“頭部集中”加劇，新經濟地産融資發行“超長債”探索新花樣

觀點指數 在4月2日觀點指數研究院發布的《地産G30+：結構性轉型》報告中，其分析認為新經濟地産行業總體運營效率穩步提升，但盈利及收益承壓，企業在壓力下主動求變積極募資，用于園區建設、基礎設施完善等以提升核心業務競争力。

新經濟地産

産業園區類不動産：困境中尋突圍，挑戰下謀轉型

運營效率穩步提升，租金收益承壓調整。2022至2025年，數據中心與産業園區運營指標呈現分化走勢。數據中心方面，單方收入小幅波動，2025年為377.21元，較此前略有回升；簽約率逐年回落至91.57%，計費率持續提升至75.98%，運營效率有所改善。産業園區方面，單方租金逐年下降，2025年降至109.1元，入住率持續走低至70.77%，較此前年份明顯回落。整體來看，數據中心依托算力需求支撐，運營質效穩步提升，産業園區則面臨租金與入住率的雙重調整壓力。

高負債與盈利弱化交織，企業多路徑應對 綜合來看，産業園區類上市公司面臨高負債與盈利弱化的雙重壓力。 整體經營面臨一定挑戰。2022-2025年間，淨負債率均值從2022年的65.31%持續升至94.87%，負債壓力逐年加大；攤薄ROE均值從7.31%下滑至1.04%，盈利能力弱化；銷售毛利率均值下降，已獲利息倍數均值在2023年短暫回升後持續回落，企業償債能力有所減弱；EBITDA利潤率波動起伏，整體盈利穩定性不足。

面對上述财務挑戰，部分企業積極探索轉型路徑以緩解壓力、提升穩健性。企業普遍強化與政府、科研機構的協同合作，通過打造專業園區、提供孵化服務等方式集聚優質企業，助力提升項目價值與租金收入，同時借助資産剝離優化融資結構，如張江高科通過挂牌轉讓非核心資産補充現金流、聚焦主業。

此外，“基地+基金”模式成為重要探索方向，以上海市北高新為例，其通過參與設立股權投資基金，促進科技企業與金融資本對接，為企業發展注入新動力，不過轉型成效仍需長期觀察。

倉儲物流類不動産：行業保持韌性，但盈利挑戰猶存

行業保持韌性，數據融合與綠色轉型成新的驅動方向。2025年全國及主要城市倉庫市場整體呈現租金微降、空置率波動的态勢。全國倉庫平均租金全年小幅下行，從1月的23.21元/平方米·月降至12月23.14元/平方米·月，同比均為負增長；空置率穩定在16.4%左右，年末空置率有所下行，全年均值約16.45%。

主要城市租金略高于全國水平，從1月的23.79元/平方米·月降至12月23.36元/平方米·月，同比持續負增長。其空置率整體低于全國水平，在14.64%-15.94%間波動，年末有所回落，整體市場供需處于動态調整階段，行業保持一定韌性。

政策層面，國家推動“人工智能+”賦能物流智能化，引導綠色轉型，推廣節能裝備與新能源應用，智慧化、綠色化成為行業發展新趨勢。京東、順豐等企業已加速布局新能源車隊，萬緯物流的智能倉儲節能繫統使單倉能耗降低20%，綠色物流正成為行業轉型的新方向。綠色轉型不僅能降低企業的運營成本，還能提升企業的社會形象，符合可持續發展的要求。

面對市場和财務的雙重挑戰，企業以投資來提升服務競争力。2022至2025年，倉儲物流上市公司财務指標呈現階段性變化。淨負債率由9.78%升至15.28%，2025年回落至1.40%；EBITDA利潤率、攤薄ROE、銷售毛利率均呈下行走勢，分别從51.98%、11.58%、26.60%降至1.63%、2.04%、15.84%；已獲利息倍數先降後升，2025年為22.60。

行業整體面臨盈利與周轉壓力，企業選擇以資本投入強化競争力。中儲股份拟投11.29億元建設三江港生産服務樞紐基地，通過擴大倉儲規模、整合多式聯運資源，優化運營效率與成本結構，以長期布局應對市場挑戰。

融資規模穩中有調、利率持續下行。2022-2024年，行業發債規模從359.10億元逐步回落至309.48億元，降幅約13.8%，而2025年出現回暖回升，發債規模增至333.52億元，較2024年增長7.77%；利率方面則呈現持續下行态勢，從2022年的2.65%降至2025年的1.93%，四年間累計下行72個基點。

2025年産業不動産企業大額融資呈現鮮明的主體集中、品種多元、資質分層的特征，核心發債主體以頭部國企為主，且均聚焦新經濟領域，體現出行業融資的集中度與優質主體的融資優勢。

從具體發債數據來看，2025年大額融資主要集中在蘇州高新、外高橋、上海臨港、張江高科等企業，其中蘇州高新發債最為活躍，全年累計發行19只債券，涵蓋超短期融資債券、一般中期票據等品種，發行總額合計超60億元，成為當年産業不動産領域融資規模最大的企業；外高橋、上海臨港、張江高科等企業全年發債規模均超30億元。

值得注意的是，這些核心發債主體的名義主體最新信用評級多為AAA級，反映出高信用資質企業在融資市場中具備更強的融資能力，能夠以更低成本獲取資金，這與2025年信用債市場“優質主體融資優勢凸顯、風險外溢可控”的特征相一致。

企業的募資用途來看，主要用于産業園區建設、基礎設施完善等核心業務，尤其是科創債的發行（如東湖高新25東湖高新MTN001），體現出行業與科技創新深度融合的發展方向，也契合城投主體市場化轉型、新型基礎設施建設成為重要方向的行業趨勢。

此外，部分企業還發行了長期限ABS産品，如上海臨港發行的R臨港02期限近39年、中國外運發行的R中外運1期限達40年，這類産品的發行既滿足了企業長期資金需求，也豐富了行業融資品種，契合2025年建設現代化産業體繫利好産業債擴容的市場趨勢。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。