國資主導下的住房租賃行業新局 企業開業節奏放緩聚焦精細化運營

觀點指數 在3月18日觀點指數研究院發布的《存量盤活新周期 | 2026年2-3月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，本期住房租賃企業加速業務拓展與模式創新，聚焦輕資産運營、存量資産盤活與政策适配，進一步擴大全國化/區域布局。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年1月、2月50城住宅租金均值實現連續環比上漲，1月環比漲幅0.10%，2月環比漲幅提升至1.92%，回暖态勢逐步強化。

其中2月反彈力度顯著，主要得益于春節後返工潮、人才返城及換租需求集中釋放，疊加2026年春節假期相對延後，傳統淡季窗口後移，進一步放大了節後需求的反彈效應。

随着3月返工潮、求職潮帶來的租賃需求将進一步釋放，預計50城租金均值有望延續溫和回暖态勢，環比漲幅可能進一步提升。長期來看，保租房持續供給、行業規範化發展将成為主流趨勢，租金走勢将進一步回歸供需基本面，大幅上漲或下跌的可能性較低。

運營商層面，繼上期報告中萬科泊寓、瓴寓國際、華潤有巢、城投寬庭等多家樣本企業之後，本期報告新增了城家及上海城方發布的2025年年度業績回顧數據。

數據來源：企業披露，觀點指數不完全統計

從數據來看，2025年度，頭部企業憑借規模化優勢與精細化運營，持續鞏固市場地位，同時加速輕資産模式創新，降低擴張成本、提升盈利水平。從規模數據表現來看，行業頭部集聚效應進一步凸顯，具備優質運營能力、多元合作模式與政策适配能力的企業，将在行業轉型中占據核心優勢。

地方國資平台深耕本地市場，聚焦保障性租賃住房與民生服務，成為住房保障體繫的核心載體。如上海城方聚焦上海租房市場，截至2025年底，在營社區超40個，房源超4萬套，同步布局20余個社區商業項目，建面約9.6萬平方米，年内新增開業孫橋璟佩、張江璟綢等多個項目。

細分賽道企業則通過産品創新、服務升級與品牌建設，打造差異化競争壁壘。如2025年城家新增簽約80個項目，其中服務式公寓54個，累計在管服務式公寓130個。截至2026年1月31日，在管項目312個，房源73147間。

與此同時，政策适配性成為企業發展的核心競争力，企業紛紛聚焦保租房供給、存量資産盤活、人才住房保障等政策重點領域，實現政策紅利與企業發展的雙向賦能。

數據來源：觀點指數不完全統計

在鞏固2025年成果的基礎上，本期住房租賃企業加速業務拓展與模式創新，聚焦輕資産運營、存量資産盤活與政策适配，進一步擴大全國化/區域布局。

城璟租住以大宗交易模式整合優質租賃住房資源，1月底，EASELIVING城璟租住聯合投資機構，完成了對北京順義臨空經濟區一宗優質資産的收購。

輕資産輸出上，瓴寓國際憑借成熟的保租房運營體繫，成功中標成都市新都區三河保障性租賃住房資産委托運營項目，以專業運營能力切入西南核心城市政策性住房市場，持續擴大輕資産管理規模，深化“長三角+西南”重點區域布局。

地方國資平台則持續深化本地布局，聚焦存量資産盤活與服務優化。如鄭州城發安居2026年3月發布市場化租賃住房房源征集公告，覆蓋鄭州市内八區且優先三環内核心區域，提供業主直租、代租代管、合作經營三種模式。杭州安居甯巢則與杭州市錢江新城開發集團、杭州市城東新城建設投資有限公司達成戰略合作，簽約承接1374套存量安置房，覆蓋城東新城、錢江新城等核心區域，房源涵蓋一居至四居室多元戶型，進一步完善杭州核心區域的住房保障供給。

數據來源：觀點指數不完全統計

住房租賃新品牌/中小品牌維度，據觀點指數監測，2026年1-3月，住房租賃市場中小品牌/新品牌布局持續向國企主導集中，中小品牌深耕細分賽道，新增項目覆蓋多座核心城市，聚焦人才安居、産城融合、存量盤活三大方向。

與此同時，據觀點指數監測，本期梳理的10個新品牌/中小品牌外拓動态均由央企/國企主導，其中包括廣州安居集團、天津軌道交通集團、貴陽人才集團、昆承資管、中建四局城發、西湖投資集團、中建科工、U厝公寓、海州人才安居等。

從數據來看，國資背景企業将進一步主導行業規範化發展，品牌化、政策化協同成為核心的方向。

項目層面，本期報告以惠青家·泊寓鬥南店與城投寬庭張江社區為典型樣本，探究當前住房租賃項目的運營邏輯。

據觀點指數了解，前者是昆明安居集團與萬科泊寓聯手打造的雙品牌公寓，以政府主導、政企合作、市場化運作以及社群化服務的合作模式為昆明新青年提供安居服務。

雙方的合作可回溯至去年7月，昆明安居集團與萬科泊寓簽訂保障性租賃住房市場化運營委托協議，将呈貢區和盤龍區的兩個保障性租賃住房項目共計901套房源，委托給到後者進行為期10年的運營管理。

近期正式開放樣闆房的惠青家·泊寓鬥南店位于呈貢區彩龍街東盟森林北區M1、M2棟，共計444套精裝公寓。

觀點指數從泊寓租房小程序獲知，該項目可提供62平方米至97平方米不等的一居室和兩居室房型，一居室月租金從1170元至1250元不等，兩居室價格從1360元至1600元不等，房間配備獨立生活陽台及廚房。

城投寬庭張江社區則依托國企平台優勢，整合投資、建設、運營一體化資源，助力青年人才安居宜居。

值得一提的是，該項目是上海城投在營的最大規模的租賃住房項目，同時也是上海全市最大體量的保租房小區，現已全面建成。項目總建築面積超過33萬平方米，一期近4500套房源已于2023年入市，二期的8棟住宅樓共計3180套房源計劃于近期投入運營。

為滿足不同租客的多樣化居住需求，項目二期在總結一期運營經驗的基礎上，進行了戶型細節優化，共設計7種戶型，面積跨度從27平方米到115平方米不等，全面覆蓋一居室至三居室，可适配單身青年、雙人合租、小家庭、多孩家庭及三代同堂等多種居住場景。

其中，二期主力戶型為27平方米一室戶，配備洗衣機、冰箱等全套生活基礎設施，可直接拎包入住。同時，通過重新規劃布局與飄窗設計，将一期一室戶的床寬從1.2米提升至1.35米甚至1.5米，達到雙人床標準，床下增設儲物空間，在提升居住舒适度的同時，高效解決小戶型的收納難題，實現空間利用效率的最大化。

同時，社區新增約4500平方米公共配套空間，在配套布局上重點聚焦青年群體的日常需求，核心配套包括共享廚房、共享餐廳、青年小店、健身房等生活休閑設施。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業共新開業13個項目，較上期明顯減少，擴張節奏顯著放緩。

随着保租房大規模入市、市場化租賃房源供給增加，市場競争加劇，企業不再盲目追求開店數量，而是更注重項目選址、産品适配與運營效率。

數據來源：觀點指數不完全統計

新開業項目布局覆蓋深圳、武漢、合肥、上海、北京、杭州、濟南、鄭州等8個城市，新增項目集中布局于長三角、珠三角及中部核心城市群，人口流入、産業活力成為項目落地的核心決策因素。

頭部品牌與地方國企平台仍是增量主力，開店企業涉及有巢公寓、雅詩閣、龍湖冠寓、萬科泊寓、安居甯巢、合肥承寓、城發美寓、base佰舍等多元運營主體。

本期新增的産品類型呈現多元化，細分賽道仍有較大發展空間，高端服務式公寓、青年人才公寓、普惠型保租房等不同業态均有明确的客群需求，企業可結合自身優勢聚焦細分領域，形成差異化競争壁壘。

本文節選自《存量盤活新周期 | 2026年2-3月住房租賃發展報告》
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