代建管理發展：多業态突圍

2026年，中國房地産行業在深度調整中迎來了清晰的轉折點。

當“着力穩定房地産市場”與“深入推進房地産發展新模式”被寫入政府工作報告，行業發展的底層邏輯已徹底從“規模擴張”轉向“質量賦能”。

可以看到，土地市場正式進入“存量時代”，城市更新與閑置資産盤活不再是備選項，而是房企獲取發展空間的主賽道；品質成為核心，“好房子”建設已從号召轉化為産品競争力的硬指標，安全、舒适、綠色、智慧不僅定義了新的居住價值，也重新劃定了市場份額的歸屬。此外，代建業務的央國企入局與細分賽道深耕、ESG理念下可持續發展制度的健全，都共同勾勒出行業從“三高”舊模式向新均衡跨越的圖景。

觀點指數繫統梳理企業在住宅開發、代建、土地、财務、ESG等各個細分方向上的卓越表現，總結形成《卓越指數·2026房地産卓越表現報告》。這份報告不僅記錄數據與發展，更致力于挖掘在存量中找“增量”、在波動中建立信任的卓越力量。

以下為報告中的“代建管理發展：多業态突圍”篇章節選。

代建行業作為房地産輕資産轉型的核心路徑，已從“配角”走向“主角”，成為推動房地産高質量發展的重要力量之一。過去的一年是代建行業在調整中轉型、在創新中發展的關鍵一年。政策端繼續賦能，刺激多元需求釋放。同時，市場端的分化推動了行業的升級，企業積極探索破局的路徑，帶到細分賽道的大發展。

當前，代建行業仍面臨費率承壓、競争加劇、能力升級等多重挑戰。但長期來看，随着政策的持續賦能、市場需求的不斷叠代、企業能力的持續提升，代建行業的發展前景依舊廣闊。

未來，代建企業需堅守專業初心，強化全鏈條服務能力，構建核心護城河，在存量博弈中實現高質量發展。

多維導向釋放需求，地方細則推動行業規範化

2025年，國家宏觀政策與地方實施細則協同發力，為代建行業注入長期增長動能。從中央層面看，“十五五”規劃建議、中央城市工作會議、《關于推動城市高質量發展的意見》等政策文件，明确了房地産發展新模式的核心方向，推動代建業務從傳統住宅開發代建，向城市更新、老舊住房改造、保障性住房建設、産業園區配套等多領域延伸。

一是住房供給體繫優化，保障性住房代建需求持續釋放。“十五五”規劃建議明确提出“優化保障性住房供給”，推動保障性住房建設、分配與管理的規範化發展。代建企業憑借專業的規劃設計、成本控制、工期管理能力，成為參與保障性住房建設的重要力量之一。

二是城市更新進入精細化階段，成為代建增量核心來源。中央城市工作會議明确指出，我國城鎮化已從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式從大規模增量擴張轉向存量提質增效。從“十四五”的“實施城市更新行動”到“十五五”的“大力實施城市更新”，全國297個地級以上城市和150多個縣級市已全面開展城市體檢工作，城中村改造、老舊小區更新成為重點任務。

以上海、廣州為代表的一線城市，密集推出大規模城市更新項目：上海10月一次性推出10個區域、59個城中村改造項目，占地面積近3萬畝，前期改造投資規模達2100億元，拉動建安投資約1600億元；廣州推出43個城中村改造項目（總投資6479億元），並于11月舉辦城市更新發展大會，一次性推出102個城市更新項目（總投資約8077億元）。這些項目投資規模大、建設周期長、涉及環節多，對代建企業的資源整合、專業管理能力提出了更高的要求，也為代建業務提供了廣闊的市場空間。

三是房屋全生命周期管理，激活老舊住房改造代建需求。“十五五”規劃建議提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，将政策重心從“增量開發”轉向“存量運維”，老舊住房的安全評估、改造設計、施工監管等全流程服務需求激增。

8月28日發布的《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》，明确“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，推動城市更新從“政府主導”轉向“居民自治+市場參與”。業主作為非專業主體，對技術支撐和運維管理的需求迫切，代建企業憑借專業能力，成為老舊住房更新改造的重要參與者，業務邊界進一步拓展。2025年，我國全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，並将政策支持範圍擴大至地級及以上城市，進一步釋放了老舊住房改造代建需求。

從地方層面看，2025年以來，湖南、内蒙古等省市先後發布投資項目代建制管理辦法，2025年，廊坊、青島、濟南、中山三鄉鎮等多地進一步細化政策，形成“強制代建範圍+激勵機制+監督管理”的完整體繫，推動代建行業向專業化、規範化轉型。

一是明确代建範圍與投資門檻，劃定市場邊界。各地代建範圍涵蓋黨政機關、社會事業、市政設施等，以投資規模作為代建判定標準，但具體金額差異較大：廊坊将市本級1000萬元（含）以上且占總投資50%（含）以上的非經營性項目納入代建範圍；青島要求3000萬元以上項目原則上實行代建（3000萬元以下鼓勵代建）；濟南明确總投資3000萬元以上的機關辦公、社會事業、政法基礎設施等項目必須代建；中山三鄉鎮則明确代建制覆蓋教科文衛體、市政設施等四大類非經營性項目，總投資超100萬元需審批（100萬-1000萬由領導班子會議審議，超1000萬由黨委會議審議）。

代建範圍普遍涵蓋黨政機關、事業單位辦公用房、社會事業項目、市政公用設施等，部分地區還将涉及國家安全、國家秘密的項目納入代建範圍，進一步擴大了代建市場的規模。

二是細化費率標準與激勵機制，平衡成本與收益。當前代建費率普遍低于3%，較早期5%～6%的水平明顯回落，各地通過分檔計費、結余獎勵等機制，保障代建企業合理收益，倒逼企業提升效率。佛山明确根據工程總概算從1000萬元以下到20億元以上，将代建管理費分為五檔，普通類項目代建管理費率範圍在0.4%-2%，復雜項目費率在1%-3%；

濟南規定代建管理費預留5%-10%在缺陷責任期滿後支付，且結余資金可按比例獎勵代建單位；湖南提出，項目竣工财務決算審核批準後，決算投資比合同約定投資有節余的，按節余資金5%—10%的比例對代建單位實行獎勵，具體在代建合同中約定，獎勵開支計入建設成本；中山三鄉鎮則按投資規模分檔計取代建管理費，支付節點細化至招標後20%、竣工後90%、保修期滿10%，既約束成本又保障企業收益。

三是完善監督管理體繫，規範市場秩序。多地将監督機制列為重點，完善代建單位考核及責任追究制度。中山三鄉鎮明确建設單位、代建單位、主管部門的職責邊界，對擅自變更建設内容、超概算等行為，要求從履約保證金、管理費中賠付，直至追究刑事責任；

湖南規定，代建單位未履行概算調整決策及審批程序，造成項目超概算的，超概部分從代建單位的履約擔保中賠償，履約擔保不足的，相應扣減代建服務費，代建服務費仍不足的，以代建單位自有資金賠償。

四是區域政策差異明顯，提供差異化競争機會。各地政策的差異化為代建企業提供了跨區域拓展和細分領域深耕的機會：青島鼓勵“集中建設”和“自建”，代建企業可通過“全過程代建”模式，憑借專業能力替代項目單位的自建職能。

濟南允許“特殊情形下采取其他方式确定代建單位”，為技術復雜、保密要求高的項目（如涉密工程、特殊醫療設施）提供靈活選擇，具備相關技術儲備的代建企業可借此拓展細分市場；廊坊則強調“國企代建”，為地方國企背景的代建企業提供政策傾斜，非國企背景的代建企業可通過與地方國企合作（如聯合體投標）進入特定區域市場。

規模分化加劇，費率承壓下行業積極調整

2025年，代建行業整體保持增長态勢，但受宏觀環境承壓、市場競争加劇等因素影響，呈現出“規模分化顯著、費率持續承壓、布局聚焦核心”的特點。

從企業規模來看，2025年，代建企業新增簽約項目面積顯著分化，頭部企業憑借品牌、資源與專業優勢實現規模領跑但增速放緩，中部企業加速拓展，尾部企業增速較慢，甚至出現收縮。

頭部企業持續領跑，規模優勢凸顯。2025年，綠城管理以3535萬平方米新簽約規模位列行業第一，代建費用為93.5億元，增長約0.5%。旭輝建管表現穩健，2025年新增在管項目71個，累計在管項目超260個，覆蓋城市超80個，累計在管總建面超3800萬平米，其中國資/政府代建項目占比達51%。

遠洋建管2025年新增項目82個，新簽約規模超1500萬方，新進入深圳、成都、長春、福州重慶等一二線城市。旭輝建管在2026年度工作會議上披露，截至2025年末，公司在管項目超270個、總建築面積逾4200萬平方米，全年新增項目79個，全年銷售額突破100億元，展現出強勁的經營韌性。

中部企業加速拓展，積極搶占市場。龍湖龍智造2025年上半年新增建築面積852萬平方米，新拓項目數量達33個、新簽項目面積達562萬平方米，簽約蕭山經開區智能機器人及康養醫療科技研發基地項目，拓展輕資産服務領域。金地管理發布的2025年度經營業績顯示，截至2025年末，公司代建業務累計簽約管理面積超過5362萬平方米，同比增長40%；住宅項目累計簽約貨值超3915億元，同比增長22%；商辦項目累計簽約管理投資規模達904億元，政府代建規模超1194萬平方米。在長三角、珠三角等核心區域持續發力，2025年10月在長三角核心城市連續中標及簽約四個代建項目，新增管理面積19.8萬平方米，涵蓋商品住宅、商辦綜合體、産業園及總部大樓；8月成功中標泰州姜堰[2025]3-1号地塊代建項目，實現首進泰州、姜堰市場。

尾部企業增速放緩，面臨生存壓力。部分尾部企業因市場競争力不足，新簽規模大幅收縮，例如：中原建業截至2025年11月末，新簽合約項目僅13個，新增合約建築面積84.93萬平方米，較2024年同期大幅減少61.8%，其中河南省外新簽項目僅2個，新增面積14.97萬平方米，同比減少約62%；合約銷售金額與面積亦同步下滑，分别為人民币95.5億元、154.51萬平方米，同比減少21.4%、22.3%。此外，朗詩綠色管理因無法發布中期預告于9月1日停牌，進一步凸顯了尾部企業的生存困境。

分化格局的背後，是企業戰略與核心能力的差異：頭部企業進行全國化全業态布局，憑借品牌優勢和全流程服務能力，獲取優質項目資源；中部企業積極拓展合作網絡，加強與地方國企、AMC機構的協同，加速規模擴張；尾部企業多為屬地化探索，部分企業通過低費率搶單維持生存，但面臨質量風險與利潤壓力。

費率下降的核心原因主要有兩方面：一是委托方成本控制需求驅動，房地産行業盈利壓力傳導至代建領域，委托方（尤其是房企、地方平台公司）紛紛壓縮開發成本，代建服務費成為被壓縮的重要環節；

二是行業競争加劇，随着代建賽道參與者激增，部分新進企業通過低費率搶單，導致行業整體費率下滑。據行業實踐，當前代建費率普遍低于3%，較早期5%-6%的水平明顯回落，部分企業代建費率已從5%-6%降至3%-4%（含人工費），利潤空間持續被壓縮。

面對費率承壓，頭部企業通過“以質補價”的模式，對沖費率下降帶來的影響：綠城管理通過精細化成本管控和全周期服務能力，在武漢青山項目、南京項目中實現了費率與利潤的平衡，2025年上半年毛利率約40%，保持了較強的盈利韌性；

旭輝建管依托“四代宅”等創新産品（如佛山“四代宅”項目）提升代建溢價能力，通過産品差異化緩解費率壓力；金地管理、潤地管理等企業則聚焦高價值項目，優先承接核心城市群的改善型住宅、商業綜合體等項目，提升單位項目收益。

值得警惕的是，低費率競争可能引發質量風險。部分新進企業為搶占市場份額，過度降低費率，導致後期項目管理、工程質量無法得到保障，不僅損害委托方利益，也影響行業整體口碑。觀點指數認為，合理的利潤是維持企業穩定經營和行業高質量發展的關鍵，代建企業應避免惡性價格戰，通過提升專業能力、拓展高附加值服務，實現規模與利潤的平衡。

業務布局上，2025年，代建企業的業務布局呈現“核心城市群深耕+潛力區域拓展”的雙軌策略，聚焦高需求、高潛力區域，提升市場滲透率。

核心城市群仍是代建業務的“主戰場”。長三角、珠三角、成渝三大核心城市群，改善性住宅需求旺盛、産業配套完善、城市更新項目密集，為代建業務提供了穩定的需求支撐。綠城管理、金地管理、龍湖龍智造等頭部企業，在南京、武漢、上海、深圳等核心城市持續深耕，通過對標高端産品繫、提升服務品質，鞏固市場地位。

例如，綠城管理在南京、武漢等核心城市的項目，對標“月華繫”高端産品，提升代建價值；金地商置2025年10月在長三角核心城市連續中標及簽約四個代建項目，進一步深化對長三角市場的滲透；龍湖龍智造簽約深圳市寶安區項目，提供代建代銷服務，拓展珠三角市場。

潛力區域成為新的增長極。中西部及二線城市因承接東部産業轉移，催生了大量産業園區、安置房及城市更新需求，成為代建企業分散風險、拓展增量的重要方向。幸福安基、金地管理、旭輝建管等企業均在沈陽有項目布局；國貿地産成功獲得福州塔斯汀總部地塊代建項目，拓展異地商業辦公代建市場；中原建業中標山東聊城市茌平區項目，實現首進山東。

2025年，房地産行業風險出清進程加速，企業化債需求持續釋放，推動金融機構手中沉澱大量亟待盤活的不良資産。未來兩至三年内，不良資産代建領域業務規模将呈現快速增長态勢，這一賽道不僅前景廣闊且尚處于發展初期，具備顯著的戰略價值。

不良資産代建市場準入門檻較高，並非所有代建企業均能承接此類項目。代建方需突破傳統代建代管的職能邊界，升級為項目整體盤活方案的制定者與執行者，須具備三大核心能力：一是房地産開發全流程操盤能力，涵蓋規劃設計、成本控制、工程管理等環節；二是不良資産處置專業能力，包括資産評估、債務重組、法律合規等技能；三是債務化解與多方利益平衡能力，需協調政府、金融機構、原開發商、購房者等多方訴求，實現項目價值最大化。

從纾困項目出險根源來看，多源于集團公司債務危機引發的資金鏈斷裂，導致項目公司雖資産大于負債卻陷入停工停售的困境。在此背景下，能否打通融資渠道、提供階段性流動性支持，成為項目脫困的關鍵。根據項目資金來源不同，可劃分為三類典型模式：

其一為“政府纾困+保交樓”項目，需精準把握保交樓專項資金及銀行配套融資的申請條件與流程要點，聯動地方政府構建政策性資金通道；其二為“市場融資+保交樓”項目，需将項目資産盤活與保交樓目標深度融合，遵循市場化、法治化原則打通商業融資渠道，實現“原湯化原食”的流動性閉環；其三為“共益債重整+保交樓”項目，需為具備重整價值的項目引入共益債，在保障金融機構債權受償的同時，滿足政府保交樓訴求，實現多方利益平衡。

行業實踐中，多個企業已在不良資産代建領域形成可復制的操作範式。幸福安基代建沈陽蘇家屯72萬平方米纾困項目，通過構建全國化與屬地化相結合的渠道融資體繫，依托與多家全國性及地方性AMC機構的戰略合作協議，綜合運用市場融資、共益債等工具解決項目流動性問題，創新采用“融、銷、抵、展”四位一體資金籌措模式，實現項目整體盤活。

綠城管理代建的武漢桂湖雲翠項目原為當代地産爛尾項目，中國長城資産負責資産處置，綠城管理以“全墊資模式”134天完成2萬方示範區呈現，設計多種産品類型，2024年12月至2025年9月累計供應587套，去化380套（去化率65%），成功實現項目盤活與價值提升；

融創“而今管理”中標南昌爛尾項目“銘威珑珺”，依托融創在高端項目的産品經驗，塑造差異化競争優勢；金地管理與東方資産合作，中標泰州市泰興廣源公司9、10号地塊代建項目，這是雙方合作的首個纾困項目，體現了代建企業與金融機構的深度協同。

此外，風險纾困項目往往面臨“爛尾標簽深入人心”的信任危機，代建企業需通過創新性營銷措施，扭轉市場口碑。例如，綠城管理接手唐山珑湖麗宮纾困項目後，通過構建新媒體矩陣、開展高端圈層運營、精準圈層營銷等方式，提升項目市場熱度與産品價值，逐步推進項目重啟；遠洋建管介入浙江嘉興海鹽縣都匯華庭項目時，該項目已停工，遠洋建管通過化解近70起供應商債務糾紛、優化設計方案、調整施工工藝，實現成本節約超2000萬元，並通過品牌重塑及營銷體繫導入，當年完成銷售額3.62億元。

這些案例表明，纾困業務不僅為代建企業提供了新的業務增量，更通過復雜項目的操盤提升了企業的綜合服務能力，成為行業從“規模擴張”向“能力驅動”轉型的重要抓手。

盈利分化顯著，企業構建差異化競争力

2025年，代建企業盈利能力面臨下滑，多數原因主要是費率持續下滑，項目收入下降所致。

綠城管理在2025年業績預告中指出，預期2025年度公司股東應占淨利潤，較2024年同期的約8.01億元人民币下降約40%至50%，利潤下滑主要源于代建行業競争加劇，項目收入下降疊加人員成本剛性導致毛利收窄所致。

中原建業2025年上半年收入為人民币1.4億元，較2024年同期下降4.5%；淨利潤為人民币3700萬元，較2024年同期下降23.4%，淨利潤率為26.5%；期内每股基本盈利為人民币0.94分，較2024年同期減少人民币0.26分。收入下降的主要原因是國内房地産市場持續下行，集團服務費收取價格有所降低。

面對行業競争與盈利壓力，代建企業積極探索多元化破局路徑，通過深化戰略合作、拓展輕資産模式、強化品牌營銷、推進數智化轉型等方式，構建差異化競争力，以應對行業環境壓力。

一是深化戰略合作網絡，實現優勢互補。綠城管理與中交體繫開展更多層次的合作，中交強項在于基礎設施施工，而房地産代建開發是綠城管理的強項，雙方協同發力，拓展城市更新、片區綜合開發等項目；旭輝建管推出“同路人計劃”總包專項招募，誠邀具備深耕能力、資金實力或全國性資源的總承包施工企業，共建政府代建、商業代建、AMC處置等多元業态工程。

不少代建企業通過發布合伙人計劃構建合作網絡，金地管理發布“星辰計劃”，聚焦珠三角、長三角、京津冀城市群和其他省會及強地級市；而今管理發布“引擎計劃”，面向全國招募合作伙伴；2025年，旭輝建管“千帆計劃”累計發展合伙人超563個，推薦項目近413個，有效拓展了業務來源。

二是加速輕資産模式擴張，提升盈利能力。代建企業積極拓展輕資産模式，通過輸出管理、品牌和技術等方式，實現業務的快速擴張和盈利能力的提升。龍湖龍智造簽約蕭山經開區智能機器人及康養醫療科技研發基地項目，主要負責提供開發管理咨詢及商業運營服務等輕資産服務，這是蕭山經開區國控集團與龍湖集團聯袂打造的首個商業綜合體項目，也是龍湖天街品牌首度落子蕭山的戰略性布局；遠洋建管在商業代建領域，通過輸出營銷定位策劃、銷售體繫搭建及全過程代銷管理等輕資産服務，降低自身資金風險，同時為委托方提供全周期服務，開辟新的利潤增長點。

三是強化品牌化價值營銷，提升品牌溢價。随着行業從“以價換量”轉向“以價值立品牌”，代建企業積極推進品牌化營銷，将專業能力轉化為市場認知。金地管理發布《委托方服務白皮書》2.0版，新增合規管理、服務保障兩大章節，整合工程、營銷、客服、定位、設計、成本六大專業闆塊的服務成果，将抽象的“代建價值”拆解為可感知、可量化的要點。

2025年，代建企業積極通過微信公衆号等渠道披露新聞，強化品牌曝光度，潤地管理、綠城管理、金地管理、龍湖龍制造等頭部企業憑借持續的品牌輸出，保持市場關注度領先的地位。

四是推進數智化轉型，提升管理效率。部分代建企業通過數智化轉型，優化管理流程，降低運營成本，提升核心競争力。龍湖龍智造旗下的千丁數科所有數智化解決方案和産品已經全面接入開源大模型DeepSeekR1，並成功完成本地化部署，借助大模型與自有行業大模型的深度融合，推動不動産行業突破傳統瓶頸；其他企業則通過精細化的數智運營，優化成本管控、工程管理等環節，提升項目運營效率。

五是嘗試多元化合作模式，拓展盈利空間。在一些優質住房項目上，部分代建企業考慮适當出資，采用小股代建模式，分享項目增值收益；同時，企業積極拓展海外市場，北京城建集團中標肯尼亞内羅畢中央商務區管網升級項目，綠地智造中標泰國芭提雅未來海岸項目營銷管理服務，通過海外布局分散國内市場風險，拓展新的盈利空間。

多業态協同發展，全鏈條服務能力成關鍵

2025年，代建行業已從單一住宅代建向多業态協同發展轉型，住宅（含保障房）、商業、工業、公共設施等細分賽道並行發展，其中公共設施代建、産業園區代建成為新的增長極。不同細分賽道的需求特征、能力要求存在顯著差異，代建企業需聚焦自身優勢，強化全鏈條服務能力，才能把握市場機遇。

住宅代建仍是代建行業的核心賽道，2025年，綠城管理、潤地管理、金地管理、龍湖龍智造、招商建管、旭輝建管等企業獲取了不少住宅代建項目，市場需求呈現“保障+改善”雙輪驅動的特征。

保障性住房代建需求持續釋放。随着“優化保障性住房供給”政策的推進，保障性住房、安置房、保租房等民生項目的代建需求持續增加，且委托方多為地方國企或政府平台，支付能力相對穩定，成為代建企業的重要業務來源。潤地管理中標廣州市番禺區新造二期等7個保障性住房項目，總建築面積超過70萬平方米；潤地管理聯合體中標東莞市南城街道保障性住房項目，計劃建設配售型保障性住房510套；金地深圳地區公司繼贛深高鐵東莞南站拆遷安置房代建項目後，再次中標東莞市大朗鎮拆遷安置房代建服務項目，總建設規模逾4萬平方米，凸顯了企業在民生代建領域的品牌信任度。

改善型住宅代建需求凸顯。盡管1-12月，前100房企實現累計權益銷售22738.6億元，同比下降約19.98%，商品住宅去化面臨較大壓力，但改善型住宅需求依然旺盛，上海等核心城市的改善盤甚至出現當日售罄的情況。代建企業通過産品創新，滿足改善型客戶的品質需求，旭輝建管第四代住宅“森嶼繫”已在全國成功落地7個標杆項目，中標佛山順控城投南涌倉“四代宅”項目，規劃打造建面約142-294㎡無界江景奢宅；鳳凰智拓建管簽約甯德華熙公館“四代住宅”項目，目標打造甯德市“四代住宅”示範工程；金地管理中標泰州姜堰[2025]3-1号地塊代建項目，利用整體架空的優勢政策，打造“垂直墅居、立體遊園、奢尺空間”的高品質墅區，煥新當地人居標杆。

住宅代建的競争已從基礎的開發管理轉向“産品力+資源整合”的綜合競争，企業需通過産品線標準化與定制化結合、國企資源深度綁定等策略，滿足保障性住房的剛需與改善型住宅的品質需求。

商業代建主要涵蓋酒店、寫字樓、購物中心等業态。2025年，商業代建市場呈現“非標要求高、需求分化明顯”的特征，代建企業需強化“商業+文旅”跨界融合能力，采用輕資産模式，應對市場挑戰。

商業代建的核心難點在于非標屬性強，不同業态的功能需求差異顯著，需通過多輪次、高頻次的需求溝通與協調，精準錨定業主方、運營方、設計方等多方訴求，時間成本顯著高于標準化程度更高的住宅代建項目。2025年，非一線城市的商場類項目需求呈現低迷态勢，而旅遊景區消費市場持續活躍，為文旅景區類增量代建項目提供了潛在的發展契機。

代建企業積極探索“商業+文旅”跨界融合模式，拓展業務空間。遠洋建管簽約貴陽雲岩區鹽務街特色創新功能區、甯德賽岐外灘項目、福建泉州觀音岐文旅城等多個商業+文旅項目，提供營銷定位策劃、銷售體繫搭建及全過程代銷管理的一站式解決方案；而今管理與冰雪綜合運營服務商熱雪奇迹展開合作，推進合肥高新區全天候室内滑雪場項目，依托熱雪奇迹的專業運營能力，打造文旅配套標杆項目。據國家體育總局《大衆冰雪消費市場研究報告(2024—2025冰雪季)》數據，2024—2025冰雪季全國冰雪運動參與人數達2.92億人，消費總規模突破1875億元，同比增長25%，南方省份冰雪運動參與人數及室内滑雪場數量快速增長，為文旅代建提供了廣闊空間。

輕資産模式成為商業代建企業的重要選擇。商業代建項目資金投入大、回收周期長，代建企業通過輸出管理、品牌、運營能力等輕資産服務，降低自身資金壓力，提升盈利能力。例如，建工地産集團中標的未科195号地塊未來谷商業運營項目，采用“四塔+三層裙房”的立體布局，低區規劃商業會議區、中區打造創業孵化平台、高區設計雲端辦公層，代建方通過前置化的需求拆解與動态協調機制，平衡各方訴求，實現項目價值最大化。

工業代建領域受益于産業政策推動，需求前景廣闊。2025年，産業園區、工業廠房等項目的代建需求持續增加，代建企業正從“建設執行方”向“産業服務商”轉型，強化産業資源整合能力。

産業政策的持續推進為工業代建提供了有力支撐，國家大力扶持産業振興，尤其是産業集群發展，帶動産業配套設施建設需求，進而推動工業代建業務增長。中冶置業中標赤峰翁牛特旗螢石礦提升改造及雙碳氟化産業園代建項目，總投資8億元，建設内容包括螢石礦提升改造、選礦廠建設、光伏儲能一體化工程，負責從前期管理、規劃設計到開發建設、竣工驗收的全流程工作；金地管理中標台州市黃岩區黃岩南城大道北側産業園代建項目，為委托方提供全過程開發管理服務；旭輝建管中標蘇州吳中蘇地項目，該項目位于蘇州吳中區太湖科技産業園，地處“生産研發、文化創意及旅遊服務”綜合功能區，為産業發展提供配套支撐。

“産業+資本+運營+建設”的全産業鏈閉環成為工業代建的主流模式。代建企業不再僅是建設執行方，而是成為産業生态的構建者，通過整合産業資本、科研機構、運營資源，實現從項目策劃、建設到産業導入、運營的全流程管控。

招商建管聯合招商蛇口中標招商創科合肥復材中心項目，該項目由招商局集團、合肥市政府及凱賽生物三方共建，核心業務聚焦于生物基聚酰胺復合材料的生産及研發。招商局集團提供戰略協同與産業資本支持，招商蛇口貢獻城市運營經驗，招商建管發揮專業代建能力，形成全産業鏈閉環，不僅提升項目落地效率，更形成“自帶資源”的競争優勢，在産業園區代建市場中構建差異化壁壘。

城中村改造成為工業代建的另一增量市場。金地深圳地區公司中標東莞市黃江鎮南部片區城中村改造舊村社區工業安置廠房項目，總建設規模逾11萬平方米，該項目位于光明科學城與松山湖科學城之間，産業氛圍濃厚，拟打造千畝級連片産業園，推動深莞産業協同發展。代建企業需深度結合區域産業規劃，通過連片開發與産業導入實現價值最大化，從單純的建設管理轉向“産業規劃+園區運營”的綜合服務。

公共設施代建主要涵蓋學校、醫院、體育場館等民生基礎設施。2025年，公共設施代建需求持續釋放，這類項目具有公益屬性，屬地化特征顯著，代建企業需強化屬地深耕與政企協同能力。

公共設施代建項目通常由地方平台企業主導推進，知名代建企業通過專業能力輸出實現優勢互補，委托方更傾向選擇能提供“規劃-建設-運營”全鏈條服務的本地代建企業，以保障項目與地方發展需求的深度契合。

潤地管理成功中標東莞市石碣鎮全民健身中心項目，與石碣鎮政府展開合作，該項目總投資約3.97億元人民币，建築面積約4.3萬平方米；招商建管成功簽約南山區桃源街道辦事處深圳大學城(西校區)提升改造工程示範段(代建)項目，負責道路、綠化、景觀、設施等方面的改造和升級；

萬科EPC城建獲取深圳市南山區婦幼保健院同樂北新址（一期）建設工程代建項目，該項目總占地面積2.87萬方，總建築面積11.43萬方，設計床位600張，涵蓋醫療、科研、教學等多功能用房，對代建企業的專業能力和政企溝通能力提出較高的要求。

“地方平台+專業代建+垂直運營”的三方協同模式成為公共設施代建的重要路徑。漳州圓山醫院代建項目由廈門市屬國企建發集團旗下更新建設公司承擔代建職責，建發健康集團負責後續運營管理，這種模式既發揮了地方國企的屬地資源優勢，又通過專業代建企業的技術能力和運營企業的市場經驗，實現了公共項目從建設到運營的全生命周期價值提升。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
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