年報觀察 | 重組發力 遠洋集團盈利的一年

觀點網 重組取得重大成效後，遠洋集團交出了一份盈利的成績單。

報告顯示，2025年，遠洋集團營業額為人民币148.37億元，公司擁有人應占溢利為人民币67.56億元，每股基本及攤薄溢利分别為人民币0.660元及人民币0.503元。

于2023年至2025年期間，遠洋集團（包括合營公司和聯營公司）共完成交付住宅超過12萬套。

輕資産成色

據報告披露，2025年，遠洋集團物業開發業務共實現收入84.8億元，物業投資共實現收入2.92億元。

從業績報告中不難發現，作為集團基本盤的重資産開發業務占比收縮，物業開發業務占總收入比例已由2024年的73%下降至2025年的57%。

期内，遠洋集團來自于北京、環渤海、華東、華南、華中及華西區域的物業開發收入占比分别為18%、34%、4%、25%、13%及6%。

受國内房地産整體持續調整的影響，遠洋集團及其合營公司和聯營公司2025年共錄得協議銷售總額263.1億元，協議銷售樓宇面積214.3萬平方米。

盡管銷售面積下降，但平均銷售價格逆勢上升。

報告顯示，得益于2025年較多一線城市項目入市，2025年平均銷售價格（不包括車位銷售）由1.28萬元上升至每平方米約1.38萬元。

至2025年12月31日，遠洋集團土地儲備下降至約2705.1萬平方米，應占權益部分相應下降至約1416萬平方米。

按可售總樓面面積計算，該集團土地儲備的每平方米平均土地成本約為6100元，較2024年末的6200元/平方米有所下降。

從行業背景來看，2025年房地産行業正經歷深度築底與破繭轉型的考驗。中央及地方政策持續釋放積極信号，力推市場止跌回穩，行業整體仍處于低位運行調整期。

數據顯示，2025年，全國房地産開發投資人民币82788億元，同比下降17.2%；新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%；新建商品房銷售額人民币83937億元，同比下降12.6%。

當行業仍位于出清階段時，企業模式轉型與優勝劣汰進入更為深刻階段。

值得關注的是，報告期内，遠洋集團輕資産賽道略有成色，所占比重正呈上漲趨勢。

期内，遠洋集團積極推動業務轉型，輕資産業務收入占比增加，其中物業管理及相關服務和其他房地産相關業務的收入占比提升至41%。

據悉，該集團物業管理及相關服務涵蓋物業管理服務、社區增值服務非業主增值服務；其他房地産相關業務包括建築建造全産業鏈服務、養老服務、輕資産代建業務、數據地産等業務。

截至2025年12月31日，遠洋集團持有經營中的投資物業為23個，可租賃面積約為348.3萬平方米，2026年還将有多個北京商寫項目入市。

據觀點新媒體此前報道，2025年全年，遠洋建管累計新增代建項目81個，新進城市達到20個，新增服務面積1019萬平方米，代建銷售規模達到22億元。其中在政府代建領域，新簽規模達279萬平方米。

養老業務方面，遠洋集團旗下“椿萱茂”品牌截至2025年底全國布局已覆蓋12個核心城市，運營30余個連鎖機構。

化債見成效

2025年是遠洋集團化債取得關鍵進展的一年。

數據顯示，2025年公司擁有人應占溢利為人民币67.56億元，較2024年本公司擁有人應占虧損為人民币186.24億元轉盈。

據遠洋集團披露，年内溢利主要是由于集團完成境外債務重組及境内債務重組取得重大進展，錄得的非現金收益所致。

觀點新媒體獲悉，2025年3月27日，遠洋集團境外債務重組正式生效，方案以約22億美元新債務及約41億美元強制可轉債/新永續債，置換約63.15億美元舊債。

重組後集團杠杆降低約40億美元，顯著改善資産負債結構，緩解了境外流動性壓力。

與此同時，境内債務重組也在穩步推進。

2025年11月27日，遠洋集團就本金合計180.5億元的境内7筆公司債及3筆PPN推出重組方案，提出調整本息償付並提供現金回購、股票收益權、資産抵債等選項。相關債券重組方案獲持有人會議通過按序啟動清償。

截至2025年末，遠洋集團錄得債務重組收益為人民币468.72億元。

得益于年内相關債務重組取得重大進展，遠洋集團貸款總額下降至人民币508.52億元，權益總額上升至人民币18.99億元。

步入2026年，遠洋集團在債務方面再有所獲。

據公告披露，2026年3月23日，遠洋集團獲一名境外債權人對集團所欠全部債務的豁免，原有約港币4.00億元（約人民币3.52億元）債務已終止。作為交換，集團向其發行新票據及新強制可轉換債券。

債務重組工作接連取得進展，為遠洋集團恢復“造血”能力帶來了轉機。不過，需注意到的是，撇除一次性債務重組收益的影響後，實際上錄得淨虧損。

對于虧損原因，遠洋集團解釋稱，主要受房地産市場持續調整影響，集團營業額和毛利率出現下滑，對物業項目計提的減值撥備增多，同時分占合營企業和聯營公司的業績也有所下降。

财報顯示，2025年遠洋集團多項資産出現減值虧損。其中，發展中物業減值虧損52.43億元，已落成待售物業減值虧損為56.73億元，可收回土地開發成本減值虧損4.51億元，物業、廠房及設備減值虧損3.05億元。

另外，遠洋集團确認的投資物業公允價值減少（扣除稅項及非控制性權益前）人民币12.79億元。

遠洋集團在公告中提到，房地産行業正加速從開發銷售模式向持有運營與綜合服務深度轉型。

2026 年，随着國内寬松的房地産政策紅利釋放，遠洋集團也将繼續積極化解債務風險，持續專注物業開發項目的交付回款。

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