年報觀察 | 開發出清 新城控股商業度繼續提升

觀點網 新城控股此次發布的年度報告确認非標意見涉及事項已消除，業務上住宅繼續“出清”，商業則得到穩步發展。

近期，新城控股披露的2025年報顯示，期内總營收530.12億元；歸母淨利潤6.8億元，扣非歸母淨利潤6.14億元；整體毛利率為27.42%，同比提升7.62個百分點，其中房地産開發業務毛利率提升1.31個百分點。

新城控股稱，期内營業收入較上年減少主要繫房地産交付收入有所減少。而在營收占比中，商業運營收入達到130億元，同比增長8.4%，占營收比重提升至24.5%。

值得關注的是，新城控股資産減值壓力有所減輕，2025年計提減值金額16.5億元（資産減值11.51億元+信用減值5億元），較2024年27億元下降39%，整體減值影響趨弱。

開發“出清”

新城控股收入由兩部分組成，房地産開發銷售實現營業收入390.04億元，同比下降48.71%；物業出租及管理實現營業收入130.36億元，同比增長8.37%。

開發業務收入下滑致公司營收下滑，但闆塊毛利率啟動修復，減值規模逐步下降，利潤層面開發業務的影響邊際有所改善。

具體來看，結算毛利率止跌回升，同比增加1.31個百分點至13.03%；減值影響趨弱，期内資産以及信用減值損失合計16.5億，同比減少10.5億。

期内，新城控股68個子項目竣工交付，竣工面積561.1萬平方米（含合聯營項目）。截至報告期末有150個子項目在建，總建築面積1473.47萬平方米（含合聯營項目）。

2026年，計劃新開工3個子項目，新開工建築面積27.85萬平方米；計劃竣工65個子項目，預計竣工總建築面積349.64萬平方米。

新城控股于2025年實現結轉收入金額470.24億元，結轉面積697.15萬平方米，期末待結轉面積829.68萬平方米。（包含合聯營項目）。随着項目交付結轉，期末合同負債下滑至313.22億元，同比下降43.37%，存貨約為710.5億元。

銷售方面，2025年，新城控股實現合同銷售金額192.7億元，同比下降52.03%；合同銷售面積253.58萬平方米，同比下降52.94%；回款金額212.76億元，資金回籠率為110.41%。

囿于大環境下行，新城控股于公告中稱，地産開發闆塊于2026年将繼續堅守既定方向及策略，“化風險、調結構、促轉型”：“化風險”即保交付、保開業、保現金流安全、保主體信用安全；“調結構”即淨資産提升、資源盤活；“促轉型”即關注市場機會、推進輕重切換、加強文化牽引。

值得關注的是，新城控股輕資産代建業務在期内規模有所提升。

數據顯示，新城建管2025年新增簽約面積1061萬平方米，在全國範圍内累計管理項目155個，其中商業管理項目超70個，累計管理總建築面積超2600萬平方米。

該公司于年報中稱，在2025年大力發展輕資産業務，新城建管内部設置兩個業務組織，即新城萬嘉建管、新城宏圖建管，深化推進各區域建管分公司輕資産業務發展、運營及管理工作，協同推進輕資産區域深耕。

商業提升

商業闆塊則成為“壓艙石”，成為新城控股年度收入及利潤的重要來源。

2025年，新城控股商業運營總收入達140.9億元，同比增長10%，占整體營收比重提升至26.57%；物業出租及管理毛利率高達70%。

從收入結構來看，進一步向持有型産業傾斜，商業收入占比同比提升11個百分點至約25%，推動毛利率同比提升7.62個百分點至27.42%。

新城控股以穩定的吾悅租金保障債務平穩接續，期内新增開業5座吾悅廣場。截至2025年末在全國141個城市布局207座吾悅廣場，已開業在營數量達178座，持有的已開業吾悅廣場為148座，管理輸出的已開業吾悅廣場為30座，出租率穩定在97.86%。

新城控股預計2026年實現商業運營總收入145億元，新開業吾悅廣場5座。

2025年内，吾悅廣場客流總量20.01億人次，同比增長13.31%；總銷售額970億元（不含車輛銷售），同比增長7.18%；截至期末，會員人數5497萬人，較2024年末增長25.82%。

大摩此前預計，随着租戶整合，吾悅廣場市場份額将進一步提升。加之政府在“十五五”規劃中推動消費的政策，預測新城租金收入将以約8%復合年增長率增長，到2027年達到152億元。

依托吾悅廣場的資産質量，新城控股2025年新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約125億元。

2025年，新城控股如期償還境内外公開市場債券58.55億元，包括中票和公開債約21億元以及2.36億美元債。截至期末融資余額為509.74億元，同比壓降26.76億元，整體平均融資成本5.44%；合聯營權益有息負債降至23.85億元。

期内，新城控股繼續推進多類型、多層次REITs産品落地和境外融資，包括發行6.16億元吾悅廣場私募REIT、發行美元債及36.5億元中票。

2025年6月，新城控股母公司新城發展成功發行3億美元高級無抵押債券，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企，票面利率11.88%，債券期限為3年期。

2025年10月，新城發展全資子公司新城環球成功發行1.6億美元無抵押固定利率債券，期限2年，票面年息11.88%。

境内債方面，新城控股于8月、9月和12月相繼發行三筆中期票據，發行規模分别為10億元、9億元、17.5億元，獲中債增全額擔保。

截至報告期末，新城控股在手現金余額68億元，淨負債率為56.97%，經營性現金流淨額為14.25億元。

今年，新城控股繼續保持一定融資節奏。3月私募REIT首次擴募獲受理，並以常州天甯、南通啟東吾悅廣場作為底層資産申報發行公募REITs，拟募資16.25億元，目前已獲反饋。

境外債方面，于2月，新城發展宣布，子公司新城環球有限公司成功發行3.55億美元優先擔保票據，發行期限3年。

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