陳文博：我仍保持謹慎 | 恒隆地産致股東函（2025年報）

引言：作為恒隆集團與恒隆地産的新任董事長，陳文博在2025年報《董事長致股東函》中，指出中國内地零售市場已逐步回穩。

他分享了“恒隆V.3”計劃的最新進展，同時提及公司可持續發展的主要成就、杭州恒隆廣場及上海恒隆廣場擴建等重點項目進度，以及領導層變動。

陳文博：2025年可謂非常充實，不乏可供讨論的話題。我會挑選其中幾項我認為影響最大的議題，進行深入探讨。

2025年下半年，我們在中國内地的物業組合持續改善，非高端市場帶動零售銷售額錄得強勁增長。這個令人鼓舞的趨勢始于上半年，期間銷售額同比降幅逐漸收窄，至下半年更錄得正增長。因此，我們的零售銷售額已連續五個季度向好。有投資者問，這何時才會更明顯地反映于租賃收入，對此我回應指：過去幾年我們致力提升基本租金，務求加強韌性，刻意放棄部分較不穩定的銷售租金，故零售銷售額上升于短期内不會完全轉化為租賃收入的相應增長。事實上，管理層對中短期的看法審慎，認為更明智的做法是維持防禦策略更長時間，甯願舍棄部分增長潛力以換取更大的下行風險保障。

我欣然向各位報告，恒隆旗下各個商場的客流量都維持高水平，延續2025年上半年的強勁表現。若結合上述零售銷售額趨勢一並考慮，在任何其他市場這都會被視為極佳的訊号；然而，基于幾個原因我仍保持謹慎：首先，我們的表現似乎與市場普遍擔憂的經濟放緩並不一致；其次，我仍看到重大的業務風險，從地緣政治和宏觀經濟，到科技領域（特别是人工智能），以及監管法規等。對于一家擁有並營運長周期、重資産業務的公司，我深刻明白上述領域中的任何單一風險，都足以對我們的業務構成重大影響，更遑論多項風險相互疊加。因此，我們的優先要務仍然是：提升可持續的經常性收入、降低杠杆比率、控制成本，並建立一個韌性與效率俱佳的企業。

2025年中期業績公布後，我們又宣布了兩項重要的「恒隆V.3」計劃：一項位于上海，另一項位于無錫。順帶一提，「恒隆V.3」是建基于我們在内地現有重資産投資的項目之上的輕資産業務線。這些「恒隆V.3」項目将顯著提升我們在部分核心城市的業務布局，並對未來業務有長遠影響。

我在中期報告《致股東函》中已說明了推行「恒隆V.3」的主要原因，為方便讀者及内容完整起見，現于此再作簡要概述。

「恒隆V.1」是公司創辦人暨我已故祖父陳曾熙先生所奠定的業務模式，以在香港發展銷售住宅（發展物業）為主。「恒隆V.2」則是公司荣譽董事長、我父親陳啟宗先生的願景，拓展内地巿場後轉而專注以租賃為主的高端零售及商業物業（投資物業）。去年公布的「恒隆V.3」旨在于現有業務營運城市中，加入特定的策略性輕資産項目，以鞏固現有資産，同時借助它們營運新的租賃資産。

由于「恒隆V.3」主要涵蓋恒隆以長期租約營運的資産，我們能夠在資本開支顯著降低、項目周期大幅縮短的情況下，創造更多收入，從而提升回報表現。值得注意的是，這些新資産大多屬非高端物業，因此平均租金水平很可能低于我們的現有資産，而這是有意作出的選擇。

外界對我們現有商場的一項批評，是我們對非高端品牌，還有廣義的「社區營造」（placemaking）撥出的空間不足、關注不夠。為此，我們投入時間和精力改善非高端配套（涵蓋食肆、咖啡店、運動休閑、娛樂和服務等），同時加強宣傳及推廣活動。歸根究底，具吸引力的非高端消費設施同樣能吸引我們的奢侈品顧客，因此我們将借助「恒隆V.3」平台擴大這些配套。某程度上，「恒隆V.3」等同于加大我們社區營造力度的同時，增加我們的可租賃樓面面積。

我們其他顯着的里程碑包括實現了「25x25可持續發展指標」，並獲得外部評級機構給予歷來最佳的可持續發展評級。我們還發布了一份白皮書，探讨恒隆實現溫室氣體淨零排放目標的可行性和實踐方法。這份白皮書在多方面開創先河，包括：自下而上的詳盡分析；以開明态度披露不足之處及挑戰；並以極為嚴謹的态度進行探讨。白皮書在可持續發展領域獲得廣泛認可，我對其成果及所傳遞的信息引以為傲。

随着「25x25可持續發展指標」的完成，我們會把焦點轉向2030年的目標，邁向我們淨零排放旅程的下一個里程碑。更多詳情請參閱與本财務報告同日發布的可持續發展報告。

展望未來，馬年将迎來幾項重要發展。我們期待杭州恒隆廣場在第二季度開業，購物商場及部分相連的辦公樓會率先開幕，随後有杭州文華東方酒店于2027年開業。我們還預計渖陽市府恒隆廣場的城市公園概念項目将在2026年下半年啟用。這個公共空間位于未來服務式寓所的地面層，集體育、娛樂、活動設施和快閃零售于一體，毗鄰我們的購物商場和辦公樓，将為項目注入額外的客流量、社區空間和活力。另外，上海恒隆廣場擴建項目将于2026年下半年啟用，是該項目在過去十年内第二次重大升級——大家或許還記得，上一次的購物商場全面翻新于2017年9月揭幕。稍後，我們亦即将推出升級版的VIC專享貴賓室及優化後的天台空間，以容納更多顧客並增加可使用面積。

在無錫，我們已開始預售位于無錫恒隆廣場南面的「恒隆府」，市場反應良好。截至2025年12月31日，573個單位中已有53個獲認購。這個二期項目還包括擁有105間客房的「無錫錫喆寓，希爾頓格芮精選」，由希爾頓集團旗下的「格芮精選」品牌營運，預計在2026年第二季度開業，標志着我們對無錫恒隆廣場綜合項目的初始願景全面實現。再加上我們最新公布、毗鄰無錫恒隆廣場的「恒隆V.3」項目，可謂天時地利兼具。該個前身為百貨公司的項目大部分閑置了逾10年，預計于2028年交付，其後我們将全速推進改造工程，希望能在一或兩年内開業。以上每項新增與優化項目皆旨在提升物業的營運表現、吸引力和抗風險能力，我們誠摯歡迎各持份者親臨參觀，見證成果。

業務營運以外，2025年12月中旬，我們還宣布了行政總裁盧韋柏先生（Weber）即将荣休。盡管不少人對此感到意外，但對董事會則不然，因為早在2025年1月Weber已首次向我透露其意向，自那時起我們便已着手相關的準備。盡管目前暫無任何具體公告，但可以說各項工作正在有序推進，我們會适時匯報最新進展。至于Weber在過去八年對本公司的貢獻與成就，我暫不在此細說——最好留待我下一封（或下兩封）《致股東函》中再詳談。Weber服務公司這八年來表現卓越、全情投入，我在此再一次致以由衷的謝意。

2025年10月，我們宣布委任韋安祖先生加入董事會。他在畢馬威會計師事務所擁有豐富的工作履歷，成績斐然，最終領導該事務所的全球房地産業務及香港辦事處。他把跨地域的深厚行業知識帶進董事會，我期待他為公司作出貢獻。

憑藉恒隆穩健的管理團隊，我有十足信心公司能應對今年可能出現的各項挑戰，並期待半年後再與各位分享進展。

董事長

陳文博 

香港，2026年1月30日

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