微軟、亞馬遜千億資本支出托底，數據中心成美股REITs熱點資産

觀點指數 在3月16日觀點指數研究院發布的《市場迎申報“熱潮” | 2026年一季度REITs發展報告》中，我們發現：美國數據中心REITs憑借市場對算力基礎設施需求的持續強勁，繼續領漲，香港冠君産業信托2025年租金收入同比下降，學生公寓作為逆周期資産類别開始吸引房托目光。

美國REITs闆塊小幅回升，數據中心REITs表現超預期

期内，標普美國房地産投資信托指數整體呈現出“震蕩上行、加速突破後高位整固”的強勢格局。從年初的349.46點起步，指數在1月份經歷了一段溫和的震蕩爬升，盡管月中受獲利回吐影響曾下探至352.59點，但並未破壞上升通道。

進入2月後，市場情緒明顯轉強，在2月4日至2月26日的短短十幾個交易日内，指數從363.18點一路飙升至388.10點，漲幅顯著擴大，期間雖有小幅回調但均被迅速拉起，顯示出極強的多頭動能。3月初，指數在觸及389.51點的階段性高點後進入高位震蕩，最終收于387.22點，全季度維持在380點上方的高位運行。

本輪強勢上漲的核心驅動力主要來自宏觀利率環境的預期改善與資金面的闆塊輪動。2025年下半年至2026年初，市場普遍預期美聯儲進入降息周期尾聲或維持寬松基調，這對高負債、利率敏感型的REITs闆塊構成直接利好，融資成本下降預期提升了未來的現金流折現價值。

此外，美國商業地産（特别是工業物流和數據中心）的基本面在一季度並未如市場的悲觀預期般惡化，反而因租金韌性強于預期，進一步催化了估值的修復行情。

數據來源：WIND，觀點指數整理

而從美國REITs各闆塊的表現來看，數據中心REITs以23.54%的區間漲跌幅最為突出，其次是自助式倉儲REITs（18.02%）和零售REITs（13.71%），這幾類資産構成了本輪指數上行的主要驅動力。與此同時，寫字樓REITs和多戶住宅REITs分别錄得-3.76%和-0.29%的跌幅，成為少數未能跟随大盤上漲的闆塊。

從闆塊表現的歸因分析，不同資産類别的走勢與其底層資産的基本面及市場預期高度相關。數據中心REITs的大幅領漲主要反映了市場對算力基礎設施需求的持續強勁，特别是2026年以來，美國科技的幾大巨頭加大了對數據中心等算力基礎設施的資本支出，例如，微軟2026财年資本支出預計約1000億美元；亞馬遜計劃投入2000億美元資本支出，主要用于滿足AWS和生成式AI的算力需求；谷歌計劃投入1750億-1850億美元資本支出，以加速其TPU集群部署。Meta預計2026年資本支出将在1150億-1350億美元之間，同比2025年增長約60%-90%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

3月12日，新加坡市場迎來UI寶德房地産投資信托（UI Boustead REIT）上市，根據其3月5日發布的招股書，該REIT将以每單位0.88新元的價格，面向散戶、機構及基石投資者發行超過11億個單位，總募資規模約9.74億新元。

UI寶德REIT持有23個分布于新加坡及日本的物業項目，資産估值約19億新元（折合人民币99.8億元），股權價值約12億新元。項目負債約7.2億新元，整體杠杆率約37.9%。

該REIT預計2026财年股息收益率為7.4%，2027财年股息收益率為7.8%。

值得關注的是，凱德綜合商業信托（CICT）2025财年業績表現亮眼，下半年每單位派息（DPU）達0.0596新元，同比增長9.4%，全年DPU升至0.1158 新元、同比增長6.4%，即便8月私募配售擴大單位基數仍實現增長，全年派息收益率達4.8%。

财務端，下半年可分配收入、物業淨收入分别同比增長16.4%、6.8%，全年營收和物業淨收入也實現2.1%、3.1%的同比增長，增長主要依托Ion Orchard、CapitaSpring商業部分的收入貢獻，疊加現有物業業績提升與利息支出減少，僅因資産出售略有抵消。

運營上，新加坡辦公和零售物業租金續租調整率均達6.6%，零售闆塊出租率98.7%、客流量同比增長20.5%，整體出租率微降至96.9%。财務結構保持穩健，綜合杠杆率降至38.6%，74%的借款為固定利率，平均債務成本3.2%。不過租金續租調整率環比放緩，海外物業估值下滑帶來一定壓力，而資産升級、新項目開發及資産優化布局，為後續業績增長奠定了基礎。

供應高位與租金承壓，學生公寓成為熱點新資産

2026年一季度，恒生房地産信托基金指數在1月初延續了此前的弱勢，受制于寫字樓市場空置率高企的悲觀情緒，一度下探至3064.35點的階段性低點。

然而，随着1月下旬市場情緒回暖，疊加香港本地政策利好的刺激，指數開啟了一輪強勁的反彈行情，尤其是在2月中旬至2月底，指數連續突破多個整數關口，最高觸及3409.29點，區間漲幅一度超過10%。進入3月後，港股市場受美伊沖突升級沖擊，恒生指數全天收跌2.14%，受市場情緒影響拖累，出現快速跳水，回落至3200點上方。

數據來源：WIND，觀點指數整理

期内，冠君産業信托2025财年的業績反映了香港商業地産市場面臨的壓力，總租金收入同比下降9%，從2024财年的21.85億港元降至19.88億港元，2025年可分派收入為8.59億港元，分派總額為7.73億港元，均按年跌10.4%，每基金單位全年分派跌11.2%至12.63港仙。

春泉産業信托指出，辦公樓市場仍然充滿挑戰，團隊目前的策略會先維持出租率，而非租金。市場數據也有所印證。2025年四季度，春泉産業信托持有的北京華貿中心物業平均月租約為每平方米(平方米)人民币339元，與上一季度相比下降0.9%，平均租用率約為87%，與上一季度相比增長3個百分點。截至2025年12月31日的租用率約為 90%。

而招商局商業房托基金部分資産所在的深圳寫字樓租賃市場，整體仍處于供應高位與租金承壓的調整期，需求端呈結構性分化，去化壓力依然存在。盡管新經濟與科技相關行業在個别細分領域有擴張需求，但租戶對租約條款的敏感度仍然較高。因此，招商局商業房托基金積極擴張資産類别，瞄準當地日益膨脹的國際學生群體，以圖在新的市場例如學生公寓上獲得收益。

招商局商業房托基金于2025年12月29日通過其全資子公司簽約收購首個位于香港的學生公寓項目，相關物業為一項位于香港九龍柯士甸路的存量物業資産，總樓面面積約2.36萬平方呎，毗鄰香港理工大學，地理位置優越。該物業去年11月估值為2.13億港元，收購代價折讓3.3%，購買價（于流動資産調整前）約為2.06億港元。收購完成後，該物業将由房托基金計劃改造為擁有85個床位的現代化學生公寓。

香港房地産投資市場正在經歷調整，而學生公寓作為逆周期資産類别開始吸引目光。根據政策，香港八所政府資助大學錄取非本地學生的限額将提升至40%-50%，市場預期未來三年将增加近2萬名學生赴港留學，而現有床位僅約4.4萬個，市場空間廣闊。

本文節選自《市場迎申報“熱潮” | 2026年一季度REITs發展報告》
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