觀點直擊 | 濱江服務“騰籠換鳥”

觀點網 3月25日，濱江服務發布2025年度業績報告。

次日，濱江服務召開2025年度業績推介會。據參會投資者向觀點新媒體透露，濱江服務董事會主席兼行政總裁余忠祥、執行董事兼副總裁戚加奇、财務總監唐雄、董事會秘書鐘若琴均出席了本次會議，就市場環境、增值服務、科技應用及分紅策略等問題進行了答復。

根據業績報告，2025年濱江服務實現總營收41億元，同比增長14.1%；淨利潤6.1億元，同比增長10.1%；淨利率14.9%。

在管面積達8262.9萬平方米，同比增長21.6%，合約面積突破1.04億平方米，同比增長12.3%，合約在管比保持在1.3的充足水平。

尤為值得關注的是，公司平均物業費逆勢回升至4.21元/月/平方米，顯著高于機構統計的全國20城平均物業費2.72元/月/平方米。

據參會投資者透露，管理層在業績會表示，在2025年内濱江服務實現14個在管項目提價和9個二手住宅項目溢價中標，溢價率平均達24.8%，整體物業費收繳率同比提升0.3個百分點。

同時，濱江服務管理層在業績會上談及市場環境時表示，“市場肯定是嚴峻的，但我今天可能更想說的是我們如何應對這樣的環境。”

管理層指出，公司通過費用節省和管理費用率的控制來提升經營效率。“從我們自己的經營體感來看，2025年下半年到2026年上半年，市場認可度有所提升，接盤成功率也比之前有了進一步提升。”

管理層還透露，在管樓盤提價累計已超過60個，占到所有在管項目比例的10%以上。

對于物業費逆勢上漲的原因，據參會投資者透露，濱江服務堅持“騰籠換鳥”策略，2025年完成18個低效存量項目的退出。

談及成本管控與科技賦能，管理層表示，公司管理費用率同比下降0.5個百分點至2.3%，繼續處于行業低位，這得益于區域高集中度帶來的管理協同效應--公司在杭州的管理面積占比63.5%，浙江省内占比達96.6%。

科技應用層面，濱江服務表示公司遵循“實用、管用、好用”的原則，與宇帆科技聯手為近200個項目進行能耗體檢，並對569個項目完成地下車庫照明節能改造，預計年節約電量1250萬度。

同時，濱江服務在部分試點項目引入掃地機器人、送快遞機器人等科技化工具，2026年将加速園區機器人的集群化部署。

值得一提的是，增值服務成為本次業績會上的另一大看點。

據業績報告顯示，2025年濱江服務的5S增值服務實現收入11.9億元，同比增長8.3%，收入占比已達29%，成為公司第二大業務收入來源，毛利達3.4億元，毛利率28.5%。

細分業務中，硬裝業務實現收入9.92億元，同比增長7.6%；軟裝業務确認收入2242萬元，同比增長36.3%；濱江家居簽約合同金額5448萬元，增長勢頭迅猛。

優家服務領域，全年車位及儲藏室銷售金額達6036萬元，毛利率保持在高位的49.52%。

據參會投資者轉述，濱江服務管理層在回答關于5S增值服務的問題時表示，公司多元化經營呈現出良好的協同效應，優享生活方面濱江商城銷售額比去年有大幅增長，“這一塊我們起步比較遲，後面通過公司重視以後能夠保持持續發力，成為一個業務的增長點。”

濱江服務已構建覆蓋房屋資産全生命周期的高附加值服務生态，未來将憑借20余年的精裝修管理經驗，重點布局二手房買賣租賃、局部改造維修、社區商城及入室服務四大業務。

第三方拓展方面，濱江服務堅持“有質擴張”理念，2025年新增合約面積中第三方占比達79.3%，其中通過品牌直拓占比達51.9%。期末第三方在管面積占比已提升至56.5%，較去年同期增長1.5個百分點。2025年新簽合約面積1365萬平方米，存量住宅中標460萬平方米，同比增長28%。

在财務表現上，2025年末公司現金類資産總額達36.9億元，同比增長12.5%，占總資産比重超過75%。經營性現金流淨額達8.3億元，同比增長47.7%，覆蓋淨利潤1.3倍。

據投資者轉述，公司應收賬款總額5.2億元，占收入比僅12.7%，處于行業較低水平，對應收賬款計提撥備1.12億元。

在行業收繳率持續下滑的背景下，濱江服務收繳率逆勢提升，“這也印證了一句話：沒有困難的行業，只有困難的企業。”

關于母公司濱江集團的情況，據參會投資者透露，濱江服務管理層在業績會上表示，經過前幾年的财務結構優化，目前集團現金與有息負債比例在1:1左右，保證了資金在極端行情下的絕對安全。

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