華潤、中海再戰深圳灣 澐玺二次開盤共收239億

觀點網 行業進入調整期，豪宅卻走出了别樣行情。

2025年底開始，北上廣深多個豪宅項目紮堆入市，一時間百花争豔。深圳更是迎來深圳灣澐玺、深圳GCC聯泰超總灣、中信城開信悅灣以及後海招商玺四大豪宅“大混戰”。

僅僅一個月内，深圳灣澐玺首開銷售金額130億元，刷新2025年全國單盤首開銷售紀錄；聯泰超總灣首批開盤實現銷售額53億元；中信城開信悅灣開盤兩小時銷售超100億元，2026年1-2月累計完成認購轉簽約金額100.3億元；後海招商玺首批40套房源首開兩分鐘即售罄，成為2025年度深圳首個開盤即日光的超級豪宅。

豪宅行情在年底爆發，集中供應催發一波沖高的成交量，盡管深圳的“頂豪盛宴”在春節過後告一段落，但多個項目加推消息傳來，今年似乎仍是豪宅大年。

這一次，率先吹響戰争号角的還是去年單盤銷冠--深圳灣澐玺。

二開漲價

2024年12月，中海和華潤185.12億拿下深圳後海總部基地南山粵海街道T107-0107宗地，溢價率46.32%，樓面價約為70387.83元/平方米，成為2024年内全國最貴“地王”。

地塊總用地面積約3.85萬平方米，總建築面積約26.3萬平方米，總共分為南區、北區兩個地塊開發，采用1+4布局，包括1棟公寓高及4棟住宅。

華潤與中海聯合開發，華潤置地作為主操盤手，深圳灣澐玺經歷将近一年打磨之後才入市亮相，首推住宅均位于北區。

地塊不受深圳“70/90”政策約束，大平層産品市場需求得以釋放，在限價政策放松之下，項目開盤銷售金額便達約130億元，為去年底深圳豪宅熱度先來了一場“開門紅”。

到今年3月22日，深圳灣澐玺南區162套住宅結束選房。同日，華潤及中海發布銷售海報，表示項目自2025年11月以來兩開兩捷，入市四個月，全盤累計銷售金額突破239億元。

據了解，項目本次推出南區2棟2單元162套住宅，戶型涵蓋216-426平方米大平層，備案均價17.65萬元/平方米，備案單價區間為15.03萬-25.93萬元/平方米，最小戶型門檻提升至3250萬元/套。

或許是首開成績達到預期，盡管自去年底開始深圳豪宅市場競争對手只多不少，深圳灣澐玺二次開盤選擇了“漲價”。

2025年11月30日，深圳灣澐玺北區首次開盤，共推348套209-1180平方米大平層，備案單價14萬-35萬元/平方米，總價3000萬元起，最高總價接近3.8億元。

對比北區首開價格，深圳灣澐玺南區備案均價高出3000元+/平方米，另有市場消息指出，項目推出的216平方米戶型及408平方米的“億元級”單位均已售罄。

盡管項目具體去化率並未公布，但有市場分析表示深圳灣澐玺北區貨值約180億元，目前已接近清盤，累計銷售約170億元。

根據觀點新媒體查詢，截至今年1月，深圳灣澐玺北區348套住宅網簽套數為313套，待售住宅35套，且剩余住宅均已錄入合同或已備案。

截至目前，深圳灣澐玺南區開盤網簽數據尚未出爐，業内人士預計銷售約70億元，去化率在七成左右。

值得注意的是，華潤置地與中海2024年拿地時總地價為185.12億元，截至目前深圳灣澐玺累計銷售額已達239億元，僅住宅部分便已經覆蓋地價，並産生将近54億元利潤空間。

據了解，深圳灣澐玺南區還有一棟住宅尚未推售，留存貨值與本次南區首推相近。

加推大戰

不論首開還是漲價加推，深圳灣澐玺“好賣”最終還是源于對核心地段的稀缺性追求，以及對豪宅産品“頂級資産閃光”的市場期望。

從地理位置來看，深圳灣澐玺位于深圳灣傳統豪宅區域，也是區域内近年來稀缺的宅地資源，周邊聚集中國華潤大廈、中建科工大廈等企業總部，以及深圳灣人才公園、深圳灣文化廣場、深圳灣體育中心等城市配套，地處深圳核心商務區中心地段。

疊加深圳灣澐玺北區開盤時的熱度，南區首推房源只有北區的一半，同時砍掉了門檻更高的500平方米以上超大戶型，入戶價格大概率也是只高不低。

除此之外，近年來樓市熱度分化逐漸明顯，豪宅被視為保值能力相對更強的優質資産，謹慎情緒比剛需、改善市場更加微弱。

去年年底，深圳豪宅推售數量回升帶起了市場行情，深圳灣澐玺挑在今年3月二次開盤，或許也是想趁熱打鐵，趕在項目及市場熱度消散前，将南區住宅固定在更好的價格位置。

再次打響深圳頂豪市場新盤加推第一槍，深圳灣澐玺對面不僅有中信城開信悅灣、聯泰超總灣兩位老對手，還有陸續入市的其他新盤。

觀點新媒體了解到，中信城開信悅灣預計将于今年二季度加推約200余套房源，涵蓋211-218平方米戶型及510平方米樓王單位。根據市場消息，項目大戶型均價或至30萬元/平方米，頂層復式單價可達40萬元/平方米，套均總價預計超過8500萬元。

去年年底深圳“四大豪宅”中唯一由民企操盤的聯泰超總灣同樣“定檔”二季度，預計加推建面300-1000平方米大平層，市場吹風價在18.9萬元/平方米左右，預計最高單價或達34萬元/平方米，頂層1032平方米一戶總價或超3.5億元。

新盤方面，由華潤置地、招商蛇口合作開發的觀潮項目将于3月底正式開盤，首推182套房源，主力戶型涵蓋168-260平方米四房大平層，看房需驗資600萬元。

據了解，該項目位于寶安中心區新安街道金科路與海天路交匯處，所在地塊于2025年8月由華潤與招商聯合體以86.4億元競得，綜合樓面單價約5.95萬元/平方米，溢價率34.81%。

項目總占地面積約4.25萬㎡，規劃住宅面積約12.5萬平方米，容積率約3.41，建築限高80米，規劃建設11棟20至23層小高層住宅，總戶數約610戶。

另外，招商蛇口2025年7月以8.42萬元/平方米樓面價拿下的前海桂灣地塊更名為“招商海晏府”，預計于3月入市，推出151套建面約139-194平方米的4+1房純大戶型，市場吹風價約13-14萬/平方米，總價區間約為1800萬-2600萬。

再遠一些的三季度，還有中海深灣玖序二期即将推盤，緊鄰一期項目，推出建面約150-200平方米大戶型産品，當前吹風價約16萬/平方米。

深圳豪宅或将再次迎來一場豪宅大平層産品混戰，深圳灣澐玺二次開盤漲價入市，不論後續市場走向如何，至少已經先吃上了第一波螃蟹。

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