年報觀察 | 利潤承壓 中電光谷“一體兩翼”破局

觀點網 中電光谷的利潤面臨着挑戰。

3月24日晚間，中電光谷對外公布2025年度業績，期内該集團實現收入39.195億元，同比增長9.2%；淨利潤7408.7萬元，同比下滑30.35%；歸母淨利潤3259.4萬元，同比下滑65.96%；實現經營活動現金淨流入1.037億元。

對利潤下滑，中電光谷稱主要受投資性房地産公允價值變動的影響，公司整體盈利能力較去年同期有所減弱，合並淨利潤的基數減少，且淨利潤中控股子公司(少數股東持股比例較高)的盈利貢獻占比提升。數據顯示，期内中電光谷投資性房地産公允價值虧損金額達到9967.2萬元，上年為盈利452萬元。

中電光谷組建于2004年，第一大股東為中國電子信息産業集團，是後者産業園資源整合平台。該公司以園區運營為主體，園區開發為支撐，産業投資為引擎，構建“一體兩翼”業務格局，在全國50個城市開發運營各類主題産業園100個，運營園區面積超3500萬平方米，形成覆蓋長三角、珠三角、京津冀、中部地區、西南地區等重點經濟區域的服務網絡。

據悉，目前，中電光谷已服務企業及各類技術創新機構逾10000 家，這些企業涵蓋先進制造、電子信息、生物醫藥、數字經濟等多個戰略性新興産業領域。

園區運營是“主體”

産業科技連線獲悉，中電光谷的主要業務為提供園區運營服務（包括設計與建造服務、物業管理服務、物業租賃服務、能源服務、孵化器與共享辦公服務、團隊餐飲及酒店服務、公寓服務）、園區開發服務（包括産業園區空間銷售、自持園區物業租賃服務）、及産業投資（與各主題園區産業相關的股權投資業務）。

具體來看，2025年，中電光谷收入為39.195億元。其中，園區運營收入21.366億元，占總收入比例為54.5%；園區開發收入17.829億元，收入占比為45.5%。

資料來源：中電光谷年報

2025年，中電光谷的園區運營服務營業額21.366億元，較2024年同期下降3.6%。其中設計建造服務收入6.787億元，物業管理服務收入8.316億元，區域能源服務收入1.769億元，園區餐飲及酒店服務收入1.408億元，物業租賃服務收入1.123億元及其他服務收入1.963億元。

從結構上看，設計與建造服務、物業管理服務及能源服務收入占園區運營服務收入比達到79.0%，是目前園區運營服務收入的主要來源。

目前，在園區運營服務方面，中電光谷建立以數字化引領的全生命周期産業園區運營服務體繫，以數字園區繫統為基礎，整合園區項目策劃、空間規劃、建築設計、工程總承包、裝飾工程、不動産代理、區域能源服務、物業管理、聯合辦公、長租公寓、餐飲、酒店等15類業務能力，形成以咨詢服務引領、智能化技術與數字化解決方案為支撐、綜合運營體繫為依托的全生命周期“P+EPC+O”服務模式。

這是中電光谷近年來大力推動的創新綜合運營商業模式，也是輕資産的破局方式。其中，“P”是園區咨詢，“EPC+O”是為園區招商運營牽頭的項目全過程管理，實現前期策劃到後期持續運營的全流程銜接。

2025年，中電光谷與多地政府達成戰略合作協議，簽訂綜合運營服務合同額10.873億元。采用這一模式，中電光谷成功中標南昌市新建區新質産業園一期建設項目設計、采購、施工、運營總承包項目，金額5.248億元；同時，以牽頭方身份成功中標武漢國家航天産業基地星谷科創中心項目，金額5.625億元。

就在今年初，中電光谷接連中標多個項目，其中火炬海滄308科技園（EPC+O）總承包項目，中標金額約8.41億元；武漢市經開區低空産業融合創新園（EPC+O）總承包項目，中標金額約3.2億元。

值得一提的是，在“EPC”環節，中電光谷以“敏捷定制”打造差異化優勢。該公司于年報提及，在園區開發模式上，公司以敏捷定制為突破口，促進園區開發方式轉變，2025年敏捷定制簽約面積超過7.8萬平方米，合同額超過3.28億元。

開發、投資是“兩翼”

園區開發服務是中電光谷另一個重要的收入貢獻來源。期内，園區開發業務收入為17.829億元，同比增長29.9%。

在産業園區空間銷售方面，期内中電光谷實現新增簽約面積38萬平方米，實現簽約額為20.616億元，年度回款14.407億元，收入15.137億元，同比增長36.4%，期内自有産業園區空間銷售收入貢獻前三名主要來自于天津中電光谷發展有限公司、南通光谷聯合工業園區開發有限公司及青島光谷聯合發展有限公司。2025年，中電光谷實現自有産業園區空間銷售的公司達到23個城市30個項目。

報告期内，中電光谷開工面積8.9萬平方米，竣工面積34.5萬平方米，報告期末在建面積41.6萬平方米。截止報告期末，中電光谷在武漢、上海、青島、長沙、成都、天津、合肥、重慶、沈陽、洛陽、西安、溫州、鄂州、南通、河源、煙台、南京、泰州等多個城市擁有優質産業園區用地儲備約523.4萬平方米。

在自持園區物業租賃方面，2025年，該集團自持物業可出租面積95萬平方米，較上年增加5.7萬平方米，年底在租面積64.3萬平方米，平均出租率達到70%，實現租金回款為3.188億元。報告期内，實現營業收入為2.692億元，較2024年同期增加2.3%。

産業投資作為另一“翼”，則是連接産業與資本的“橋梁”，中電光谷旗下中電中金和零度資本已組建多支産業投資基金，初步形成以信創與網絡安全、集成電路、數字城市、智能制造、文創娛樂等為特色的産業生态。

這部分業務以發現獨角獸和瞪羚企業為主要目標，加強與園區業務的協同，通過産業投資帶動園區業務發展。

公告顯示，零度資本于期内持續拓展各城市公司的基金業務，在股權投資上圍繞節能技術推廣、新材料與電子信息投資了馭騰能源環保科技、布爾科技、聚睿衆邦科技、北大高科等項目。另外，零度資本的投資項目為多個園區帶來客戶，增加1.6萬平方米的去化空間。

中電中金則是把握新興電子行業的變革趨勢，借助中國電子的業務優勢，以及中金公司專業投資團隊的投資經驗，對行業上下遊相關企業進行中長期投資，並與中國電子進行多重業務合作。

截止2025年末，中電中金基金募資規模為28.21億元，累計投資總額23.46億元，部分已投項目在2025年取得重大進展，比如廣東東島新能源股份有限公司、廈門雅迅智聯科技股份有限公司于新三闆挂牌上市。

去庫存方面，中電光谷于報告中透露，期内中電光谷于天津、青島、南通、武漢、研創三期、蔡甸、鄂州、咸陽等重點項目協同發力、高效推進，以上項目全年累計實現去化面積14萬平方米，同比增長35%。中電光谷稱，有效優化資産周轉效率與項目現金流表現，顯著降低存量資産運營壓力，為公司優化資産結構、提升整體經營質量奠定了堅實基礎。

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