79只、2262億市值：一季度REITs成績單背後的擴容密碼

觀點指數 在3月16日觀點指數研究院發布的《市場迎申報“熱潮” | 2026年一季度REITs發展報告》中，我們發現：截止2026年3月，全市場上市的REITs産品達到79只，總市值達到2262.64億元，較2025年一季度增長21.62%。商業不動産成為申報主力，11只項目集中申報，涵蓋奧特萊斯、酒店等業态。

開年首季迎開門紅，C-REITs市場規模同比增長兩成

市場整體數量方面，據觀點指數統計，截止2026年3月，全市場上市的REITs産品達到79只，總市值達到2262.64億元，較2025年一季度增長21.62%。

期内，共有1只REITs上市，為新疆首單水電REITs——華夏中核清潔能源REIT，底層資産為和田地區水電站——波波娜水電站，基金募集規模為15.05億元。

從市場結構來看：園區基礎設施REITs 20只，市值371.1億元，占比16.4%；消費基礎設施 REITs 12只，市值425.9億元，占比約18.8%；倉儲物流類10只，市值約272.8億元，占比12%；保障性租賃住房8只，市值約187.3億元，占比8.28%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

頂層引導與多層聯動，擴容與規範雙輪驅動

2026年一季度REITs政策呈現“頂層引導、多層聯動”的鮮明特征，國家層面與地方層面協同發力，明确了REITs市場擴容與規範發展的雙重導向。

從國家層面來看，證監會2026年繫統工作會議特别強調“抓好商業不動産REITs試點平穩落地”，這一部署承接了2025年底商業不動産納入REITs範圍的政策導向，與此同時，國務院辦公廳及商務部等9部門出台的政策，分别聚焦服務消費、綠色消費領域，支持相關基礎設施項目發行REITs，既呼應了“盤活存量、做優增量”的決策部署，也通過金融工具創新為消費市場提質擴容、綠色發展注入動力，形成了國家層面統籌布局、細分領域精準發力的政策格局。

消費基礎設施與特色産業領域成為一季度REITs政策支持的重點賽道，政策覆蓋面持續拓寬、支持力度不斷強化。一季度多份政策文件明确将REITs與消費、養老等民生及特色産業深度綁定，上海市出台措施支持消費基礎設施發行REITs，國務院辦公廳則進一步明确支持符合條件的消費基礎設施項目發行REITs，助力培育消費新增長點。這與消費基礎設施REITs近年來規模穩步擴容、經營韌性突出的市場表現形成呼應，也為後續相關資産申報發行提供了清晰的政策指引。

此外，上海針對養老金融的相關方案，引導保險機構通過REITs等方式為養老産業提供長期穩定資金，既豐富了REITs的應用場景，也破解了養老産業資金回收周期長、融資難度大的痛點，推動REITs成為銜接金融資本與民生産業的重要紐帶。

地方層面政策多點開花，聚焦區域發展需求，推動REITs在城市更新、産業園區、交通基建等領域的落地應用，形成差異化發展格局。

重慶、南京、浙江、福建、江蘇等多地結合自身發展定位，出台針對性政策推動REITs發展：重慶聚焦産業園區高質量發展，鼓勵平台公司運用REITs拓寬融資渠道、推動轉型；南京明确把握REITs擴圍機遇，重點推進城市更新、酒店等領域項目儲備申報；浙江聚焦交通基礎設施領域，提出加快REITs常态化發行。

福建、江蘇則将REITs作為城市更新的重要融資工具，鼓勵多元化資本參與。這種地方層面的差異化布局，既貼合各區域核心發展需求，也推動REITs從單一基礎設施領域向多領域延伸，進一步激活了地方存量資産的活力。

總體而言，一季度REITs政策的密集出台，既為市場發展提供了充足的政策支撐，也明确了“擴容與規範並重”的發展路徑，推動REITs在服務實體經濟、盤活存量資産、促進産業升級等方面發揮更重要的作用。

公募REITs“申報熱”退溫，商業不動産REITs集中申報

公募REITs市場正逐步從“申報熱”向“理性規範”轉型，中止類項目集中出現，核心是監管新規落地與市場環境變化共同作用的結果，體現了市場進入“嚴準入”的高質量發展階段；商業不動産類項目成為申報主力，業态多元、區域集中，依托成熟資産的穩定現金流，成為市場關注的重點；擴募類項目數量有限但導向明确，政策契合度與資産質量成為決定項目進展的關鍵因素。

從項目分布來看，中止項目共5只，其中上交所3只、深交所2只，均為首發項目（除富國首創水務為擴募），集中于同一時間節點中止，體現了鮮明的集中性特征。

從核心原因來看，此次集中中止與2025年12月31日滬深交易所發布的新版“審核程序指引”密切相關，新規首次明确了審核終止的具體情形，完善了從申報到上市的制度鏈條，對項目合規性、财務數據有效性、運營穩定性提出了更高的要求，部分長期未推進、存在合規或運營瑕疵的項目被迫終止申報。

此外，2025下半年以來公募REITs市場熱度有所回調，投資者參與熱情下降，新發項目面臨定價壓力與破發風險，原始權益人推動發行的動力減弱，也是部分項目主動撤回的重要原因。

商業不動産類公募REITs是2026年初申報的重點闆塊，此次統計範圍内共有11只相關項目，涵蓋奧特萊斯、商業綜合體、酒店、寫字樓等多元業态，主要集中于上海證券交易所申報，進展呈現“已申報為主、已受理、已反饋為輔”的格局，體現出商業不動産REITs常态化申報的趨勢。

從資産特征來看，此類項目具有估值差異大、業态分布集中、區域布局多元的特點。估值方面，跨度從8.91億元到74.6億元，分化明顯：中金唯品會REIT估值最高，達74.6億元，底層資産為鄭州、哈爾濱兩地杉杉奧特萊斯項目，合計建築面積24.5萬平方米。奧特萊斯業态具有穩定的消費群體與現金流，支撐了高估值；國泰海通砂之船REIT估值最低，為8.91億元，聚焦西安砂之船奧特萊斯單個項目，規模相對有限。

業态分布上，奧特萊斯與商業綜合體占比最高，合計7只，其中砂之船、杉杉奧特萊斯等成熟商業IP均有布局，此外還有酒店類（華安錦江REIT，覆蓋18個城市21家錦江都城酒店）、寫字樓及商業裙樓類（華安陸家嘴REIT、國泰海通崇邦REIT），業态多元化趨勢明顯。

區域布局上，商業不動産類項目主要聚焦一線及核心二線城市，以上海、北京、廣州、合肥等城市為主，同時兼顧江門、綿陽等區域核心城市，體現了“核心城市聚焦、區域均衡布局”的策略。

例如，光大保德信光大安石REIT聚焦上海靜安、江門兩地核心商業綜合體，總估值61.05億元，拟募集規模49.5億元，依托核心城市的消費活力保障資産收益；華夏保利發展REIT布局廣州、佛山兩地商業資産，合計建築面積23.2萬平方米，借助粵港澳大灣區的經濟活力提升資産價值。此外，部分項目具有鮮明的區位優勢，如國泰海通崇邦REIT位于上海嘉定安亭鎮，緊鄰地鐵站及主幹道，交通便捷，為商業運營提供了良好支撐。

普漲回暖，中證REITs全收益指數一季度迎來修復

從價格走勢看，整體呈現先承壓回落、後企穩反彈、再高位震蕩整理的運行格局。

2025年12月上中旬，指數自1035元上方開啟階段性調整，連續多日震蕩下行，市場受年末戰略解禁集中入市、闆塊情緒偏弱等因素影響，收益型資産階段性走弱，指數于12月下旬跌破1000元關口，創下階段低點。

2026年1月，REITs闆塊迎來強勢反彈行情。在商業不動産REITs獲批申報的背景下，資金回流特征明顯，指數一路震蕩上行，從月初的1015元附近穩步攀升至1月下旬1056元的階段高點，月度反彈力度較強。其中，基礎設施、消費基礎設施等底層資産受益于春節前消費行業景氣度回升，活躍度明顯提升，闆塊估值得到有效修復。

2月下旬至3月初，指數維持窄幅震蕩，雖有小幅回調，但整體支撐較強，並未出現趨勢性走弱的迹象。從運行邏輯來看，在大類資産配置中，REITs 憑借現金流穩定、分紅屬性明确等特點，持續受到長期資金的青睐。展望後續，随着底層資産經營持續改善、相關配套政策不斷完善，以及長期配置資金持續入場，市場将迎來進一步修復。

本文節選自《市場迎申報“熱潮” | 2026年一季度REITs發展報告》
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