年報觀察 | 中海宏洋“猛勁”蓄力的一年

觀點網 在房地産這場持續調整的“危機”中，中海宏洋看到的“機”已大于“危”。

3月23日，中海宏洋披露了2025年全年業績情況。據财報顯示，本年度集團收入為368.74億元，同比下跌了19.7%；歸母淨利潤為3.05億元，毛利為32.01億元，而毛利率與去年同期基本持平，為8.7%。

具體來看，中海宏洋的收入主要來自物業發展以及商業物業運營兩大部分，其中收入依舊高度依賴于前者房開業務，為363.81億元，占總收入的98.66%；而商業賽道收入僅有4.93億元，占比1.34%，但也較去年同期的4.84億元有微幅提升。

銷售情況方面，2025年全年，集團實現合約全口徑銷售金額為321.85億元，權益銷售金額為279.67億元，較2024年同期有所下滑，但在管理層認為，該成績“基本達成了年初設定的目標值”。

基于全年業績情況，董事局建議派發2025年度末期股息每股港币0.025元，加中期股息每股港币0.01元，全年合計每股港币0.035元，派息比率約36.0%。

“機”大于“危”

作為“中海副牌”，中海宏洋高度聚焦二三線及下沉市場，圍繞首置與剛需改善客群，而這也讓其找到了結構性機會。

面對2025年復雜的市場環境，集團主席兼執行董事莊勇表示，雖然2025年市場仍在持續下跌，2026年可能也在企穩當中，但在這種持續調整當中，機會已經慢慢涌現，危機的“機”已經大于“危”。

他指出，按照2025年新房成交面積推測，中國每年有2%的換房需求，後期随着中國城鎮化率的提升，居民新房的需求也會逐步提升。“正是這種結構性的分化，給中海宏洋帶來了更多的機會。”

據财報披露，在中海宏洋目前已布局的33座城市當中，21個城市的銷售金額位列當地的前三名，其中7個城市排名第一，蘭州、銀川、贛州、泰州、吉林5個城市市占率超過20%。

新開盤項目方面，公司全年共有18個首開項目，合計貢獻合約金額約115億元，平均去化率達到50%，其中在“以新代舊”下，2022年及以後拿地項目的合約銷售金額占比逐年提升，由2023年的32%、2024年的46%，提升至2025年的60%。

這也跟中海宏洋的“三個主流”投資策略有關--在主流的城市、主流的地段，做主流的産品。

土地新增方面，2025年，中海宏洋共新增22宗地塊，總土地成本為117.08億元，共涉及合肥、呼和浩特、蘭州、銀川等13座城市，新增土地貨值335億元，高度聚焦二三線及下沉市場。

其中，合肥是中海宏洋去年高度布局城市之一，共獲取了5宗地塊，總代價39.13億元，占總成本價的33.42%；新增貨值95億元，貨值占比28%。

事實上，對比過去兩年的拿地情況，2025年無疑是中海宏洋補貨最為積極的一年。

對此，管理層回應稱，是基于企業未來的發展需求。在現有的庫存當中，2022年-2024年新增的地塊去化率已達到90%，基本接近去化尾聲，剩下不到100億元的貨值。

至于2020年和2021年獲取的總貨值1700億元中，目前也已去化了1300多億元；按照2025年100多億元的去化速度，基本能在三年内完成去化。

總得來看，截至2025年末，中海宏洋的總土儲面積為1199.23萬平方米，土地權益比為86%。主要集中在蘭州、合肥、汕頭，總土儲面積分别為190.71萬平方米、166.24萬平方米、139.55萬平方米。

财務企穩

“我們有内在需求補貨，更有能力補貨。”CEO楊林如是說道。他指出，通過過去幾年的連續降杠杆，中海宏洋的财務狀況越來越優質，留出了較大的投資空間。

具體來看财報數據，2025年中海宏洋年内銷售回款為335.60億元，回款率超104.3%；經營性現金流為21.87億元，保持四年為正。截至2025年末，集團手上的現金及銀行結余為268.65億元，占總資産的22.6%，現金短債比為1.8倍。

觀點新媒體了解到，自2022年以來，中海宏洋資産負債率與淨負債率均實現逐漸下降。截至2025年年末，資産負債率首次降至70%以内，為67.9%，較2024年同期下降了3個百分點；同時，淨負債率亦下降了2個百分點至31.7%。

數據來源：财報 觀點指數整理

融資方面，截至2025年末，公司總借款為389億元，未使用的銀行信貸額度為129億元，年内加權平均融資成本為3.4%，其中内地的平均融資成本為3.1%，香港的平均融資成本為3.7%。

按融資方式劃分，銀行及其它貸款占總貸款的98%，債券占13%。其中，一年内到期的短債占總貸款的30%，1-2年内到期要償還的貸款占比為23%。

2025年，中海宏洋值得一提的有一筆30億元的境外銀團貸款。

去年9月10日，中海宏洋在香港與7家著名銀行組成的銀團，簽訂了總額最高為等值30億元人民币的貸款協議。該筆貸款也成為中海宏洋歷年來籌組的最高金額境外銀行貸款，信貸期限為36個月。

與以往房企境外貸款不同的是，此次的銀團由“中資+港資+外資”三方組合而成，既有傳統主力中資背景的中國銀行、交通銀行、中國民生銀行、平安銀行香港分行，也有東亞銀行、南洋商業銀行兩家港資本地銀行，更有1家來自新加坡的外資銀行--星展銀行香港分行。

除此之外，2025年中海宏洋也分别發行了三筆債券，合計發行總額28億元

第一期是在2025年5月，包含兩筆債券，一筆是利率2.4%、3年期的4億元債券；另一筆是利率2.7%、5年期的11億元債券。第二期是在同年的9月，發行金額為13億元，3年期，利率2.4%，是中海宏洋境内單筆規模最大、期限最長、利率最低的一筆債券。

在充足的現金流之下，2025年11月份，中海宏洋提前歸還了一筆2026年2月到期的5億美金公司債。

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