG評級連續第二年獲得提升。其中，在“綠色建築機遇”和“産品安全與質量”這兩個議題上，得分處于全球同行的領先水平。

目前，該公司已形成完善的綠色建築政策與設計體繫，並承諾在新舊項目中落實綠色建築應用。2024年，其所有新項目實現了綠色建築標準100%覆蓋，其中相當比例達到了較高等級的綠色建築國家標準。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。