年報觀察 | 虧損220億的雅居樂還在“賣賣賣”

觀點網 2025年，雅居樂集團在行業築底過程中交出一份承壓明顯的成績單。

3月31日，雅居樂發布2025年度業績顯示，全年實現營業收入278.59億元，同比下降35.7%；淨虧損擴大至219.83億元，毛利率轉負至-17.6%。

銷售端同步收縮，2025年預售金額僅85.7億元，同比下降44.7%。

在此背景下，資産處置成為雅居樂重要的流動性補充手段。

2025年以來，雅居樂持續出售地産項目股權及多元化業務資産，並在近期完成包括環保闆塊在内的非核心資産剝離。

但是，部分資産以折價甚至虧損出售，也進一步加劇了利潤端壓力。

業績回顧與人事變動

根據最新披露的年度報告，2025年雅居樂實現營業收入278.59億元，同比下降35.7%；對應淨虧損219.83億元，較上年的175.39億元進一步擴大25.3%。

從收入端來看，收縮仍是主基調。2025年物業發展收入為127.29億元，同比下降52.1%，成為拖累整體業績的核心因素；物業管理收入128.26億元，同比微降6.2%，占比首次與開發業務基本持平；其他業務收入23.04億元，同比下降26.1%。

利潤端承壓更為明顯，2025年錄得毛虧損49.06億元，而2024年僅為5.21億元，毛虧損同比大幅擴大逾8倍，毛利率轉負至-17.6%。

這一變化背後，一方面是銷售均價下降13.7%，另一方面成本降幅僅約4.1%，價格與成本之間的“剪刀差”進一步擴大，直接侵蝕利潤空間。

進一步下探至淨利潤層面，虧損的形成並非單一因素，而是多重壓力疊加的結果。

年内，雅居樂錄得約28.96億元的附屬公司處置及終止确認虧損，同時權益法投資減值、金融及合同資産減值合計超過20億元，疊加約64億元的所得稅開支，共同推高整體虧損水平。

利潤承壓與銷售端收縮亦緊密聯繫，2025年雅居樂實現預售金額85.7億元，同比下降44.7%；預售面積93.9萬平方米，同比下降19.1%；預售均價則下滑31.7%至9129元/平方米。

保交付方面，雅居樂年内累計交付約1.6萬戶、交付面積約135萬平方米。但從經營結果看，交付並未有效轉化為利潤修復，反而在價格下行周期中進一步放大虧損。

最終一繫列的壓力傳到到企業财務層面，雅居樂期内現金及銀行結余為55.79億元，短期借款高達387.34億元；同時，存在約294億元本金借款違約，並觸發交叉違約。

與此同時，4月1日雅居樂發布最新公告，“陳氏五兄弟之首”的陳卓雄因退休辭任非執行董事。

公告顯示，雅居樂董事會目前仍由創始人陳卓林（兄弟中排行第三）擔任主席兼總裁，其配偶嶽元以及家族成員陳卓喜（二哥）、陳卓南（四哥）等共同構成核心管理層。

資料顯示，雅居樂長期維持着典型的家族式治理架構，核心決策權集中于創始人家族内部。

資産處置與資金回籠

在銷售端持續失血、财務賬面承壓之外，資産處置成為雅居樂過去數年維繫流動性的另一條重要路徑。

從近期動作來看，2026年以來，雅居樂仍在加速剝離非核心資産。

3月27日，雅居樂公告以約11.5億元出售環保相關業務資産，該類業務原本屬于多元化闆塊的一部分，此次交易被明确定位為“非核心資産退出”，旨在集中資源回歸地産主業。

這一動作並非孤立事件，而是雅居樂近年來持續“瘦身”的延續。

早在2025年，雅居樂就已開始通過委托機構出售香港項目資産，包括此前以約9.66億港元取得的地塊亦被擺上貨架。

如果将時間線進一步拉長，自行業下行以來，雅居樂的資産處置節奏實際上經歷了從“結構性優化”到“流動性導向”的轉變。

在2021年下半年至2022年期間，雅居樂通過集中出售項目股權及資産包，累計回籠資金已超過200億元，這一階段更多是主動降杠杆與優化資産負債表的策略性調整。

進入2023年之後，處置開始更加具體化與碎片化。例如，出售常州項目股權回籠約4.26億元，並推進吉隆坡項目出售，盡管部分交易伴随虧損，但仍以“換現金”為優先目標。

到了2024年至2026年，資産出售的邏輯進一步轉向“以時間換空間”。

一方面，剝離範圍從地産項目擴展至環保、教育等多元業務，體現出對非核心闆塊的全面收縮；另一方面，單筆交易規模趨于中小型化，更多呈現為“持續輸血”而非一次性緩解。

據不完全統計，2025年以來雅居樂已披露的資産處置，回籠資金規模約在10億元區，若疊加未披露的交易，整體的資金規模會更大。但即便如此，與公司超過千億級負債體量相比，這一規模仍顯有限。

值得注意的是，資産處置在帶來現金流的同時，也對利潤端形成反向沖擊。

年報顯示，雅居樂2025年因出售及終止确認附屬公司錄得約28.96億元虧損，疊加各類減值損失，意味着部分資産是在折價甚至虧損狀态下完成變現。

這種“以價換量”的出清方式，在緩解短期流動性壓力同時，也加速了淨資産的消耗。

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