ESG發展：實踐分化

2026年，中國房地産行業在深度調整中迎來了清晰的轉折點。

當“着力穩定房地産市場”與“深入推進房地産發展新模式”被寫入政府工作報告，行業發展的底層邏輯已徹底從“規模擴張”轉向“質量賦能”。

可以看到，土地市場正式進入“存量時代”，城市更新與閑置資産盤活不再是備選項，而是房企獲取發展空間的主賽道；品質成為核心，“好房子”建設已從号召轉化為産品競争力的硬指標，安全、舒适、綠色、智慧不僅定義了新的居住價值，也重新劃定了市場份額的歸屬。此外，代建業務的央國企入局與細分賽道深耕、ESG理念下可持續發展制度的健全，都共同勾勒出行業從“三高”舊模式向新均衡跨越的圖景。

觀點指數繫統梳理企業在住宅開發、代建、土地、财務、ESG等各個細分方向上的卓越表現，總結形成《卓越指數·2026房地産卓越表現報告》。這份報告不僅記錄數據與發展，更致力于挖掘在存量中找“增量”、在波動中建立信任的卓越力量。

以下為報告中的“ESG發展：實踐分化”篇章節選。

伴随着“雙碳”戰略的漸進式推進，可持續發展理念正在不斷深化，ESG標準成為了推動企業高質量發展和達成可持續發展目標的重要工具，為企業在環境保護、社會責任和公司治理等維度提供了明确的行動指南。

2026年起，我國ESG披露從自願性倡議逐漸轉向監管要求，A股部分上市公司面臨可持續發展報告的強制披露。在實踐中，A股共有2532家公司披露了2024年度ESG報告，遠超強制披露所劃定的“底線”，說明企業展示自身合規性和管理成熟度的積極性較高。

近年來不動産行業身處下行周期，資金成本上升、資産價格下跌等現實挑戰迫使其踐行ESG理念，以提升資産項目的保值能力、降低運營成本等。

數據顯示，不動産企業獨立報告披露率仍在緩步增長，並且，頭部及港資企業的評級水平保持穩定。但業内分化已十分明顯，中小型企業披露的報告内容仍處于“合規性應付”階段，面臨着平均下調或被剔除的困境。這便使得全行業處于“形式披露普及率提升，但實質實踐深度不足的矛盾之中”。

分維度來看，環境方面，綠色建築成為不動産企業落地低碳理念、提升資産品質的關鍵抓手；近年來頭部企業綠色建築目標的達成以及相關項目認證的獲取，顯示了該領域取得了積極成效。不過，作為推動綠色建築的工具，在行業融資環境收緊的背景下，其受到的落地阻力愈加顯著。

随着新興科技成果的不斷豐富，物聯網、人工智能、大數據等均被視作企業從“粗放式管理”向“精細化運營”躍遷的手段；以此打造主動式、數據驅動的運營模式，降低能耗成本。

社會方面，不動産企業正通過關注社會公益實踐、構建包容性文化、保障員工權益、提供優質産品與服務等方式，恢復和積累品牌聲譽，紮穩市場生存的根基。其中，随着“好房子”理念近年來的普及，為滿足民生需求，企業在産品上實現了從“單純交付”向“高質量居住體驗”的戰略升級。

治理維度是過往不動産企業較為薄弱的領域，常見的缺陷主要集中在權屬管理混亂、監管體繫碎片化、内部控制薄弱、高杠杆運作風險以及利益輸送等方面。近年來，随着高質量發展轉型和監管改革的推進，這些治理缺陷已被逐步識别和修復。

當前，通過“制度”與“組織”雙輪驅動，不動産企業在防範治理風險方面有了顯著進步。這也為ESG實踐有效落地，真正實現長期價值增長奠定了基礎。

ESG政策穩步落地，不動産行業實踐深度不足

2026年A股ESG強制披露時代正式開啟，根據滬深北三大交易所于2024年4月12日正式發布《上市公司可持續發展報告指引》，其中指出上證180、科創50、深證100、創業闆的指數樣本公司及境内外同時上市公司，須在今年4月30日前完成首次可持續發展報告的披露，據測算約400家頭部企業将迎來“首考”，對應市值覆蓋A股半數以上。

數據顯示，A股企業披露ESG（或可持續發展）報告的規模已遠超強制披露所劃定的“底線”。2024年度報告期，A股上市公司的整體披露率已達到47.04%，共有2532家公司披露了ESG獨立報告。其中，許多企業為了展現合規前瞻性和管理成熟度，主動加入了披露行列。

實際上，政策在ESG發展過程中起到了引領作用，國内相關政策根植于“雙碳”目標與高質量發展的雙重戰略背景，呈現出鮮明的本土化路徑與漸進式推進邏輯，且已形成了“頂層設計+地方實踐”的雙輪驅動模式。

目前，政策及監管層面繼續保持務實取向。2025年12月25日财政部等十部門印發《企業可持續披露準則第1号——氣候（試行）》並答記者問，強調現階段該準則由企業自願實施；後續将采取區分重點、試點先行、循序漸進、分步推進的策略，從上市公司向非上市公司擴展，從大型企業向中小企業擴展，從定性要求向定量要求擴展，從自願披露向強制披露擴展。

各主要城市ESG實踐也邁入政策引導與産業特色深度融合、從單體實踐向生态體繫躍遷的新階段。北京、上海、深圳、廣州、杭州、蘇州、廈門等核心城市不再局限于單一的企業合規披露，而是依據各自資源禀賦，共同構建起多層次、差異化且互補共生的發展版圖；以專項政策、綠色金融工具及數據平台建設，打造集標準制定、評價認證、人才培養于一體的完整生态圈，推動ESG走向實踐深水區。

從發展路徑上看，北京與上海分别依托央國企總部與涉外經濟優勢，側重發揮“頭雁”引領作用與破解國際綠色貿易壁壘。深圳與杭州利用科創金融與數字經濟基因，探索跨境規則互認及數字治理的綠色化應用。蘇州與廣州聚焦工業園區與傳統供應鏈升級，驅動制造業存量資産的綠色轉型。越來越多的城市通過因地制宜和錯位競争，将ESG發展融入提升經濟結構韌性和國際競争力的引擎力量。

在投資市場上，主要綠色金融産品規模顯著增長側面印證了國内ESG近年來取得了良性發展成果。和訊财經研究院《綠色金融發展報告》顯示，2025年前三季度綠色貸款余額由2024年末的36.6萬億增至43.5萬億元左右，增長18.9%。2025年1-11月，中國綠色債券累計發行規模約9149億元，顯著超過2024全年約6814億元的發行水平。國泰海通證券數據顯示，截至2025年12月28日，全市場存續ESG基金産品共947只，淨值總規模達11666.71億元人民币，較2022年5000億元左右的規模實現翻倍，三年復合增長率超30%。

上述背景下，上市企業作為主要落地主體，正經歷從被動合規向主動創造價值的轉型期，通過降本增效、風險規避、品牌溢價和綠色融資等路徑，尋求環境效益與财務績效的共生共赢。但不同類型企業受到的驅動力不同，普遍來看，大型企業（包括非央國企的上市公司）在ESG實施上處于引領地位，中小企業往往面臨資源約束，整體進展較慢，仍處于探索适合自身的合理路徑的階段。

以行業分析，傳統的高能耗、高污染行業（如鋼鐵、化工、能源），金融服務業以及新經濟行業（新能源、科技），受到監管與合規壓力，市場競争等因素影響，逐漸成為ESG踐行的主要領域。

不動産行業亦高度依賴政策和金融支持，實踐ESG的驅動力最直接且強大的來源是監管要求和融資渠道。不過，由于近年來下行周期延續，企業面臨市場需求放緩、資金成本上升以及資産價值下跌等諸多挑戰，其使不得不将品質力作為“保命稻草”，以打造綠色建築，增強資産的耐久性和抗跌性，以及降低後期的運營維護成本。

目前，不動産企業獨立報告披露率仍在緩步增長。據Wind數據，A股房地産類企業數量共104家，2024年報告披露率為63.64%，同比上升了5.95個百分點；港股房地産類企業共287家，2024年報告披露率為90.94%，同比上升了2.79個百分點。整體上，港股不動産企業受國際資本約束及聯交所強制氣候披露新規（2025/2026财年生效）驅動，披露率常年維持高位。

從内容完整度角度分析，行業頭部企業已建立起常态化、標準化的ESG披露機制，積極采納TCFD框架、設定科學碳目標並嘗試引入第三方鑒證，展現出将ESG融入核心戰略的主動姿态；而大量中小型不動産企業的信披仍停留在滿足監管底線的“合規性應付”階段，内容多以簡練的定性描述為主，關鍵環境數據缺失且缺乏實質性行動支撐，使得行業處于形式披露普及率提升，但實質實踐深度不足的矛盾之中。

另外，客觀的評級標準不僅是檢驗企業生存發展質量的“標尺”，更在資本市場中扮演着多重關鍵角色：它是甄别“僞綠色”與“真可持續”的過濾網，是引導信貸資源精準滴灌優質資産的導航儀，也是倒逼行業從“财務單維競争”轉向“綜合價值博弈”的硬約束。通過為具備韌性治理與低碳能力的企業開辟低成本資金通道，這一機制正在加速不動産行業完成從“規模驅動”向“質量驅動”的結構性重塑。

現下，相關評級機構對頭部企業的關注度更高，而在行業面臨深度調整與信任危機的背景下，這類企業自身也會因為綠色融資、品牌價值等需求參與評級或外部鑒證，以增強數據的公信力。相反，部分高杠杆或經營困難的中小房企受限于成本和生存壓力，在這方面相對滞後。

觀點指數長期跟蹤不動産企業的評級情況，資料顯示，樣本不動産企業評級水平嚴重分化，央國企、部分港資企業及财務穩健的頭部民企，憑借清晰的低碳轉型路徑、完善的治理結構和高質量的信息披露，評級長期保持較高水平。而高杠杆、治理混亂或面臨流動性危機的中小房企，由于環境數據缺失、社會責任履行不足及治理風險暴露，評級被大幅下調甚至已經被剔除。

樣本企業中，明晟（MSCI）公布的2025年度ESG評級結果，将龍湖集團評級由A級提升至AA級，為内地房企的最高評級水平。

明晟認為，在環境維度，龍湖擁有堅定的綠色建築承諾及目標，積極推行綠色租賃，持續探索可再生能源的應用和節能技術研發。在公司治理方面，通過加強商業行為規範、企業文化宣貫、商業道德培訓等多種針對性舉措，有效防範經營風險，提升組織透明度與合規水平。同時，把履行企業社會責任融入企業發展戰略，持續推動可持續發展、實現企業社會價值。

保利發展控股的明晟ESG評級從之前的BB級顯著提升至BBB級，也是該公司ESG評級連續第二年獲得提升。其中，在“綠色建築機遇”和“産品安全與質量”這兩個議題上，得分處于全球同行的領先水平。

目前，該公司已形成完善的綠色建築政策與設計體繫，並承諾在新舊項目中落實綠色建築應用。2024年，其所有新項目實現了綠色建築標準100%覆蓋，其中相當比例達到了較高等級的綠色建築國家標準。

把握綠色建築機遇，綠色金融普惠支撐作用未完全顯現

環境維度在ESG體繫中占據着基礎性地位，具體到不動産行業，意味着項目從開始的選址與設計，到過程中的低碳建造，再到後期的智慧運營及維護，全方位地降低了對自然的索取與負擔。

近年來，綠色建築成為不動産企業落實環境責任、提升資産價值的關鍵抓手，其不僅能助力企業滿足政策與市場對低碳、節能、健康空間的需求，還能通過星級認證、綠色運營與綠色租賃實現成本優化、資産保值與品牌差異化，在行業高質量轉型中形成可持續的核心競争力。

而在政策上，今年1月公布的上海“十五五”規劃建議明确，要加快建設零碳園區和綠色工廠；加快既有建築節能改造，推行裝配式建築和全裝修住宅；推動新型能源體繫建設，穩步提高綠色能源比重，推進煤電低碳化改造等。

有了品牌、運營維護的需求以及政策的支持，把握綠色建築機遇逐漸成為不動産企業的共識，樣本企業在ESG報告中不僅明确了綠色建築目標，也有不少企業已取得積極成效，連續幾年達成“新項目100%符合國家綠色建築評價標準”的計劃。同時，獲得高星級綠色建築認證與標識的住宅、寫字樓、商業、産業園區等項目數量也保持增長。

舉例來看，瑞安房地産2020年正式啟動為期十年的5C可持續發展戰略，其承諾之一便是所有新開發項目須獲得綠色建築和健康建築雙認證。截至2024年12月31日，該公司已有超過96%的現有資産（按建築面積計算）獲得至少一項綠色或健康認證。並在項目設計和運營中同時遵循國際和國内的綠色健康建築標準，包括LEED、BREEAM，WELL等國際標準，以及中國綠色建築標識和中國健康建築標識等國内認證。目前，瑞安房地産已是中國大陸獲得LEED社區開發（ND）認證項目數量最多的房地産開發商。

其中，上海翠湖天地•六和項目作為該公司集高端住宅與零售空間于一體的綜合開發項目，在碳減排實踐方面樹立了標杆。

據介紹，瑞安房地産在項目施工過程中優先采購低碳水泥、混凝土和鋼筋等建材，在2024年施工階段，項目整體隐含碳排放降低了21728噸。為最大程度減少未來運營的碳排放，其在外牆設計方面做了優化，加入水平遮陽，減少太陽熱輻射，提升室内環境的用戶舒适度；降低夏季空調使用，提升能效。在建築内部，翠湖天地•六和通過配置高效空調機組、熱水鍋爐、電梯和照明等設施，住宅區建築整體能耗降低了13%。

同時，綠色建築實踐能提升代建企業的産品競争力與品牌影響力，優化項目品質與成本管控，增強客戶認可度與市場拓展能力，鞏固管理輸出與資源整合優勢，實現更穩健、可持續的經營發展。

樣本企業中，綠城管理作為代建行業領軍者，持續踐行綠色節能之道，提升項目可再生能源利用效率，截至2024年底，綠色建築面積累計達到1.09億平方米，占比87.03%。

典型項目如上海783項目超低能耗建築，依據近零能耗的要求進行設計，遵循“被動優先，主動優化”的原則，以室内環境和能耗指針為約束目標，采用性能化設計方法合理确定技術策略，優先采用外遮陽、節能門窗、圍護結構保溫等被動式措施降低建築供暖空調需求，並結合設備能效提升和可再生能源利用，大幅度降低建築能耗。

未來，随着不動産新開工規模的收縮，存量改造的需求或将遠高于新建項目，這意味着巨大的老舊住宅改造、商業樓宇翻新、園區智慧更新市場會被激活，而這些項目對綠色技術（如節能改造、舊樓加裝光伏、室内環境優化）的需要将成為綠色建築領域最主要的增量市場與長期增長動力。

綠色金融作為推動可持續發展的重要動力，近年來創新産品及金融工具不斷豐富，主流的包括綠色貸款、綠色債券、綠色資産支持證券等。不過，不動産行業融資環境持續收緊，綠色融資落地阻力顯著，多數民營或中小型房企難以獲得相關支持，能夠獲取綠色融資的主體仍以頭部央國企及部分港資企業為主。

2025年至今，僅有太古地産、華潤置地、越秀地産、保利置業等少數幾家不動産企業涉足綠色債券的發行或可持續發展挂鈎銀團貸款的落地，較2024年度涉足此類融資活動的主體數量大幅下滑。

具體來看，2025年7月太古地産宣布成功發行總額35億元人民币的綠色債券，穆迪維持A2穩定評級，惠譽維持A穩定評級。該債券以RegS形式面向國際投資者，分為三檔：3年期2.60%、5年期2.85%、10年期3.45%，均為高級無抵押結構。

據了解，此次發行簿記建檔階段認購總額逾210億元，認購倍數超過6倍，充分體現國際資本對優質港資房企穩健信用與綠色發展能力的高度認可。

10月末，越秀地産官微宣布發行一筆規模為人民币28.50億元，年期3年的綠色點心債券，票面利率為3.30%；這次發行成為地産行業迄今單筆發行規模最大的綠色點心債券，同時創下近五年來點心債券發行利率最低的中資房企。

據介紹，是次債券募集資金對應金額将全數用于符合條件的綠色項目，精準投向綠色建築、能源效率、污染防治與氣候變化應對等領域的合格項目，從源頭推動項目實現全生命周期的綠色低碳運營。

11月中旬，華潤置地成功在境外市場公開發行43億人民币及3億美元的雙币種綠色債券。這既是該公司首次在境外發行人民币點心債和美元債雙币種債券，也是2019年以來中資房地産企業首筆境外雙币種債券。

資料顯示，此次發行吸引了近百家投資機構踴躍參與，涵蓋多家國際知名主權基金、資管、保險、銀行等優質機構參與認購。5年期人民币債賬簿峰值近100億元，最終成功定價在2.40%，較初始價格指引大幅收窄55個基點；3年期美元債賬簿峰值超過30億美元，認購倍數高達10倍，最終成功定價在T3+68個基點；展現了其在國際市場的良好品牌認可度以及全球投資者對于公司發展前景的充分信心。

同時，保利置業也在綠色金融領域取得實質性進展，2025年11月該公司成功落地可持續發展挂鈎銀團貸款35.4億元人民币，債務久期和融資成本進一步優化。截至彼時，其可持續融資規模占總借貸的比例已超過10%。

整體來看，不動産行業綠色金融仍處于頭部集中、整體偏弱的格局，行業普遍面臨綠色融資門檻高、渠道窄、落地難的現實阻力，綠色金融對行業整體低碳轉型的普惠支撐作用尚未真正顯現。

科技驅動能效優化，綠色租賃獲廣泛實踐

在項目全生命周期中，運營階段因持續時間長、能耗占比高而成為降碳的關鍵環節。在科技賦能的背景下，不動産企業依托物聯網、大數據及人工智能等構建了智慧能源管理繫統，從而實時精準地調控設備運行、深度挖掘節能潛力並預測維護需求，将傳統的被動式管理轉化為主動式、數據驅動的綠色運營模式。

香港特許公認會計師公會(ACCA)調查顯示，愈來愈多企業認為氣候科技在實現零排放和可持續發展方面扮演關鍵角色，其中三分之二(66%)受訪機構認為氣候科技對現在或未來發展至關重要，當中21%已就氣候科技進行投資，21%計劃未來兩至三年内進行。

在不動産行業中，持有型業态占比高、運營服務屬性強以及具備“開發+運營”雙輪驅動能力的企業，已将科技投入作為構建競争壁壘的戰略必選項。面對能耗成本壓力與日益增長的租戶綠色需求，企業利用數字孿生等新興技術，加速從“粗放建設”向“精細化運營”躍遷，将能源效益轉化為可量化的商業價值。

作為龍湖集團孵化的高科技領軍企業，千丁數科深耕智慧空間領域，致力于通過AI、IoT、大數據等，将空間中的人、設備、場所數據化，形成智能生态繫統。其“AIoT智慧空間平台”使線下各類空間場景具備自我認知和學習進化的能力，不斷提升空間運營的品質、效率、安全及舒适度，並降低能耗水平。

截至2024年底，該平台已接入超過350種設備類型，連接設備數量突破1000萬台，並基于平台數據沉澱了超過120個AI算法且持續優化。平台支持商業綜合體、公寓、社區、産業園區、醫院及養老園區等全建築業态項目在同一繫統中進行管理，已成為行業内“AIoT+空間”的標杆産品。

為響應"雙碳"戰略，千丁數科去年3月重點升級AI算法，在"AIoT智慧空間平台"的基礎上創新研發了"AI冷站智控"、"雙碳綜合能源平台"等産品，此外，通過引入通用大語言模型，平台實現了對海量非結構化建築運營數據的深度理解，從而具備了更強的認知能力與決策水平。

觀點指數認為，憑借科技創新引擎，不動産行業的ESG實踐将從理念落地為可量化、可叠代的運營能力，将有助于資産效率、低碳目標與長期價值的同步提升，為可持續發展提供穩定可靠的底層動力。

在商業實踐中，近年來租戶對環保合規和可持續發展的關注度不斷攀升，企業ESG披露、碳中和目標與品牌社會責任日益成為硬性要求，對辦公及運營空間的低碳水平、能耗管理、綠色環境提出更高標準，也更願意在租賃環節明确節能與環保的責任。

與此同時，業主為提升資産綠色競争力、穩定出租率與資産價值，也傾向于通過契約化方式界定節能目標、分配改造投入、共享能效收益等，供需兩端的共同訴求直接推動了綠色租約在不動産行業的快速興起與廣泛落地。

2025年11月，華潤萬象生活與開雲集團達成可持續發展戰略合作，共同啟動零碳店鋪試點，並開展可持續生活方式的倡導與服務。雙方依托華潤萬象生活的商業規模與布局優勢，聯手打造中國可持續精品零售門店標杆，同時引入清華大學提供全程技術支持，助力雙方實現ESG戰略目標，並帶動消費者與合作伙伴共同參與可持續生活。

據介紹，雙方制定了明确的短、中、長期合作路徑，按照基線建立、優化改造、創新引領的階梯式推進模式，繫統性開展能效提升、綠電應用、碳管理等重點工作。借助華潤萬象生活全國化商業布局與標準化運營體繫，此次合作将為開雲集團形成可快速復制、規模化落地的可持續門店範本，加速其旗下品牌在中國市場的零碳轉型進程。

另外，恒隆地産繼續深化“Changemakers 租戶可持續發展合作計劃”，與租戶共同推動綠色運營，迎合消費者對可持續消費的需求，以共同減少能源消耗與浪費，推動循環經濟和提升社區福祉。

資料顯示，Changemakers計劃的源自恒隆與LVMH集團于2022年開創的可持續發展伙伴關繫，並參考了早期參與者的實踐經驗——包括永旺（香港）百貨有限公司、東方匯理銀行（中國）有限公司、DECATHLON香港、Longchamp、Qeelin麒麟、西門子（中國）有限公司沈陽分公司、渣打銀行（香港）有限公司及譚仔國際有限公司等——以提升計劃影響力及租戶參與度。

目前，優化後的Changemakers計劃可提供全面的能源及碳管理平台，協助租戶實時監測各租賃空間的能耗數據，並提供數據驅動的解決方案，助力租戶提升能源效率、實現可持續發展目標以及優化營運表現。

數據顯示，截至2025年5月初，恒隆已與香港及内地17個物業項目中，共49個辦公樓、零售及酒店等跨界别租戶達成合作，租賃總面積超過22.05萬平方米，占恒隆旗下可租賃總面積的11%。

觀點指數認為，綠色租約不再只是節能條款的載體，而是将業主、租戶、供應鏈與消費者納入統一減碳框架的契約紐帶，通過權責綁定、數據互通與價值共享，真正形成可落地、可追溯、可叠代的綠色共同體。未來，在ESG披露、雙碳政策與市場競争的驅動下，綠色租約行業普及度與落地熱度将持續走高。

打造高質量居住産品，多元化踐行社會公益

在ESG體繫中，社會維度的意義在于衡量企業與所有利益相關方的關繫質量及其對人類福祉的影響，将企業從單純的“利潤機器”轉變為“社會生态的共生者”。

短期來看，通過關注供應鏈安全、産品責任、人力資本等非财務風險，有助于構建企業的防禦盾牌。長期看，通過實踐社會公益、構建包容性文化、保障員工權益、提供優質産品與服務等舉措，有助于企業積累品牌信譽、紮穩市場生存的根基。

随着2025年“好房子”理念正式寫入政府工作報告及相關規範的落地實施，不動産企業在産品責任上實現了從“單純交付”向“高質量居住體驗”的戰略升級。企業不僅全面強化房屋品質與安全標準，致力于打造健康宜居的生活環境，更将服務延伸至全生命周期以切實保障客戶權益；同時，積極響應老齡化社會趨勢，深度融入适老化與包容性設計，彰顯對民生需求的深刻洞察與責任擔當。

中海在智慧管理平台的基礎上，推出了“高性能+好體驗”的“好房子”綜合解決方案，通過采用環保材料、高性能保溫設施以及創新能源技術，全方位打造綠色、低碳、健康的居住環境。過往，中海還曾聯合華為等科技企業領跑智慧社區、智慧家居的研發與應用，在上海打造全球首個5G社區中海•臻如府。

據了解，中海·臻如府是中海地産在上海普陀區打造的旗艦級綜合體項目，坐落于内環與中環之間的真如城市副中心核心地段。該項目定位為“城市核心資産”，主攻高端住宅市場，旨在将原有的城中村地塊煥新升級為高品質人居社區。

項目總體量約85萬平方米，涵蓋住宅、商業、辦公及公共設施等多元業态。作為全國首個基于華為HiLink平台的5G全屋智能家居樣闆工程，該項目充分利用HiLink開放生态優勢，通過整合跨行業、多品牌、多品類的物聯網産品，構建了全場景IoT解決方案，顯著提升了項目的智能化能力與居住體驗。

保利發展深化“保式交付”體繫，搭建起以客戶為中心，覆蓋“設計-供應鏈-建造-服務”的全生态體繫，從“交付産品”向“交付生活”的全面升級，以“三好五力”産品戰略回應時代發展需求，将“好房子”具象化為“好産品、好服務、好生活”。

典型案例中，保利發展在鄭州中原區核心位置建成保利心語人才公寓項目。該項目地處中原路與華山路交匯處，毗鄰西流湖公園、市政府、萬達商圈及地鐵站，是目前中原區體量最大且唯一由區級運營的人才公寓。項目通過完善配套設施，主要服務于當地引進的高層次人才，落實保障性租賃住房供給。

在建設運營中，保利發展重點落實“保品質、保交房、保民生”目標。技術上，應用新一代信息技術、綠色建造工藝及新材料，打造綠色智能住宅；工程上，通過優化融資、流程及工藝，确保項目按期交付；配套上，結合城中村改造加大保障房供給，完善社區商業與服務設施，提升居住實用性。

除了關注産品打造，作為社區運營的參與者，不動産企業将相關實踐融入全生命周期服務與城市更新的進程中。

例如，萬物雲2024年啟動“煥新行動”，以改善社區現場品質、應對建築老化以及提升業主公共物權意識。2025上半年，完成了300個蝶城的提效改造，覆蓋項目數1688個，占在管項目總量的38.3%，改造後蝶城提效2.3億元。並計劃依托既有提效成果，深度融合前沿AI技術，重點突破混合用工優化、跨項目資源共享及全流程AI應用等三大方向，探索下一步的提效路徑。

在城市更新領域，央國企作為主力軍，愈發注重在開發過程中保護歷史文脈，避免原有社區網絡斷裂。

以招商蛇口為例，截至2024年末，其業務已重點布局深圳、香港、上海、重慶、廣州、佛山及東莞等城市，累計獲取具備排他資格的城市更新項目24個，並成功打造了深圳海上世界片區、羅湖招商中環、佛山千燈湖華玺、重慶長嘉匯彈子石老街以及南昌東湖意庫等標杆項目。

在具體實施中，招商蛇口積極采用保留歷史文化建築的設計方案，依托高水平的片區綜合規劃能力推動城市功能升級，同時憑借高品質的運營服務能力促進居民生活質量的提升，實現了歷史保護與現代發展的有機融合。

當前，企業在公益實踐中呈現出長期化、可持續化及領域多元化等顯著特征，關注範疇已從傳統扶貧拓展至教育助學、鄉村振興、應急救援、公共衛生及生态保護等多個維度。在實施模式上，企業不再局限于直接捐贈或單次活動，而是通過設立慈善信托、打造品牌化公益項目等手段确保持續投入；同時，更注重資源整合與跨界協同，積極聯動政府、專業社會組織及各方力量，以專業化運作提升公益項目的執行效率與社會實效。

樣本企業中，新鴻基地産透過舉辦及贊助各項體育活動，将所籌得的善款捐贈予弱勢社群。2024年共籌得港币610萬元，用于資助兩項癌症相關計劃及四項青少年心理健康項目。所有計劃均由香港公益金轄下的慈善機構營運，惠及約25000名服務使用者。

新城控股創新實踐消費幫扶模式，通過“以購代捐、以銷促産”的精準幫扶機制，持續鞏固脫貧攻堅成果，拓寬鄉村振興發展路徑，推進受援地區現代化建設進程。

ESG報告介紹，該公司通過定向采購阿拉善騰格里沙漠鎖邊生态公益基地優質農産品，以實際行動支持荒漠化防治區的生态經濟發展。此次采購金額超12萬元，為當地農戶提供了穩定的收入來源。年内，還向山西運城市鹽湖區大禹學校提供專項支持，用于學校建設、設備設施更新及教師培訓等方面，助力鄉村教育振興；此次捐贈金額達300萬元，顯著改善了學校的教學環境，為學生提供了更優質的教育資源，切實推動了鄉村教育質量的提升。

構建透明治理體繫，夯實長期發展基礎

治理維度主要聚焦于企業内部的治理結構、決策流程、監督機制以及合規行為，核心意義在于建立良好的企業運作規則，确保管理層對股東及其他利益相關方負責。並且，只有在治理結構穩固，決策透明且對風險把控有力的情況下，ESG實踐才能有效落地，企業才能真正實現長期價值增長。

部分不動産企業過往在治理維度上較為薄弱，常見的缺陷主要集中在權屬管理混亂、監管體繫碎片化、内部控制薄弱、高杠杆運作風險以及利益輸送等方面。近年來，随着高質量發展轉型和監管改革的推進，這些治理缺陷已被逐步識别和修復。

當前，不動産企業在防範治理風險方面有了顯著進步，主要通過“制度”與“組織”雙輪驅動改善治理能力，一方面制定契合實際的風險管理政策，将風險識别、評估、應對及監控全流程標準化，确保工作規範有序；另一方面，搭建清晰的管理架構，通過設立風險管理委員會等專職機構，厘清各層級權責，構建起決策科學、執行高效的閉環機制。

樣本企業中，中國金茂通過持續完善風險管理組織架構，推進風險管理與監督協同體繫建設。董事會作為公司風險管理最高領導機構，負責對包括ESG在内的風險及内控管理進行監督，審閱並評估風險管理的及時性和有效性。2024年，在原有風險管理體繫基礎上，該公司進一步推進風險管理與監督協同體繫建設，成立風險管理與監督協同工作委員會，統籌風險管理、内部控制、内部審計、合規管理等工作，全面落實各項風險管控工作。

嘉里建設重視網絡安全，已落實執行嚴格的安全措施，以确保對齊信息保護的最高標準。

ESG報告介紹，該公司成立了由科技與創新、人力資源、法律及内部審計部門所組成的技術風險委員會，並定期召開會議，以審查公司的網絡安全水平及評估自身應對潛在風險的能力。並且，為應對全球人工智能技術應用的趨勢，嘉里建設以提供安全使用生成式人工智能工具的指引，确保工作中僅使用獲授權的人工智能工具等。

另外，為提升品牌聲譽與核心競争力，並持續增強公信力，企業亦積極構建多元化的利益相關方溝通機制。

具體而言，企業通常采取“公開披露”與“深度互動”並行的舉措：一方面，依托官網、社交媒體、專項報告及發布會等渠道，主動透明地披露ESG戰略進展，廣泛吸納公衆反饋；另一方面，通過問卷調查、專題座談及行業研讨等形式，與各利益相關方開展直面交流，精準洞察各方訴求。

此外，企業還與供應商保持常态化溝通，協同推動綠色供應鏈建設。

這一繫列舉措不僅有效增進了互信、回應了各方期望，更為企業的長期可持續發展築牢了堅實根基。

舉例來看，綠城中國建立了多元化的溝通渠道，與利益相關方進行常态化雙向溝通，深入認識各方所了解的集團潛在運營風險，準确響應各方對集團可持續發展的期望，助力實現可持續發展戰略目標。

本文節選自《卓越指數 · 2026房地産卓越表現報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。