城市更新：煥發生機

2026年，中國房地産行業在深度調整中迎來了清晰的轉折點。

當“着力穩定房地産市場”與“深入推進房地産發展新模式”被寫入政府工作報告，行業發展的底層邏輯已徹底從“規模擴張”轉向“質量賦能”。

可以看到，土地市場正式進入“存量時代”，城市更新與閑置資産盤活不再是備選項，而是房企獲取發展空間的主賽道；品質成為核心，“好房子”建設已從号召轉化為産品競争力的硬指標，安全、舒适、綠色、智慧不僅定義了新的居住價值，也重新劃定了市場份額的歸屬。此外，代建業務的央國企入局與細分賽道深耕、ESG理念下可持續發展制度的健全，都共同勾勒出行業從“三高”舊模式向新均衡跨越的圖景。

觀點指數繫統梳理企業在住宅開發、代建、土地、财務、ESG等各個細分方向上的卓越表現，總結形成《卓越指數·2026房地産卓越表現報告》。這份報告不僅記錄數據與發展，更致力于挖掘在存量中找“增量”、在波動中建立信任的卓越力量。

以下為報告中的“城市更新：煥發生機”篇章節選。

城市更新高質量發展，城中村改造“打頭陣”

2026年3月5日，十四屆全國人大四次會議中政府工作報告提及，高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。加強城市基礎設施生命線安全工程建設，提升高層建築火災防範和救援能力。建設創新型産業社區、商務社區，推動城市治理智慧化精細化，建設現代化人民城市。

數據顯示，2024年我國常住人口城鎮化率為67%，2021-2024年城鎮化率年均增長0.78個百分點，而戶籍人口城鎮化率不足50%。

可以看到，中國城鎮化進程還有一定的空間，而當下城鎮化已經從“增量擴張”邁向“存量提質”。城市更新已上升為國家戰略，成為推動城市高質量發展、滿足人民美好生活需要、促進經濟穩定增長的核心引擎。

據觀點指數不完全統計，過去一年從中央到地方，從頂層設計到基層項目實踐，城市更新領域呈現出政策體繫加速完善、資金保障持續加力、改造模式多元創新、市場主體深度參與、社會效益與經濟效益並重等特征。

從月份表現來看，關于城市更新相關會議和文件月均較為平均。

值得注意的是，2025年5月，中辦、國辦發布《關于持續推進城市更新行動的意見》，對城市更新工作作出頂層設計。

主要涉及八個方面的任務：加強既有建築改造利用，推進城鎮老舊小區整治改造，開展完整社區建設，推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，完善城市功能，加強城市基礎設施建設改造，修復城市生态繫統，保護傳承城市歷史文化。

明确未來很長一段時間城市更新任務的基本要求，總的來看就是保護與開發並存，減少大拆大建，鼓勵存量空間升維。

2025年7月，中央城市工作會議召開，要求以推進城市更新為重要抓手。政策出台從“量增長”轉向“質提升”。改革“由易到難”，逐步進入深水區。“十五五”規劃建議提出“堅持城市内涵式發展，大力實施城市更新，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市”。2025年12月召開的中央經濟工作會議提出“高質量推進城市更新”。

觀點指數認為，城市更新繫統部署工作在2025年有了一個全新的演繹。對比近兩年關于政府工作報告中對于城市更新的表述，從2024年“穩步實施”、2025年“持續推進”到2026年 “高質量推進”。可以看到，對推進城市更新的工作進度進行了繫統性強化。

據觀點指數不完全統計，關于城市更新發布相關會議/文件的單位主要是國家住房和城鄉建設部，占比超40%。其次是中央、國家發改委和國家統計局，為順位第二的發布單位。住房與城鄉建設部在城市更新工作中占主導地位。

從城市更新細分工作來看，城中村改造是主要的工作重心。2025年，全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。

國家開發銀行披露，截至2025年8月末，“十四五”以來累計發放保障性住房貸款48億元、城中村改造專項借款9781億元、“平急兩用”公共基礎設施建設貸款407億元。

其中，保障性住房貸款支持74個項目，建設籌集保障性住房6.2萬套；城中村改造專項借款支持816個項目，建設籌集安置房176.9萬套，惠及城中村居民94.2萬戶；“平急兩用”公共基礎設施建設貸款支持180個項目。

2025年12月，住房和城鄉建設部在全國住房城鄉建設工作會議中指出，穩步實施城中村和危舊房改造，其中，有38個城市開展老舊住房自主更新、原拆原建。

觀點指數認為，城中村普遍存在‌房屋老舊、基礎設施落後、消防安全隐患突出、公共衛生條件差‌等問題‌。城中村改造可提升住房成套率，完善供水、供電、排水、燃氣、通信等市政配套，推進無障礙和“适老化”改造，顯著提高居民生活品質‌。城中村改造可以優化城市空間結構，提高土地利用效率‌。通過改造可‌盤活存量土地資源‌，釋放低效用地，支撐城市功能升級和産業轉型‌。

數據顯示，2025年，我國城市更新加裝電梯1.4萬部，打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里，建設改造地下管網15.6萬公里。

住建部指出，2026年，要以“繡花”功夫精細化推進城鎮老舊小區改造、完整社區建設、“口袋公園”建設、綠地開放共享、“溫暖工程”建設、城市小微公共空間改造，提升無障礙适老化環境品質。

住建部明确了城中村改造的“拆除新建、整治提升、拆整結合”三種方式，並将實施範圍從35個300萬人口以上大城市擴大至全國地級及以上城市，極大地拓展了政策的覆蓋面。

城市更新從早期側重“人居環境”等抽象概念，逐步轉向“城中村、危舊房、老舊廠區”等具象實體，形成“城市服務、産城融合”等繫統化更新理念。

實際上，更重要的是提升存量空間效率，将低效功能區改造成高效賦能區，使有限的空間煥發生機。這樣做一方面有利于人居環境改善，另一方面适應了空間市場需求。

存量提質增效，城市更新設施以獨立類别納入REITs版圖

地方層面，城市更新條例頻出，城市更新成為城市發展的核心議題。各地城市更新工作持續深入，老舊小區、城中村改造及地下管網改造等是城市更新的重要内容。

具體來看，珠海《珠海市香洲區2025年政府投資項目計劃》中提及，老舊小區和城中村改造項目數量最多，共27項，涉及改造面積超145萬平方米，總投資額23.89億元。天津河西區今年共計改造100個老舊小區，總面積480萬平方米。重慶2025年滾動實施城中村改造項目150個。石家莊五大城中村改造規劃确定，總面積近4000畝。

各地方通過發布城市更新年度規劃目標，有序推進城市更新工作，如發布改造數量、面積、投資項目數等方面。

城市更新總規劃也帶來一繫列涉及上下遊産業鏈的機會。如防水、管材、塗料等消費建材，以及受益城市基礎設施與公共空間更新建設的地下管網、園林綠化等。武漢2025年計劃在既有住宅中加裝電梯1000部。

從改造模式來看，各地方也提出或樹立具有代表性的模式。大連提及，城中村改造堅決摒棄以房地産開發為主的改造方式。南昌首例危房“原拆原建”完成重建，32戶居民喬遷新居。

2025年2月，浙江省首個采用自主更新模式進行重建的危舊房小區浙工新村正式交房。該項目由548戶居民自籌資金約4.7億元，占小區整體更新費用的80%以上，不足部分則由舊房改造、加裝電梯、未來社區等專項資金補齊。

2023年11月28日，該小區原有13幢房屋全部拆除，浙工新村自主更新項目正式開工。重建後的浙工新村7幢11層的小高層全部裝上了電梯，實行人車分流，還按比例配建了地下車庫，並且增加老年活動中心、嬰幼兒照料中心、物業用房等約1500平方米的公共配套設施。

當然，很多改造項目仍是以金融方式來暢通資金渠道，尤其是涉及到地方層面的改造項目。

更常見的是以發專項債的方式獲取改造資金。浙江組建城市更新金融服務團，並同步公布第一批金融服務重點片區項目。據悉，浙江共有49個片區項目列入第一批城市更新金融服務重點項目，預計總投資額超過1100億元。

廣東在《廣東省提振消費專項行動實施方案》中指出，要用好地方政府專項債券可用于資本金政策，積極穩妥有序推進新模式下的城中村改造。紮實推進老舊小區改造，2025年新開工改造老舊小區不少于600個，啟動2.65萬台住宅老舊電梯更新。

值得注意的是，期内中國資本市場和城市發展領域迎來了一項重要的政策利好。國家發展改革委印發了《基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》（以下簡稱《清單》）。

這份文件不僅是對過往REITs試點經驗的總結與固化，更是一次極具戰略深意的“擴圍”與“升維”。城市更新領域适用的REITs，僅僅涉及保障性租賃住房、交通基礎設施、園區基礎設施等資産類型，主要服務于已經成功實現商業化或能穩定創收的資産。

據了解，此次《清單》最大的亮點之一，是将“城市更新設施”作為一個獨立的類别納入REITs的版圖。根據《清單》，納入範圍的項目包括“老舊街區、老舊廠區更新改造項目”，以及涵蓋多種資産類型的城市更新綜合設施項目。

不過要關注到的是，對城市更新等領域發起人有進一步的要求。城市更新等領域的項目發起人（原始權益人）應為開展相關業務的獨立法人主體，“不得從事商品住宅開發業務”。這是一項關鍵條件，推動參與主體必須從傳統的“開發賣房”思維，轉向專注于長期的“持有運營”和服務提供。

此外，也有利于資金渠道的多元化發展，城市更新金融支持進一步放大。當前有地方政府專項債券、政策性銀行專項貸款、基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）等創新路徑可供選擇。

地方層面，貴州提出，用好新型政策性金融工具、銀行貸款、公募REITs等，設立城市更新基金和專項引導資金，為城市更新項目提供多元化的金融支持。天津提出，創新央企、民企參與模式，引育專業化運營團隊，完善多元化投融資方式和市場化更新機制。一個是通過各種不同的金融工具獲得金融支持，另一個則是尋找不同主體的資金源。

山東《關于持續推進城市更新行動的實施意見》中從三方面部署：一是加強政策資金扶持，統籌省級專項資金與中央補助；二是積極引入社會資本，鼓勵PPP、REITs等多元合作；三是加大金融支持力度，引導銀行、保險等金融機構創新信貸産品。文件強調，在債務風險可控的前提下，為城市更新項目持續賦能。

目前，無論是中央層面還是地方層面，針對城市更新項目的資金來源依然需要尋求多種方式解決。畢竟城市更新資金來源少、融資難等問題並不罕見。建立“投入産出能平衡、政府财力能承受、項目運營能持久”的可持續融資模式還需要更多可以跑通的案例去實現。

企業探尋增量主場機會，央地合作模式突出

國務院國資委多次在會議上明确，央企要主動融入城市發展創新生态，積極參與城中村和危舊房改造。這一号召得到了央企的積極響應。

從保利發展、華潤置地到中交城投、中建繫。央企不僅作為投資主體和建設主力，更在爛尾項目盤活、歷史街區保護、産業園區升級等領域扮演着重要的角色。

據觀點指數不完全統計，大部分城市更新項目的主體企業主要是國央企，尤其是大體量的城中村改造項目。

從具體項目來看，中交城投投資開發的上海鳳溪“城中村”改造項目總投資約360億元，是上海規模最大的同類項目。此外，中交城投還與科學城集團簽約繫列城中村改造項目，總投資超210億元。期内還與青浦新城公司合作，以“修舊賦新”的方式簽約上海青浦老城廂項目。

保利發展完成珠江新城冼村舊改最後一棟“留守戶”的拆除工作，破解歷時多年的僵局。期内還與上海地産集團簽署戰略合作協議，以“央企+地方國企”的協同優勢，聚焦上海城市更新。華潤置地參與盤活沈陽原樂天項目這一長期停滞的大型城市綜合體。

中信城開聯合中信金融資産與區屬國企羅湖投控，盤活深圳“金鑽豪園項目”。這個歷經20余年、因資金鏈斷裂等問題陷入僵局的舊改項目，通過金融支持、風險隔離和資産管理的方式迎來轉機，解決了超過600戶回遷業主的安置費和工程欠款等歷史遺留問題。

值得注意的是，中建繫不僅作為投資者角色參與城市更新項目，還以建設者身份獲取多個城市更新項目的建設工程。

中建八局、中建三局、中建一局、中建國際、中建七局、中建四局等子公司在各地全面開花。從廣州從化安置區、佛山大瀝黃岐東秀城中村改造，到蘇州姑蘇區老舊小區改造、深圳龍輝花園棚戶區改造，再到濟南艾山街道酒店項目、襄陽古城保護更新項目，中建繫的觸角遍及居住、商業、産業、文化等多個更新領域。中建壹品競得深圳福田文創園項目，成為“中建繫”在深圳的首個城市更新項目。

期内，央企國企與地方國企合作開發較為常見。地方國企成為區域城市更新的核心平台。

廣州科學城集團在廣州黃埔區表現活躍。2025年上半年，科學城集團在城中村改造項目及舊村，舊城改造項目固定資産投資共62.67億元。，累計已開工面積超356萬平方米，開工套數超2.73萬套。楓下等城中村改造項目及魚珠舊城改造項目累計完成12個經建交置首開區地塊拆遷清零。

此外，上半年累計簽署房票補償協議363份，預計可生成房票461張，票面金額共計約5.01億元，拟去化商品房約291套超2.86萬平方米。

增城城投拿下中新村、金星村、九如村三大舊改項目，總投資超200億元，合計改造建面529.2萬平方米。上海地産集團作為上海城市更新最重要的市級平台，通過與黃浦區國資委共同持股的上海黃浦城市更新建設發展有限公司，以73.27億元的價格協議受讓淮海東路地塊，主導高端住宅、風貌别墅、商業辦公等綜合開發。

面對城中村改造等資金需求巨大、公益性強的項目，各地紛紛成立或依托地方國企平台，承擔起開發建設、資金統籌、資産運營的核心職能。

中國交建等投資成立天津東昇城市更新産業運營公司。華西集團注資50億成立四川省城市更新有限公司。這標志着地方國資平台在市場化運營城市更新層面邁出了關鍵的一步。

在一些單體小額城市更新項目中，可以看到民企、外資企業等企業身影。一些專業或者成熟的領域，也不乏有民企拿下城市更新項目的訂單。

期内，金科、旭輝商業、奧雅股份等民營企業，分别通過簽約滁州烏衣老街文商旅項目、江陰“倉見1952”城更項目、山西萬荣飛雲樓片區改造項目，在文旅融合、文化創意等賽道獲取新的項目。

遠洋集團打造的北京遠洋安貞廣場，将傳統百貨轉型為“綠氧”綜合體，融合總部辦公與復合商業功能。此外，遠洋建管還中標了慈溪長三角風情街煙火集市項目。遠洋集團披露，在城市更新領域20余年，累計實施面積超3000萬平方米，近兩年簽約落地17個項目。

值得注意的是，利用互聯網平台的流量與技術優勢，數字化賦能為城市更新中的資産運營帶來新思路。如京東資産交易平台與包頭住建集團簽署戰略合作協議。依托京東技術與流量優勢，雙方共同探索國有資産數字化處置與存量資産盤活新模式。此次合作将覆蓋線上招商、大宗資産運營、閑置資産盤活等場景。京東平台将輸出技術、流量與資源整合能力。

由此可以看到，不同企業主體依然對城市更新積極探索。于此，可以實現業務增量，更能在傳統房地産領域繼續發揮自身專長，實現價值增長。

從企業戰略來看，保利發展将城市更新作為服務國家戰略、助力城市高質量發展的重要實踐。其突顯全産業鏈優勢，提供全面服務。

招商蛇口此前就在2024年度業績會表示，要聚焦核心市場的城中村改造與運營管理機會。招商蛇口把城市更新作為推動産城融合、實現可持續發展的關鍵舉措，強調城市更新與産城融合的關聯。

華潤置地從企業自身發展角度出發，将城市更新視為獲取資源與提升競争力的關鍵。其以品質理念為核心，融合多元業态打造綜合體，塑造城市地標，凸顯其在商業運營與城市開發方面的優勢與特色。

萬科強調城市更新的戰略重要性，突出核心區域布局，秉持有機更新理念，注重文化傳承與功能創新結合。

企業從城市更新中看到機會，内生動力因城市更新獲得重新的滋養。但，當前城市更新需要更多内涵式發展，這就倒逼企業樹立高質量發展的目標，不斷完善自身。

适應市場變化，空間功能煥新與重構

過去一年，從居住到商業，從産業到公共空間，各類城市更新項目遍地開花，並涌現出一大批具有代表性的項目。

從居住類來看，城中村改造是居住類城市更新項目的一大來源。居住類主要集中在舊改土地建造居住産品上，老舊小區改造優化居住環境以及探索居住小區更新模式等。

期内，上海奉賢新城02單元10B-02地塊公示，即貝港地區城中村改造項目。該地塊土地用途為普通商品房，出讓面積1.78萬平方米，容積率為2.5，建築面積約4.45萬平方米。據悉，此次出讓標志着貝港地區城中村改造首個住宅項目正式啟動，該地塊的出讓是上海市第二輪城中村開發建設項目的一部分。

上海貝港城中村改造項目位于奉賢新城南橋鎮核心區域，占地約779畝，規劃建設住宅、商業、酒店、公園、學校、文化配套等多元業态。簽約企業為瑞安房地産，該公司曾先後打造了新天地、瑞虹新城、創智天地、虹橋天地、蟠龍天地、鴻壽坊等多個城市更新項目。

廣州增城金星村項目總投資33.9億元，規劃安置房近15萬平方米。廣州黃埔南崗南舊改項目總投資147億元，規劃總建築面積323萬平方米，配套4所學校、6所幼兒園和超50萬平方米的商業綜合體。

廈門浦園社城中村改造項目首張“開票即購房”房票正式亮相，這是廈門市創新征收補償新模式的體現。居民安置方式由傳統的“建房”、“等房”轉變為“買房”、“現房”。

廣州花都集群街2号、越秀“黉橋·小石集”、杭州浙工新村、無錫首個居民自主更新危舊住房、南昌首例危房“原拆原建”、北京中關村東區改造項目等屬于自主更新模式。這些項目不僅解決了危房的安全問題，更通過增加公共服務設施，提升建築的品質。

其中，廣州越秀區洪橋街道“黉橋·小石集”項目成為中心城區首個小連片危舊房“原拆原建”樣本。安居住房公司與洪橋街簽署“社區合伙人”協議，負責後續運營，探索政府引導、企業運營、居民參與的可持續治理模式。

值得注意的是，北京海澱區中關村東區項目按“好房子”標準開工建設新樓，標志着北京首個片區化央産小區原拆原建城市更新項目進入實質施工階段。

觀點指數認為，居住類城市更新還是以改善居住條件作為首要目標，注重滿足居民的實際需求。強調充分尊重居民意願，引導居民積極參與項目規劃、建設和監督。不過目前，不局限于住房單體建築物的改造，也強調向周邊的基礎設施、公共服務、環境整治等綜合改造。自主籌資項目則更加注重從單一的出租方轉變為運營主體的投資者或者運營方，注重自主更新後的可持續發展。

從商業類來看，通過更新，有的項目重新激活城市核心區域的消費活力，有的項目則是根據功能區的調整，迎合市場變化後的需求。

比較有代表的項目是老牌商場煥新。北京朝外大街二期工程對藍島大廈等商業體進行升級，延續“年輕力”主題。上海徐家匯商圈将太平洋百貨和六百百貨改造為“新六百HUB”，融合居住與消費。武漢老牌酒店光明大酒店被中國大唐集團收購，改造為華中辦公總部，實現功能轉換。

城市更新項目根據環境變化，通過工業遺存活化，煥發新活力。天津天拖·巷往1956、成都中車·源STAGE等都是工業遺址改造為商業空間的案例。這些項目在保留工業記憶的同時，注入潮流文化、現代商業和科技創新元素。

據了解，天津天拖·巷往1956項目位于天津市南開區，原為天津拖拉機廠老廠區，打造集品質餐飲、跨界零售、日咖夜酒、藝術空間于一體的多元生活和消費場景。據悉，該項目入駐品牌商戶包括意大利摩托車品牌杜卡迪官方天津首店、南開區第一家保時捷4S店、7000平米的嘉禮宴會藝術中心等。

爛尾樓城市更新項目提供更多“起死回生”的案例。廣州越秀區建業大廈爛尾近30年，現将拆除重建為現代化商業辦公樓。珠海“海納城”爛尾項目易主後更名為“名悅城 NOVA”，引入多元商業業态，預計2026年開業。

據了解，廣州越秀建業大廈位于越秀區起義路，緊鄰北京路步行街，地理位置優越。1995年動工時，原計劃建設為91米高的玻璃幕牆地標建築，但1997年亞洲金融風暴導致項目爛尾。2013年，一場大火進一步加劇建築的損毀。根據最新規劃，建業大廈将被拆除重建為17-25層高的商業、寫字樓，打造集商業、辦公、休閑為一體的綜合性建築。

通過爛尾項目的盤活，釋放了寶貴的地段價值。此外，歷史保護建築也是商業更新的重點之一，通過活化和煥新，重新獲得商業價值。比如重慶忠縣不少老街古樸典雅、文化厚重。通過“微改造”，實現了對老街的保護性更新，最大限度還原歷史肌理，融合建設生活、消費、文旅、創業等新場景，進一步豐富空間的内涵。

從産業類來看，該類項目是城市更新的經濟工程，主要包括産業園區更新、老舊廠房改造、特色産業培育等。産業類更新項目更多是優化産業空間布局，提高土地利用效率，推動産業功能與城市功能融合發展，實現産城融合。

深圳百旺信工業園項目是“工業上樓”2.0版本的代表。總投資190億元，采用拆除重建與綜合整治相結合的方式，百旺信城市更新開發方式包括“工業上樓”、城市更新、土地整備利益統籌，功能定位涵蓋智能制造、數字能源、生物醫藥與新一代信息技術等産業，旨在打造智慧、高效、定制的未來先進制造中心。

百旺信及周邊園區連片改造規劃統籌實施範圍為67.3公頃，包括南區、中區、北區三個改造項目。其中，百旺信工業園城市更新單元項目為南區改造項目，計容總建築面積約110萬平方米，分三期實施建設，總投資約190億元，預計園區年總産值超千億元。

廣州荔灣海中村、葵蓬村工業集聚區改造項目是典型的“工改工”項目。通過盤活低效村集體工業用地，引入生物醫藥、智能制造、信息技術等現代産業，新增數十萬平方米的高品質産業載體。深圳寶安客運中心、深圳泰然工業區等項目，将傳統功能用地轉型為新型産業用地或商業綜合體。原雅戈爾重慶生産基地的改造，則是傳統制造業向新能源服務業轉型的生動案例，。

觀點指數認為，産業類城市更新項目，主要還是以功能區變化為主，推動空間功能重構、調整或者復合，提高土地資源的利用效率。有的項目則是帶動集體經濟增長與區域産業升級。

城市配套及其他方面，主要是補齊公共空間的服務短闆為主，例如道路、公園綠化、管網修繕、停車位供給等。

在國家發展改革委對“十五五”規劃的展望中，城市更新被賦予了拉動内需、促進投資消費良性循環的新使命。

“十五五”時期預計将建設改造地下管網超過70萬公里，新增投資需求超過5萬億元。地下管網更新改造不僅直接關聯城市安全與民生，更将成為未來幾年城市基礎設施投資的最大增長點。

此外，停車設施、充電樁建設等也被納入重點支持範圍。截至2025年10月，全國電動汽車充電基礎設施總數已達1864.5萬個，同比增長54%，城市更新正在與綠色出行、新基建深度融合。

期内，珠海備案四個重點城市更新項目“巨人大廈改造提升及公共停車場項目”、“前山供銷社及周邊綜合配套項目”、“銀坑蚝場周邊道路提升及改擴建項目”和“科隆科技園及周邊綜合配套項目”，均由正方集團負責實施。據了解，巨人大廈将新增公共停車位1537個。

此外，上海世博水環工程建設，提供市民體驗的濱水空間；天津郁江新里城市更新項目，通過老舊小區改造、道路交通改善、新建學校等一繫列工程，全面提升片區人居環境；華潤阿爾山希望小鎮項目對民居院落整體改造並完善了旅遊配套。

可以看到，城市更新項目重點解決基礎設施薄弱、公共服務不足等問題，對提升城市環境品質和公共服務水平具有重要的作用。

制度趨向規範，金融與模式領先

北京2025年北京将重點打造民生工程，包括實施500個市屬老舊小區綜合整治、老樓加裝電梯完工600部等。“十四五”期間北京市屬老舊小區改造已實施約7800萬平方米。

北京發行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項債券，均為新增債券。募集資金主要用于棚戶區改造、城中村改造、土地儲備、園區基礎設施、環境整治、新型基礎設施等領域。

期内，北京經開區城市更新類REITs（公募不動産投資信托基金）産品“中信證券-北京亦莊城市更新資産支持專項計劃（城市更新）落地。亦莊控股旗下城市更新公司作為核心原始權益人及資産服務機構。

據了解，該産品發行規模達7.53億元，底層資産包括博潤産業公園和經開區汽車部件産業公園兩大園區。資料顯示，博潤産業公園清退低端制造業1.39萬平方米，精準引入北京安智因生物技術有限公司、北京銘道醫學檢驗實驗室有限公司等生物技術企業，以及北京京車雙洋軌道交通牽引設備有限公司等智能制造企業，構建起“生物技術+高端制造”雙核驅動的産業體繫。

作為全國首單城市更新類REITs産品，該産品是經開區在金融創新與城市更新領域的一次重要突破。

上海提出要建設品質宜居城市，全面推進城市更新，到2025年底，全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造；到2026年底，全面啟動城中村整體改造項目；到2027年底，全面完成小梁薄闆房屋改造工作。

上海發布了《關于加快轉變發展方式集中推進本市城市更新高質量發展的規劃資源實施意見》，構建了涵蓋規劃引領、資源統籌、項目計劃、規劃制定、實施建設、運營管理等環節的全周期城市更新模式。同時，還啟動了首批10個商務樓宇更新試點，覆蓋小陸家嘴、虹橋商務區、蘇河灣等核心片區。

廣州預計2026年完成城市更新投資2200億元，新出讓居住用地100%實施裝配式建築，城中村改造新建安置房模塊化建築比例提到15%。

2025年，廣州繼續推動“依法征收、淨地出讓”新模式。廣州南沙全面推進7個已開工的城中村改造項目建設，謀劃新增2個城中村改造項目，推動“舊模式”項目平穩實施。南沙區推動“依法征收、淨地出讓”新模式起步實施。南沙街廣隆村、大涌村（上下街）城中村改造項目首次采用“依法征收、淨地出讓”的新模式推進項目。

深圳《關于規範城市更新實施工作的若幹意見》，從計劃、規劃、稅收優惠、融資支持等多方面來規範城市更新的實施、保障存量項目順利推進。深圳在軌道交通工程土地整備中成功核發首張房票。此外，深圳還發放了首張城中村房票。其出台規範性文件，嚴控商業辦公增量，審慎新增更新單元計劃；另一方面，也在積極探索房票安置、保障房調整等創新機制。

《杭州市城市更新專項規劃（2024—2035年）》，是浙江省首部獲批的市級更新專項規劃。在全市劃定95個市級更新片區，並從中選取30個作為近期重點實施片區（如上城區老城傳統風貌片區等），推行一體化統籌。

成都市住房和城鄉建設局與成都市财政局聯合印發《成都市城市更新行動計劃(2024—2026年)》提出5項重點任務，包括城市地下管網更新改造、城市污水管網全覆蓋樣闆區建設、市政基礎設施補短闆、老舊片區更新改造、 健全工作機制模式。

總體來看，各地對于城市更新的推進工作策略是“因地制宜”，無論是在金融産品的創新，還是在制度文件的規範，亦或是在改造模式的探索上，都在不斷尋找可持續發展之道，平衡收益與風險。不過，從目前來看，重點城市将會走在更前面。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
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