年報觀察 | 盈利回調的深國際邁出轉型步伐

觀點網 在充滿挑戰的市場環境下，深圳國際交出了2025年“成績單”。

3月26日午間，深圳國際發布2025年度業績，期内實現收入163.45億港元，同比增長約5%；股東應占溢利22.49億港元，同比回調約22%。

産業科技連線了解到，2026年是“十五五”開局之年，深國際提出要從“物流基礎設施開發運營商”向“物流綜合服務商”轉型。

這意味着要在輕資産、新業務上有更大作為。有投資者透露，深國際管理層于業績說明會上解釋，這一定位貫徹“以重為主、輕重融合，以重帶輕、以輕促重”。在新業務戰新産業方面，圍繞戰略新興産業，包括光儲充、數據中心以及低空經濟等方面做一些嘗試和突破，為集團未來發展培育第二曲線。

在投資方面，深國際在物流主業會聚焦優質資源，一如既往進行投入，在資産估值下降時期，一些好的標的可能會通過並購等方式進行投資。

穩健運營

據悉，深國際2025年盈利有所回調的原因有兩個方面。一是2024年發行華夏深國際公募REIT，錄得稅後收益約5.87億港元，形成較高同比基數，而2025年度内未錄得此類收益；二是2025年結合市場變化和經營情況，确認與減值相關的對聯營公司的投資損失約4.36億港元。

受市場下行壓力影響，一些物流港項目錄得公允價值損失，對物流園業務的利潤增長造成壓力。管理層于業績說明會上回應，減值是基于審慎性原則，采用比較審慎的評估未來資産的價值狀況，盡量能客觀向市場反映深國際所持有的資産價值。

“公允值是動态變化，短期内市場面臨經濟波動的挑戰，從中長期看，随着國内宏觀經濟逐步復蘇以及市場新增供應的有序消化，将為物流資産的價值修復和穩定提供堅實支撐。”

具體來看，在物流業務方面，2025年深國際實現收入約20.31億港元，同比增長11%。其中物流園業務實現收入約16.61億港元，較去年同期上升10%，主要受益于若幹大灣區物流港項目投入運營帶來新的收入貢獻。

因期内未再現上年物流港置入基金收益，以及多個新項目處于市場培育期，致物流業務闆塊于期内錄得股東應占虧損約5584萬港元。

期内，深國際積極探索“物流+”生态，在深圳試點“物流+公交/地鐵/低空/新能源”和集拼共享倉、跨境電商“先查驗後裝運”等創新業态與服務模式，推動物流基礎設施與産業、社區等要素深度融合，不斷拓展服務邊界與增值空間。

在投資方面，深國際堅持“立足深圳、輻射大灣區、服務全國”的發展策略，投資項目集中于大灣區、長三角、京津冀等核心經濟區域。于2025年，該集團共有13個物流港項目相繼投入運營，分别位于深圳、佛山順德、佛山高明及南京江甯等地，新增運營面積達175萬平方米。

年報顯示，截至2025年末，深國際已在全國42個核心城市運營及管理59個物流園區，總運營面積達754萬平方米，覆蓋粵港澳大灣區、長三角等核心區域，成熟園區綜合出租率穩定在87%。

其中，在廣東省（含大灣區）共布局18個物流港項目，其中已投入運營╱管理的項目共16個（包括深圳市的8個項目），已投入運營的面積約220萬平方米；廣東省外在全國其他地區的35個城市實現物流港布局，其中投入運營的項目合計43個，運營面積約534萬平方米。

在目前市場環境下，深國際積極把握新發展格局下的戰略機遇，依托核心區域的重資産布局，通過延伸服務鏈條與強化科技賦能，加快推動由“物流基礎設施開發運營商”向“物流綜合服務商”戰略轉型。

在輕資産業務方面，深國際管理輸出業務已初具規模。截至2025年底，嶽陽項目、海南洋浦項目、無錫錫山項目、惠州大亞灣項目及佛山順德（均安）項目等均已投入運營，合計運營面積約51.2萬平方米。

2025年，該集團新拓展7個管理輸出項目。其中，紹興諸暨項目標志着該集團管理輸出業務鏈條首次延伸至投資階段，南昌羅亭項目則首次覆蓋工程管理服務環節。

“大小閉環”

“大小閉環”則是深國際實現盈利的重要途徑。

“物流園轉型給深國際快速發展提供了強大支撐，我們這些年利潤的實現離不開'大閉環'的順利實施。”物流園轉型升級業務方面，2025年實現收入約1.6億港元，較去年同期上升35%，主要受益于深國際華南數字谷産業辦公部分出租情況持續改善；股東應占盈利約26.07億港元，較去年同期上升11%，主要受益于深國際華南物流園土地整備确認稅後收益約29.33億港元。

據了解，“投建管轉”大閉環商業模式于2025年再次取得關鍵進展。年内，深國際華南物流園04号地塊簽訂土地出讓合同，由于該地塊的出讓價格低于原預計金額，其土地整備收益相應增加，帶來額外稅後收益約5436萬港元。

2025年12月，02号地塊獲深圳龍華區政府批準，標志着深國際擁有該地塊的開發權，該年度确認該地塊土地整備稅後收益約28.78億港元。深國際年報中稱，将全力推動上述地塊的開發建設，着力打造高質量示範性住宅項目，确保銷售回款與現金流及時回籠。

資料來源：深國際業績推介材料

對于華南物流園轉型，管理層透露，04号地塊已于2025下半年開工，預計2027下半年入市銷售；02号地塊已經簽訂土地合同，意味着很快就進入到開發階段。

據悉，當日午間深國際宣布簽訂華南物流園二期一階段土地出讓合同，土地出讓價款約2.87億元，地塊面積約2.5萬平方米，規定建築面積14.59萬平方米。

“小閉環”則是通過多種物流資産證券化途徑實現資産的價值最大化。深國際于2024年完成華夏深國際REIT發行工作，成功将杭州一期項目及貴州龍里項目置入其中，實現“投建融管”商業模式的循環。截至2025年12月31日，深國際持有華夏深國際REIT份額總數的30%，2025年取得基金分紅收益合計約2212萬元。

于私募基金方面，深國際于2021年與中信證券旗下的金石投資有限公司合作，共同發起設立了深石（深圳）智慧物流基礎設施私募基金合伙企業（有限合伙），並在保留項目運營管理權的前提下，陸續将位于南昌、合肥及杭州的物流港項目置入該基金。目前基金正常運作，該集團通過為上述已置入基金的物流港項目提供運營管理等服務收取服務費用。

會上，對資産出表的安排，管理層表示，集團正積極推動新一期物流倉儲Pre-REITs和交易所私募基金産品。公募REITs方面，也在積極謀劃，根據實際情況推進項目擴募。

深國際于年報中表示，将持續構建以公募REITs為主、靈活配置各類私募産品的基金體繫，推動産業與資本結合，形成良性循環。同時，将結合市場情況和集團發展需求，适時設立包括並購基金、開發基金及産業投資基金等在内的多元物流産業基金，助力物流主業實現可持續健康發展。

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