境外通道重啟：2026地産開發行業融資“分化圖鑒”

觀點指數 在4月2日觀點指數研究院發布的《地産G30+：結構性轉型》中，其指出，地産開發行業延續調整态勢，财務承壓波動，但融資環境有所轉暖，利率逐步下降。企業通過組織結構調整、更新營銷模式，探索其他渠道融資等方式積極應對。

地産開發

地産開發行業：調整延續與租金下行，财務承壓下探索新機遇

着力穩定房地産市場，行業延續調整态勢。2025年是房地産市場在深度調整中尋求新平衡的一年，全國房地産市場整體維持調整格局，價格指數延續下行态勢。新建商品住宅價格同比跌幅自年初的5.43%波動收窄至年底的3.00%，但四季度邊際弱化，二手住宅同比跌幅由7.80%收至6.10%，“以價換量”特征顯著，價格承壓明顯。

進入2026年1月，市場出現邊際企穩迹象。新房價格環比持平于-0.40%，結束連續跌幅擴大趨勢；二手房環比跌幅收窄至0.50%，較上月改善0.20個百分點。政府工作報告“着力穩定房地産市場”的定調為全年提供了強力支撐。

從具體措施來看，結合政府工作報告提出的“因城施策控增量、去庫存、優供給”及“收購存量商品房用于保障性住房”等措施，1月數據的企穩可視為政策效力的初步釋放。特别是針對二手房市場的深度調整，收儲存量房作為保障房的政策若能快速落地，将有效緩解庫存壓力，從而在供需端改善價格預期。

百城租金趨勢持續回調，租賃市場整體承壓。

2025年，租賃市場整體承壓：一線城市租金自年初104.87元/平方米持續回落，四季度雖略有反彈但同比仍處深度負區間；二線城市租金維持在27-30元/平方米區間波動，表現相對抗跌；三線城市租金則穩定在19-20元/平方米，波動最小。城市間分化顯著，一線城市租金調整幅度遠大于二三線城市。

2026年初百城住宅租金呈現邊際企穩迹象。2月一線城市租金環比上漲至80.15元/平方米，同比跌幅收窄至-11.24%；二線及三線城市租金環比亦小幅上升。

結合“着力穩定房地産市場”的政策導向，租金端的弱復蘇反映了市場供需關繫的邊際修復，但回升力度有限，市場完全回穩仍需觀察後續政策落地實效及居民收入預期的改善情況。

住宅租賃企業調整求變，傳統“包租”模式退場。随着2025年9月15日《住房租賃條例》的正式施行，住宅租賃行業迎來了強監管時代。該《條例》共7章50條，從規範租賃行為、強化企業合規、完善監管體繫及嚴格責任追究等六大維度構建了剛性制度框架，旨在保障權益、穩定租賃關繫，推動“租購並舉”制度的高質量落地。

在政策引導下，頭部企業戰略分化明顯。萬科泊寓與龍湖冠寓憑借20.3萬間和12.7萬間的開業規模穩居行業第一梯隊；保利旗下的保利和寓的快速增長态勢也值得關注。其房源規模從2024年末的2.2萬間擴張至2025年6月的2.6萬間，增幅達18.2%。

相比之下，傳統“包租”模式面臨繫統性壓力。因資金壓力導致欠租、拖欠物業費及單方面要求降租等違約行為頻發；部分品牌關閉多家門店。

企業雖試圖通過淘汰高成本包租項目來優化資産結構，並維持新項目拓展以保持規模增長，但“邊開邊關”的劇烈調整導致大量租客被迫解約，損害了客戶信任與品牌聲譽。如何在精細化運營中平衡擴張速度、經營效益與合規履約，已成為泊寓、魔方及整個長租公寓行業亟待破解的核心命題。

地産開發類财務承壓，債務指標波動明顯。近年來，住宅開發行業面臨顯著的财務壓力，債務水平及償債能力呈現波動态勢，淨負債率逐步回升，已獲利息倍數随盈利情況有所波動。2025年，EBITDA利潤率轉負至-2.88%，攤薄ROE均值跌至-11.77%，銷售毛利率下滑至11.11%。2025年雖有微弱修復，但淨負債率均值升至85.40%，杠杆壓力不減；已獲利息倍數回升至5.15。整體看，行業仍處于深度調整期，盈利能力薄弱與高負債並存，資産負債表修復尚需時日。

面對挑戰，多家企業通過調整股權結構、創新營銷戰略積極應對。保利發展通過股權架構重構提升管理效率——控股股東保利南方将37.69%的股份（45.12億股）無償劃轉至保利集團後，原“保利集團-保利南方-保利發展”三級持股模式簡化為“保利集團-保利發展”二級直接管控。這種“去中間化”的調整減少了決策鏈條，強化集團對核心子公司的戰略管控能力，為後續資源整合、業務協同奠定制度基礎。

營銷層面，聯發集團聚焦新青年客群開發，通過“地産+家居”一體化服務模式構建差異化競争力，在廈門、上海、南京、深圳四城推進6個新青年好房子樣闆項目，融合紅星美凱龍全案設計能力與自身地産開發優勢，形成從購房到家居裝飾的全鏈條服務。

融資利率下降，拓展融資渠道與境外通道逐步暢通。從境内債券融資情況來看，2022-2025年，住宅開發新發行境内債券規模呈現持續下滑的态勢，整體下行趨勢明顯。2022年境内發債規模為2908.86億元，此後逐年回落，2023年降至2250.52億元，2024年進一步下滑至1844.93億元，2025年延續下滑趨勢，降至1720.56億元，較2022年累計降幅達40.85%，反映出住宅開發行業境内融資規模持續收縮的行業現狀。

利率方面則呈現波動調整态勢，2022年境内債券利率為3.24%，2023年小幅上升至3.33%，随後開始回落，2024年降至2.74%，2025年進一步微降至2.60%，整體呈現“先升後降”的走勢，一定程度上緩解了地産開發企業境内融資的成本壓力。

從企業層面來看，境内發債規模呈現顯著的頭部集中特征，融資優勢向央企、強國企傾斜，其中保利發展、招商蛇口、中國鐵建為境内發債金額前三的企業，三家企業發行總額占據行業接近5成的份額，憑借其較強的信用資質和國企背景，不僅獲得了充足的融資額度，融資成本也處于行業低位。反觀中小房企，受行業下行和自身信用資質影響，境内發債難度較大，參與度有限，導致行業境内融資分化格局進一步加劇。此外，從四年趨勢來看，境内融資成本的持續下行，有效緩解了頭部房企的資金壓力，成為房企保障現金流穩定的核心支撐。

境外債券方面， 2025年住宅開發類房企新發行境外債券規模呈現邊際回暖迹象。2022-2024年，境外發債規模從95.03億元逐年下降，2023年降至78.78億元，2024年跌至51.90億元，為四年内最低值；而2025年境外發債規模迎來大幅反彈，增至217.82億元，較2024年增長317.77%，成為四年内境外發債規模最高的年份。

主要是受部分央國企大額境外融資計劃影響，例如：2025年11月，華潤置地發行3年期3億美元債券，票面利率4.125%；5年期43億人民币債券，票面利率2.40%。上海建工發行了6億美元債券，息票率為4.60%。利率方面，2022-2024年呈現持續下行趨勢，從5.07%逐步降至3.35%，累計下行172個基點；但2025年利率出現回升，升至3.81%，較2024年上升46個基點。

當前房企除發債外，也在積極探索其他渠道融資，例如：在經營性物業貸方面，招商蛇口于2025年落地經營性物業貸款141億元。此外，控股股東的支持也是目前企業的重要融資手段之一。

例如，2026年2月2日晚間，首開股份公告拟向控股股東首開集團申請60億元循環借款額度，該額度涵蓋新借、續借及展期（不含永續類借款），有效期至2027年12月31日，單筆期限不超過5年，利率上限為4.8%。這一機制允許首開股份在額度内滾動使用資金，還款後釋放額度，極大提升了資金使用的靈活性。

華發股份宣布拟向控股股東華發集團定向增發A股股票，募集資金不超過30億元，将專項用于珠海、紹興、成都、杭州等地的9個重點項目開發，通過股權融資直接為項目建設注入資金。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
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