年報觀察 | 百億虧損下的綠景中國 白石洲之外仍是待解題

觀點網 3月26日，綠景中國公布2025年全年業績。

期内，綠景中國實現收益18.66億元，同比下跌49.8%；毛利為9.38億元，同比上升14.7%；淨虧損達到96.60億元，同比擴大77.8%。

收益腰斬、毛利率提升、虧損擴大，三組指向各異的數據，勾勒出綠景在行業調整期的業績情況。

盡管白石洲項目的高利潤率入賬為毛利提供了支撐，但超96億元的賬面虧損，與近300億元的短期債務，依舊讓這家以舊改見長的房企亮起紅燈，綠景中國已經走到了化債與保交樓並行的十字路口。

另一方面，高企的交叉違約債務、被接管的香港核心物業，及懸而未決的清盤呈請，使得綠景中國一直處于流動性危機的壓力之下。

白石洲的賬

财報數據顯示，導致虧損擴大的主要原因為大體量的非現金會計處理。

2025年度，綠景中國錄得投資物業的公允價值變動虧損約55.14億元，與2024年該項虧損數據28.98億元相比，同比擴大約90.3%。

與此同時，集團年内對發展中物業及待售物業進行了大額撇減。資料顯示，2025年該項撇減金額為38.55億元，較2024年的6.67億元增加約477.8%。兩項合計約93.69億元，成為年度虧損的主要原因。

回顧中期數據，可以觀察到下半年減值計提的加速趨勢。據2025年中期業績報告顯示，綠景上半年實現收益約10.40億元，錄得虧損約20.30億元。以此計算，意味着其在2025年下半年的營業收入僅約8.26億元。然而，下半年的淨虧損卻高達約76.30億元。另外，中期數據顯示，其毛利率為36%，尚未達到全年的50.3%水平。

綠景中國指出，毛利率的波動“主要是由于本年度确認銷售利潤率較高的深圳項目所致。”

據财報披露，2025年，集團房地産開發與銷售收益約8.37億元，同比減少約68.1%；年内确認的待售物業總建築面積約5.1萬平方米，不及2024年10.6萬平方米的一半。

白石洲項目在綠景中國的業績中占據重要權重。2025年，集團根據商品房認購書的合同銷售金額約29.23億元，較2024年的110.75億元同比減少約73.6%，其中主要貢獻均來自白石洲一期“綠景白石洲璟庭”。

與開發業務的大幅收縮相比，商業物業和綜合服務兩大闆塊數據波動相對較小。年報顯示，2025年商業物業投資與經營業務實現收益約6.01億元，同比減少約9.8%。截至2025年12月31日，集團投資物業的出租率維持在70%以上。

與此同時，綜合服務闆塊成為三大業務線中唯一錄得正增長的領域。年内，涵蓋酒店運營、物業管理服務及其他服務的綜合服務收益約為4.28億元。與2024年的4.20億元相比，該闆塊實現了約2.0%的同比增長。

重組進行時

盡管非開發業務提供了相對穩定的現金流入，但未能緩解綠景中國整體現金流收緊的局面。

截至2025年12月31日，集團銀行結余及現金（含受限制銀行存款及抵押銀行存款）約8.40億元，較2024年末的33.04億元大幅下降，其中不受限制的現金及現金等價物僅為1.83億元。

與此同時，債務壓力突出。截至期末，集團總借貸規模約317.37億元，其中流動負債的借貸約298.74億元，其中約275.91億元因觸發違約或交叉違約條款，已變為随時可被要求償還。

資金與債務的雙重擠壓，直接影響了集團的資産負債結構。截至2025年12月31日，綠景中國錄得流動負債超出其流動資産錄淨額約15.93億元。而在一年之前的2024年末，尚擁有流動資産淨值約31.83億元。

期末資産淨值約145.39億元，較2024年末的239.81億元下降約39.4%，資産總額從1035.87億元降至973.21億元，總負債則從796.06億元升至827.83億元。按淨負債除以總權益計算的負債比率，由2024年末的126.2%躍升至2025年末的212.5%。

債務違約的現實已經引發了債權人的法律行動。據财報披露，由于部分票據及财務責任違約，一名貸款人于2025年2月4日向香港高等法院提出針對綠景中國的清盤呈請，涉及本金額約21萬美元連同應計利息的若幹财務義務。

針對該清盤呈請，香港高等法院已于2026年2月12日作出命令，呈請聆訊被進一步押後至2026年6月1日。

在此期間，另一項核心資産也受到接管動作。據悉，中國銀行（香港）有限公司作為抵押代理人，于2026年2月2日委任了接管人及經理人，其中，接管資産包含了位于香港的NEO大廈。

面對債務壓力，綠景中國披露了多項應對進展。集團已委任财務顧問及法律顧問推進境外債務整體重組，並已與若幹境外債權人訂立支持函；截至2025年末，公司亦成功延長了總額約7100萬元貸款的付息日。

在資産處置方面，2025年集團完成出售位于美國洛杉矶的酒店物業，獲得現金代價2000萬美元。

值得注意的是，2025年行政開支為4.78億元，較2024年的4.63億元有所上升。年報披露，該項開支主要由境内及離岸融資活動産生的法律及專業費用構成--這在一定程度上也反映出重組過程中的費用消耗。

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