年報觀察 | 城投控股銷售“晴雨表”

觀點網 對一家主營房地産業務的企業來說，銷售高低對營收表現有決定性影響。

因項目推售節奏，2025年城投控股銷售額同比有較大幅度下降，但營收則保持一定增速。

據該公司于3月27日晚披露的數據，期内錄得營業總收入約144.57億元，同比增長53.27％；歸屬于上市公司股東的淨利潤2.89億元，同比增長19.19％；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3.31億元，同比增長212.15%。

截至報告期末，城投控股歸母淨資産210.36億元，同比增長0.64%；總資産815億元，同比下降3.74%，淨資産收益率1.38%。

營收增長得益于此前銷售項目帶來的結轉收入。城投控股年報中稱，本期營業收入較上年同期增加53.27%，主要是公司房産項目竣工交付結轉較上年同期增加所致；扣除非經常性損益後的歸母淨利潤較上年同期增加212.15%，主要是本期房産業務交付結轉，淨利潤同比增加以及由于證券市場價值波動，非經常性損益中公允價值變動損益同比下降。

銷售波折

觀點新媒體了解到，城投控股的業務布局涵蓋地産開發、地産運營及股權投資三大業務闆塊，是一家圍繞房地産全生命周期開展相關業務布局的綜合性房地産集團。

具體來看，地産業務主要由全資子公司置地集團負責經營，涵蓋商品房、租賃住房、保障房、酒店、科技園區開發、城市舊區改造、城中村改造及PPP項目等；地産運營業務主要包括租賃住宅運營、經營性資産管理及招商運營、房産營銷、物業管理；股權投資業務主要包括直接股權投資、私募股權投資基金管理。

期内，城投控股營收主要來自于房地産業務，此前銷售結轉帶來該部分營收增長，該業務期内營業收入144.25億元，同比增長53.48%，貢獻主要來自于上海；毛利率為17.83%，比上年增加2.86個百分點。期内實現結轉收入金額136.86億元，結轉面積16.46萬平方米，報告期末待結轉面積6.23萬平方米。

據年報介紹，在開發闆塊，城投控股年内順利完成露香園B地塊、虹盛里一二期、青溪雲邸、璟雲里二期西地塊5個項目交付；露香園二期、興華里等在建項目按節點推進施工，2025年在建項目規模約84萬平方米，實現新開工約14萬平方米，竣工約36萬平方米。

2025年，城投控股銷售情況有所下滑，或将影響之後的營收表現。據年報數據，2025年全年累計落實房産銷售回籠約97億元，包括青溪雲邸、露香園二期、璟雲里二期等産品。

期内，城投控股實現銷售金額78.82億元，銷售面積11.55萬平方米。而2024年城投控股銷售金額為177.33億元，同比下滑55.55%。

運營方面，“城投寬庭”現有在營項目16個、1.7萬套房源，年租金規模超6億元，開業一年以上穩定運營項目出租率總體超90%。“寬成服務”物管體繫逐步構建起從項目交付、日常運營到維保工作的全周期服務標準，現有受托管理項目10個、已接管7個，物業費綜合收繳率達96%。

投資方面，城投控股期内共計收到已上市證券分紅約0.97億元(含REITs)。截至報告期末，該公司持有的已上市證券市值約53.35億元(含REITs)。

稅務影響

值得關注的是，2026年初城投控股全資子公司上海露香園置業有限公司收到《稅務處理決定書》。因露香園公司進行土地增值稅清算申報時違規，補繳稅款9089.1萬元+滞納金約3956.07萬元，預計将減少2025年度淨利潤約1.3億元。

在年報中已有所體現，期内城投控股稅金及附加這一科目數額約為6.86億元，上年僅為1.83億元，同比增長275.47%；城投控股稱，本期稅金及附加同比增加5.03億元，主要是由于房地産銷售業務稅費同比增加所致。

營業外支出約5956.18萬元，相比上年266.19萬元增長2137.54%，主要是由于支付滞納金所致。

近年來，城投控股積極儲備項目資源，為地産開發業務持續發展奠定基礎。觀點新媒體了解到，2024年城投控股拿地較為積極，2025年則趨于謹慎。

在房地産儲備方面，截至期末，城投控股土儲總建面約73萬平米，目前持有七個房地産儲備項目，包括金山區朱泾鎮地塊、楊浦區新江灣城科技園北塊、黃山高鐵新城A-1地塊III期、虹口區江灣鎮街道HK0015-06号地塊、黃浦區小東門街道235B-03地塊等；以及浦江鎮杜行老街“城中村”改造項目和華漕鎮諸翟“城中村”改造項目。

兩個舊改項目是其持有待開發土地面積最大的項目。

2024年，城投控股分别與浦江鎮人民政府和華漕鎮人民政府簽訂改造項目合作協議，參與闵行區浦江鎮杜行老街“城中村”改造項目和華漕鎮諸翟“城中村”改造項目，項目總投資金額分别為65.17億元和118.39億元，開發周期均預計為5.5年，兩個項目目前處于動遷階段。

在資産負債方面，城投控股于期内成功發行中期票據17.3億元，發行利率為2.4%，獲批資産支持證券發行額度35億元。截至2025年末，城投控股貨币資金余額為82.81億元，融資總額為421.83億元，整體平均融資成本3.53%，有息負債率為51.76%。

城投控股對外透露，2026年預計新增發行總規模不超過200億元，包括但不限于信托融資、售後回租業務、發行公司債券、企業債券、中期票據、北京金融資産交易所債權融資計劃、非金融企業債務融資工具、保險資金債權投資計劃、資産證券化(包括但不限于CMBS、REITs、類REITs、ABS)、其他私募金融工具等方式。

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