觀點直擊 | 深圳控股：收入創新高 虧損卻還在擴大

觀點網 3月末，深圳控股交出了一份分化明顯的成績單。

公告顯示，深圳控股2025年實現營業收入404億港元，同比增長159%；其中，開發銷售結轉收入約342億港元，同比增長275%，不動産資産管理及綜合運營業務收入超過50億港元。

而在另一邊，利潤端仍承受較大壓力。

2025年，深圳控股錄得公司權益股東應占虧損43.66億港元，年内虧損33.96億港元，較上年同期的18.23億、15.37億港元均有增幅。

公告中提到，若剔除投資物業和金融資産公允價值變動淨影響、存貨計提減值、聯合營公司業績及撥備影響，公司權益股東應占溢利，即核心淨利潤約為5億港元。

具體到損益表，2025年深圳控股毛利為65.56億港元，較2024年44.39億港元有所增加；但經營溢利則由27.28億港元降至16.73億港元。

與此同時，财務成本淨額為13.61億港元，應占合營公司及聯營公司經營成果為虧損17.75億港元，投資合營公司及聯營公司的減值虧損為3.79億港元，最終令除所得稅前虧損擴大至18.42億港元。

從收入結構看，開發業務依舊是最主要來源。

2025年，深圳控股物業發展收入342.05億港元，較2024年91.33億港元明顯增長；物業投資收入、物業管理收入及其他業務分别收入13.60億、32.42億、10.65億港元。

利潤仍受減值拖累

在深圳控股這份年報里，可以看到“收入創新高”與“虧損擴大”同時出現。

這背後，一部分是開發結轉放量。

财報數據顯示，2025年銷售物業收入342.05億港元，而2024年這一數字僅為91.33億港元。深圳控股于公告中指出，重點項目交付是開發銷售結轉收入同比增長275%的直接原因。

但另一部分，則來自減值和聯營公司拖累。

财報顯示，2025年存貨撇減至可變現淨值達到24.05億港元，而2024年僅為3.07億港元。

與此同時，在聯營公司層面，截至2025年末，深圳控股對路勁的投資年内進一步作出2.50億港元減值撥備。

深圳控股執行董事嚴中宇稱，去年公司受路勁基建影響，一次性計提了超過18億港元的減值與損失。

業績會中，剛于昨日新上任的執行董事向東表示，2025年減值準備計提主要包括兩方面。

一是聯合營公司投資減值，主要是路勁基建相關減值；二是存貨減值，公司對所有開發項目市場價值進行了繫統分析，對惠州、成都等部分銷售承壓、價值面臨挑戰的項目，謹慎計提了24億港元存貨減值準備。

他進一步稱，兩項減值合計約45億港元，若不考慮這部分減值，公司去年的賬面“應該是盈利的”。

對于路勁基建的剩余風險敞口，嚴中宇回應稱，公司持有路勁基建27%股權，這項投資目前賬面淨值約1.33億港元，相關财務風險已經比較充分釋放，剩余風險敞口已非常小。

同時，路勁子公司清盤聆訊已獲法院批準延期至今年6月，且已與相當比例債權人就原則性重組方案達成初步共識，深控将繼續關注並支持其債務重組。

開發業務控制規模

相比解釋2025年的利潤壓力，深圳控股在業績說明會上更着重談了未來五年的業務結構。

董事會主席王昱文表示，公司已經明确轉型方向，要從過去單一的房地産開發商，轉向“不動産開發和資産管理、城市綜合運營服務、科技投資服務”的綜合性産業集團。

他續指，開發業務将控制規模、追求質量，未來收入占比會從目前的80%降到50%以下；而不動産資管和城市綜合運營，則要成為“業績的壓艙石和增長的主引擎”。

到“十五五”末，該闆塊總體資産規模将由目前的350億增至500億，經營性收入達到100億，通過有序資産退出實現50億收入，營收占比超過50%，利潤貢獻超過70%。

資産管理方面，公司計劃構建“投、融、管、退”全周期體繫。

王昱文稱，這兩年主要集中開展存量資産盤點和處置，今年已梳理20億資産，計劃通過挂牌交易方式在兩年内處理完畢；“十五五”期間，還計劃新增150億至200億價值的優質經營性資産。

在投資策略上，副總裁孟懿靖表示，公司接下來會在兩個方向上發力。

一是加速深圳等地舊改和利益統籌資源轉化，推動龍崗、光明等區域項目取得關鍵突破；二是擇優增持能産生穩定現金流的成熟商業等經營性資産，並通過REITs等工具退出，形成“有進有出”的資産組合優化模式。

她同時表示，未來所有潛在投資標的，都将遵循“現金為王、效益優先”的原則，以現金流回正周期和利潤貢獻作為關鍵篩選指標。

城市綜合運營部分，副總裁姚啟懷表示，商業運營方面，公司将以深業上城為核心，聯動華富村商業項目、筆架山公園、黃木崗樞紐等周邊資源，繼續延伸“商業+公園+樞紐”的生态商圈模式。

他透露，2026年下半年，深圳控股将推動中山灣中新城水街商業和魔法世界室内遊樂場開業；招商銀行大廈這一輕資産項目，則計劃于2027年開業。

姚啟懷續指，2026年商業闆塊将推進大會員體繫打通，並通過智能安保、AI數據分析等方式提升運營效率，目標是實現商業項目運營收入穩健增長，並繼續保持較高租金收繳率。

銷售方面，副總裁袁楊表示，公司總可售貨值約330億港元，其中近60%産品位于一線城市；基于這一貨值準備和市場判斷，2026年銷售指引設定為130億港元。

在營銷策略上，将對重點項目、增量項目和非核心區域難點項目分類施策。

其中，深圳、上海等核心城市的山水東城、雲築、泰瑞府、頤悅府等項目，将作為銷售基本盤；部分二三線、非核心區域項目，則嘗試通過政府回購、大宗交易等方式加速出清。

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