年報觀察 | 業績受市場波動下滑 但錦和商管有信心推進輕資産拓展

觀點網 2025年，錦和商管經歷波動時刻。

财報數據顯示，2025年，公司全年營業收入為9.47億元，同比下降6.09%。

同時，歸屬于上市公司股東的淨利潤為負1.19億元；扣非後淨利潤負2.18億元；但經營活動産生的現金流量淨額仍然為正，錄得6.45億元。

拆分季度來看，利潤變化主要集中在第四季度。

2025年四個季度中，公司歸母淨利潤分别為5389.47萬元、2155.77萬元、1041.64萬元和負2.05億元；扣非淨利潤在第四季度也達到負2.18億元。

如果把視線從季度拉回全年，上海仍是錦和商管最主要的收入來源。

年報顯示，2025年公司在上海實現營業收入7.69億元，毛利率30.28%；北京實現營業收入1.19億元，同比增長4.63%；

杭州實現營業收入5692.34萬元，毛利率31.71%；南京實現營業收入203.01萬元，毛利率8.01%。

此外2025年，錦和商管繼續節流，銷售費用為3151.89萬元，同比下降20.42%；管理費用為1.17億元，同比下降31.92%；财務費用為負1448.91萬元，同比下降13.57%。

費用的縮減一定程度對沖收入端和毛利率變化對利潤端的影響。财報顯示，2025年公司營業成本為7.19億元，同比下降3.83%，錄得綜合毛利率為24.04%，較去年有小幅下滑。

減值計提也是利潤端變化的重要因素。報告期内，公司資産減值損失為2.41億元，信用減值損失為2510.25萬元。

錦和商管在财報中指出，2025年上半年商業地産租金跌幅雖有所收窄，但租戶導向的市場環境仍在持續；辦公樓、産業園區等領域供大于求、租金下行壓力、去化不及預期等因素，也為城市更新賽道增添了不确定性。

3月27日，錦和商管發布業績的同時，召開了2025年度業績說明會，管理層在會上就出租率修復、輕資産拓展等問題作出回應。

針對2025年底的減值，錦和商管董事長、總經理郁敏珺在業績說明會上表示，2025年商辦市場需求承壓、競争加劇、市場租金繼續下行，公司采取了“以價換量”策略，年末較年初出租率略有上升，但邊際租金成交單價下降，主營業務毛利率承壓。

在此基礎上，公司基于謹慎性原則，對部分相關資産進行了年末減值測試。她同時表示，這類減值屬于非現金流會計處理，拟減值項目目前仍在正常運營，公司現金流保持平穩。

另外，在利潤為負的情況下，公司仍提出分紅方案。财報顯示，錦和商管拟向全體股東每10股派發現金紅利2.20元，按2025年末總股本計算，拟派發現金紅利約1.04億元。

對于分紅安排，郁敏珺在業績說明會上表示，截至2025年末，公司合並報表貨币資金及現金等價物約2.2億元，且有息負債為零。

她稱，若剔除2025年内已實施的兩次現金分紅，經營活動現金流減去籌資活動現金流後仍保持淨流入。

作為現金流支撐，錦和商管目前仍運營有規模不錯的商業項目。

财報顯示，截至2025年末，錦和商管在管項目67個，在管面積約132萬平方米。其中，上海57個、北京6個、杭州2個、南京1個、青島1個。

按經營模式劃分，承租運營項目38個，可供出租運營面積約77萬平方米；受托運營項目27個，可供出租運營面積約45萬平方米；參股運營項目2個，可供出租運營面積約10萬平方米。

從項目結構看，承租運營仍是公司業務基礎，但受托運營占比已經不低。

财報顯示，2025年錦和商管新增了位于上海黃浦區和靜安區核心地段的兩個受托運營項目，並提出“堅決拓展輕資産委管項目”。

同時，錦和商管将提高出租率作為接下來的重要目標。該公司将按産品類型及區域組建專業化招商管理團隊，加快核心區位項目空置面積去化，並持續提升新項目出租率。

董事、副總經理、董事會秘書王立稱，公司在營項目多位于上海、北京、杭州、南京核心地段，但同樣受到新增供應擠壓，部分項目邊際成交單價承壓。

他進而表示，對此，公司會繼續修復出租率，維護存量租戶，深化“以價換量”，提升物業和運營服務水平，並主動盤整在管項目組合，退出部分低效項目；在此基礎上，再适度拓展承租運營和受托運營業務。

從業務模式看，錦和商管當前主要包括承租運營、受托運營和參股運營三類。

承租運營負責整體租入、改造、招商和運營，通過租金、物業管理及多經服務獲取收益；受托運營更偏向為業主提供定位設計、工程管理、招商及運營管理服務；參股運營則通過項目公司獲取投資收益和部分管理收入。

财報中，錦和商管也提到，公司将繼續聚焦城市更新主業，持續推進“輕重並舉”向“更偏輕資産”的結構優化，並堅持“項目投資與退出並行”的策略。

從現金流和負債方面看，這一路徑仍在延續。年報顯示，公司2025年末貨币資金為2.20億元，資産負債率為34.49%，有息負債為零。

錦和商管在财報中仍然表示，看好城市更新賽道的長期空間。

公司稱，随着政策支持持續加碼，老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施改造利用需求仍在釋放。截至報告期末，錦和商管擁有“越界”“越都荟”等産品品牌，並在園區、樓宇、社區商業、公寓等形态上形成了一定積累。

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