GDIRI觀察 | 區級平台資産盤活範本 中航北京昌保REIT獲批里的資本賬

觀點指數(GDIRI)  3月23日，中航北京昌保租賃住房REIT的申報獲批通過，基金合同期限為62年，準予基金的募集份額總額為4億份。

該項目原始權益人為北京市昌平保障房建設投資管理有限公司，基金管理人為中航基金管理有限公司，專項計劃管理人為中航證券有限公司。

根據招募說明書，項目拟募集規模8.28億元，不動産項目估值調整為8.2億元。預計2025年度和2026年度淨現金流分派率分别為4.11%（年化）和4.15%。

網下詢價定于2026年3月27日進行，詢價區間為1.822元/份-2.318元/份。最終募集金額将根據發行價格确定，預計募集規模區間為7.28億元至9.28億元。

本次REIT募集的回收資金用途明确，計劃用于償還不動産項目存量債務2.58億元、繳納稅金0.01億元、昌平保障房公司作為原始權益人認購本不動産基金份額預計2.82億元，以及收購北京市昌平區回龍觀新村剩余安置房項目、北七家鎮中心起步區（暨海鶄落新村建設）土地一級開發項目一期HQL-09地塊R2二類居住用地項目、北京市昌平區未來城市二期人才公租房項目，合計投入2.88億元。

與此同時，中金廈門安居REIT已于近期成功完成擴募注冊，成為繼北京、上海之後，第三家實現首發+擴募雙輪驅動的保租房平台。

從全市揀選到園區接力

據觀點指數了解，北京昌平未來科學城闆塊定位為匯聚國際一流創新型企業、研發機構和人才的技術創新高地，處于北京市“三城一區”科創集群的連接點，是建設國際科技創新中心的主平台之一。

本次中航北京昌保REIT的底層資産為該闆塊内的滟瀾新宸、國瑞熙院、未來融尚家園三個公租房項目，合計1392套房源，總建築面積14.8萬平方米。資産全部納入北京市公租房管理體繫，租金定價及租戶資格接受政府嚴格監管，确保了現金流的持續性與穩定性。

依托區域内密集的高等院校、科研機構及企事業單位，項目租戶主要面向符合人才條件的單位及個人。

其中，滟瀾新宸項目和國瑞熙院項目主要面向符合相關人才條件的單位及個人租戶，未來融尚家園項目租戶為昌平區未來科學城内部分單位（繳納社保地為昌平區）近三年内畢業的大學生群體。

項目公司的主要經營模式為以自持公租房資産向符合要求的租戶提供公租房租賃服務並收取租金。

底層資産運營表現，來源：基金招募說明書

運營數據方面，招募說明書顯示，截至2025年9月30日，滟瀾新宸、國瑞熙院以及未來融尚家園按租賃面積統計的時點出租率分别為96.24%、96.2%以及58.86%。

其中未來融尚家園時點出租率較低是根據項目的配租規則，受首輪大學生租戶集中到期換租影響，未來融尚家園時點出租率顯示為58.86%。不過，退租騰房與新批次簽約工作已基本完成（新租約起租日為2025年10月），若按簽約口徑統計，該時點簽約率為98.71%。

結合2022-2024年數據，三個項目連續多年保持高出租率和租金水平的穩定，此次時點波動僅為周期性換租所致，不影響資産整體的運營穩定性。

針對交易所關于估值合理性及運營管控的反饋，項目方将不動産估值從申報初稿的8.47億元下調至8.20億元，降幅3.19%。調整重點在于細化租金增長預測依據及補充周邊競品對比數據。

從本項目估值下調可以看出，目前公募REITs市場對資産估值的審核趨于嚴格，更加注重租金增長的可持續性及預測依據的充分性，有利于保護投資者的利益。

據觀點指數了解，已上市的8只租賃住房REITs入池資産多采取同市跨區分散布局策略。資産往往跨越多個行政區，旨在通過地理分散平滑單一區域的空置風險，但客觀上增加了管理半徑和運營協同的難度。

中航北京昌保REIT的資産100%集中于未來科學城核心區，形成了緊密的資産簇。這種高度集中的布局有利于降低管理成本，實現運營團隊、維修資源及社區服務的集約化管理。同時，資産與區域産業規劃深度綁定，能夠更直接地受益于特定闆塊的發展紅利。

但需注意的是，雖然産業綁定帶來了高穩定性，但在宏觀經濟波動導致科技行業招聘放緩時，此類資産的抗周期性弱于面向全社會的保障房項目，投資者需關注區域産業周期的波動風險。

基于底層資産特性，基金在租戶結構與需求基礎也有明顯差異。該項目租戶高度依賴未來科學城的産業發展狀況，高比例的産業人才配租帶來了較高的穩定性和較低的違約率，但也意味着項目運營表現與該區域産業景氣度及人才引進政策的關聯性較強。

這與此前的8只租賃住房REITs面向全市廣泛社會面搖号的項目在風險敞口上存在結構性差異。

企業主體層面，這是首次以區屬國資平台身份獨立申報並獲批REITs，打破了以往必須由市級大平台或全國性租賃平台作為支持的隐性門檻。昌平保障房公司作為區級專業平台，在對接屬地政策、響應園區定制化需求方面展現出更高的靈活性。

這也表明了只要資産具備清晰的産業支撐和穩定的現金流，區級專業平台同樣具備獨立發行REITs的可行性，為後續各地擁有優質産業園區配套住房的區級城投/保障房平台的存量資産盤活打開了想象空間，一城一區一REIT或一園一REIT的細分模式或将增多。

同時，中航北京昌保租賃住房REIT不僅是全國首只區域型國企主導的租賃住房REIT，也是首個與國家級科學城深度綁定的産業型租賃住房REIT，實現了金融工具與地方産業招商戰略的深度耦合，同時也說明在特定的高能級産業闆塊，區域深耕、産業集聚型資産在證券化過程中的獨特估值邏輯。

對于投資者而言，此類“區域深耕型”的産品提供了分享特定産業集群發展紅利的機會，但也需充分評估其對單一區域政策及産業周期的依賴。

未來，随着更多區級平台入局，保租房REITs市場的廣度與深度将會進一步拓展。

擴募常态化開啟，資本循環形成

據悉，截至2025年9月30日，昌平保障房公司總資産規模約為126.8億元。除上文提及的首批入池的3個不動産項目外，昌平保障房公司持有並運營13個人才公租房、輪候公租房、保租房項目及一部分零散公租房房源，面積合計逾65萬平方米。

據基金募集說明書披露，後續昌平保障房公司将根據持有資産的運營情況擇機注入優質資産。

就在中航北京昌保項目獲批之際，中金廈門安居租賃住房REIT的擴募申請也于近期正式獲得證監會批復。

2026年3月16日，中金廈門安居REIT擴募獲批，這是繼華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT之後，又一只實現擴募的租賃住房REIT。

北京、上海及廈門資産擴募的成功落地，驗證了租賃住房REITs平台具備持續吸納新資産的能力，有助于原始權益人盤活存量資産，形成投資、建設、運營、證券化、再投資的良性循環。

其中2025年6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目于上海證券交易所正式上市，成為國内首單成功實現擴募的租賃住房REITs項目。該項目從公告提交擴募申請至獲批落地，全程用時10個月，采用定向擴募模式，向不超過24名特定對象發售2.24億份基金份額，最終募集資金總額達9.46億元。

2026年1月12日，華夏基金華潤有巢REIT擴募項目同步在上海證券交易所挂牌上市，采用向原基金持有人優先配售的模式，最終實現募集資金總額約11.329億元。

其中華夏北京保障房REIT擴募資産包括位于北京市海澱區、房山區、通州區、大興區的4個項目，延續了首發資産的邏輯，橫跨北京多個行政區。

與北京項目的多項目打包不同，有巢擴募資産專注于單個高品質項目，同時擴募資産具有更強的市場化運營色彩。有巢馬橋項目提供了“一張床、一間房、一套房”的多層次産品，不限于傳統公租房，更涵蓋了新時代城市建設者管理者之家等創新業态，服務對象包括大量産業工人和新市民。

最新獲批的中金廈門安居REIT擴募資産全部位于廈門島内（思明區、湖里區），有一定的區位優勢，屬于城市核心地段的稀缺資産。

截至2025年9月30日，廈門安居集團持有的租賃住房面積合計約190.5萬平方米，已出租面積109.18萬平方米，持有房源分布在廈門市湖里區、思明區、海滄區、翔安區、同安區、集美區，且均由運營管理機構安居租賃進行管理。

與早前兩單的擴募路徑一致，此次成功實現擴募的中金廈門安居REIT，新增資産同樣繼續保持同城布局的特征，所收購的林邊公寓、仁和公寓均位于廈門市核心區域，與原有底層資産形成同城聯動，兩者分别于2022年9月和2022年4月投入運營，前者房源體量為696套，後者共有房源1993套。

由于建成年代較新，物業品質和區域較好，項目租金和出租率水平是廈門安居在思明區、湖里區持有的資産中較高的。

其中，林邊公寓項目個人租戶以青年人為主，35歲及以下租戶的占比為79.65%，其中，25歲至35歲（含）之間的租戶套數占比為48.65%。仁和公寓項目均為企業租戶，集中在事業單位、衛生和社會工作、社會組織、批發和零售業、租賃和商務服務業等行業。

其中，仁和公寓為公共租賃住房項目，配租對象原為廈門市衛健繫統的無住房職工，由職工所在單位集體申請承租，主要客群為五緣灣醫療園區内員工。2024年1月，因部分企業租戶資質不符，清退了302套房源，導致年度平均面積出租率由2023年的94.04%下降至2024年的84.82%。

現階段已放開配租對象限制，至2025年9月30日，仁和公寓面積出租率已提升至99.55%，開放常态化配租後，平均去化天數在15日左右。近2年的年度平均面積續簽率均在95%。

重要現金流提供方的租賃面積占仁和公寓項目已出租面積的比例已有所降低。未來拟購入不動産項目的現金流分散度将不斷提升，抗風險能力進一步加強。極端情況下，若出現重要現金流提供方部分房源集中退租的風險，預計可面向市場快速去化。

值得注意的是，國泰海通城投寬庭保租房REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT等多單已上市租賃住房REITs已開啟擴募進程，擴募已逐步成為租賃住房REITs的必選項。

中航北京昌保REIT的落地與中金廈門安居REIT的擴募獲批，表明住房租賃公募REITs市場進入了産品細分化與運作常态化並行的新階段。擴募機制的逐步成熟，為擁有豐富儲備資産的運營平台提供了持續的資本運作工具。

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