觀點直擊 | 建發國際“主業規模要繼續做大做強”

觀點網 建發國際的雄心人盡皆知，但在不确定的市場環境之下，其前進步伐又能邁多快？

近日，建發國際披露了2025年全年業績公告。據财報顯示，期内，公司實現營業收入1367.9億元，較2024年同比減少4.3%；歸母淨利潤36.5億元，同比減少24.0%。毛利和毛利率分别為190.1億元、13.9%，均較2024年有小幅提升。

銷售方面，受市場環境影響，2025年建發國際僅完成全口徑銷售金額1220億元，未能如約達到管理層早期定下的1500億元目標。權益銷售金額909.3億元，同比減少12%，但在觀點指數報告中，其權益規模仍排到百強房企第六位，銷售回款比例105%。

建發國際CEO田美坦表示，目前市場仍處于一個底部磨底的階段，在整個居民收入預期還未得到明顯改善前，市場不太可能得到持續性、普遍性的復蘇。“今年我們從經營上，也是邊看邊調整，至于想要設定一個具體的2026年銷售目標值，還是比較困難。”

他進一步指出，根據集團新的5年戰略規劃，未來還是希望将規模繼續做大做強。

黑馬重返

随着房地産持續深度調整，似乎再沒有房企敢在明面上直白地喊出要“做大做強”，而如今建發房産這句口号，也讓市場猛然意識到，這匹黑馬一直在蟄伏。

過往，由于營收的高速增長，建發房産常被譽為地産界的“黑馬”，但近幾年，受市場影響頗深的房開業務部分營收從2023年開始放緩，甚至在2025年出現了下滑，市場才減少使用“黑馬”一詞描述建發房産。

數據來源：财報 觀點指數整理

那麼，作為建發房産房開業務的貢獻主力軍，建發國際又該如何做大做強？

首當其沖的必然是規模——提升市占率，穩定銷售規模。

2025年，建發國際權益百億銷售城市數量由2024年的僅杭州一座，進一步提升至杭州、北京、上海、廈門四座城市，高度聚焦于長三角重點城市，而類似合肥、東莞等非重點城市的銷售金額則大幅下滑超50%。

仔細觀察不難發現，今年成功上位百億城市的，正是建發國際于去年落地燈塔項目的三座城市。

2025年，建發國際分别在北京、上海、廈門推出了北京海晏、上海海辰、廈門宸啟瑞湖三大燈塔項目，而對應城市的權益銷售金額分别為121.13億元、113.93億元、108.22億元，同比分别增長80%、64%、29%。

然而，建發國際在踐行燈塔戰略過程中，若走量項目減少，難免會對整體銷售規模造成一定影響。

2025年，企業銷售均價同比大漲18.3%至2.46萬元/平方米，但全口徑銷售額同比下降了8.6%，市占率TOP10城市亦從2024年的44個減少至37個。在此情況，除非企業不惜一切代價瘋狂進貨，再一股腦地将所有新項目快速推出市場。

顯然，建發國際還是十分謹慎，CEO田美坦表示，具體規模要根據市場情況而定，目前建發國際整個财務狀态穩健，如果市場好，也希望能多做一些。

事實上，建發國際的經營安全性也确實比較穩妥。截止到2025年末，建發國際手持現金506億元，現金短債比大于4；公司淨負債率33.4%，增加了3個百分點，但仍低于三道紅線阈值。平均融資成本為3.17%，同比下降了41BP，處于行業極低水準。

利潤為王

由于前幾年在市場峰值下高溢價拿地，地産開發成本遠超出市場銷售變現價值下，建發國際的利潤率一直被市場所诟病。

從計提減值來看，2025年建發國際並表存貨計提減值損失為36.6億元，與2024年基本持平；非並表項目計提減值損失為6.8億元，整體減值計提43.4億元。

從歷史金額來看，2022年-2025年，公司合計計提並表存貨減值損失約128億元，非並表項目計提減值44億元，整體減值計提172億元。

大幅計提減值之下，必然會對利潤率造成一定的影響。2025年，建發國際的淨利率為4.1%，較2024年同期減少了0.4個百分點；歸母淨利率為2.7%，同比減少了0.7個百分點。

因此，利潤率的提升亦是建發國際“做大做強”的目標方向之一。

值得一提的是，得益于近兩年優質新地塊項目的入市，建發國際的毛利率水平開始逐漸企穩。

财務總監陳詩楠指出，近三年建發國際拿地兌現度是逐步提升的，站在2026年2月的角度來看，2023年拿的地已去化近八成，動态賬面淨利潤率約5%；2024年拿地去化近七成，動态賬面淨利潤率約8%；2025年地塊的去化率約26%，動态賬面淨利潤率約9%。

CEO田美坦補充道，建發國際在投資原則上，除了地要核心，利潤相對高一些外，最重要去化有保障，如果沒有流出，利潤再高也不拿。

2025年，建發國際總拿地金額654億元，總貨值1304億元，權益比例77%。從拿地貨值看，一線、二線、三四線城市拿地貨值分别為548億元、522億元、235億元，占比分别為42%、40%、18%。其中，拿地貨值TOP3分别是上海、杭州、北京。

截至2025年末，其土儲總可售貨值約2217億元，2022年及之後拿地的土儲占83%，貨齡相對較新。

為了進一步達到提質增效的目的，田美坦指出，今年2月初，建發房産對組織架構進行了調整，集群功能改為區域協中心，不再承擔具體經營管理職責，但依舊保留18個事業部，保留在這些城市深耕發展的機會。

而該目的就是為了強化前端的管理，從投資到定位，再到啟動一級工程展示、策劃等，确保決策不出現重大的偏差。

最後，建發國際亦開始注重城市更新運營及新消費兩大闆塊，試圖打造第二增長曲線。“到新的5年規劃期末，即2030年，希望第二增長曲線規模能達到200億以上，利潤能有主業的40%。”

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