GDIRI觀察 | “劃算資産”變身“債務包袱” 富力甩賣酒店背後的困局

觀點指數(GDIRI) 3月17日消息，廣州市中級人民法院将于2026年4月7日10時至4月8日10時，在京東司法拍賣平台對成都富力麗思卡爾頓酒店相關房産進行公開拍賣，起拍價為8.6億元，評估價為9.62億元，起拍價約為評估價的九折。

3月18日，阿里資産平台顯示，由廣州中院負責處置的標的"東莞市東城區東縱路208号東城萬達廣場B區5幢酒店01"，即東莞富力萬達文華酒店，也将于4月1日在阿里資産平台進行公開拍賣，起拍價約2.24億元。

短期内，旗下多個酒店資産陸續走上法拍席，成為富力地産酒店業務困局的又一縮影。以成都富力麗思卡爾頓酒店為例，該項目早在2024年就曾傳出12億元出售的消息，但最終未能成交，如今從主動出售轉為被動法拍，折射出富力處置酒店資産的緊迫性。

從“劃算資産”到“債務包袱”

當前，富力正密集推進酒店資産法拍進程，且處置標的多為核心城市優質資産，折價處置已成為常态，背後是企業資金鏈的極度緊張與資産處置的迫切需求。

據觀點指數了解，除成都麗思卡爾頓、東莞富力萬達文華外，2025年底至2026年初，富力旗下多家酒店已通過法拍完成易主。

2025年9月，長沙富力萬達文華酒店以5.13億元拍出；11月，泉州富力萬達文華酒店以3.31億元底價成交，較市場參考價低30%；12月，鄭州富力萬達文華酒店以3.28億元成交，僅為評估價的7折。

此外，河北廊坊、福建甯德兩地的富力萬達嘉華酒店也于2025年11月啟動拍賣，起拍價分别為1.55億元和2.22億元，均大幅低于評估價，但最終以流拍收場。

從處置特點來看，富力酒店資産處置呈現出“被動為主、折價出售、批量處置”的特征，多為司法拍賣或被迫轉讓，交易價格也普遍低于市場估值，且不少項目出現流拍。

品牌層級上，既有麗思卡爾頓這樣的超高端品牌，也有萬達文華、萬達嘉華等中高端品牌，大多是2017年富力以189.55億元收購萬達73家酒店資産包中的核心標的。

當年這場被稱為“世紀交易”的並購，讓富力一躍成為“全球最大豪華酒店業主”。但如今，這些曾經被寄予厚望的資産，成為了富力債務危機下 “甩包袱”的對象。

回溯富力酒店業務的發展歷程，其崛起與衰落，始終與企業的擴張戰略、行業周期深度綁定。

對于富力而言，酒店業務曾是其多元化布局的重要支柱，帶來過短期紅利。但長期來看，重資産運營的模式最終成為壓垮業務的重擔，與債務困局形成惡性循環。

從利好層面來看，酒店業務曾為富力帶來多重價值。一方面，2017年收購萬達酒店資産包後，富力快速切入高端酒店市場，借助萬達的布局基礎和自身的地産資源，快速擴大品牌影響力，成為國内高端酒店領域的重要玩家，2018年酒店營業額同比增長逾190%至70億元，一度成為企業的重要營收補充。

另一方面，酒店資産作為優質不動産，曾是富力獲取銀行貸款、優化資産負債表的重要籌碼，在房地産行業高速發展期，為企業的擴張提供了資金支撐，同時也助力其提升了在地方政府招商引資中的競争力。

但這份“紅利”並未持續太久，酒店業務的弊端逐漸顯現，並在行業下行期中被放大。

首先，酒店業務屬于重資産行業，前期投入巨大，且運營周期長、回報慢，一間高端酒店的建設、裝修及運營，需要持續投入大量資金。

而富力在收購萬達酒店後，並未形成成熟的運營體繫、疊加整合成本高企、行業周期下行，導致酒店業務持續虧損。2018年酒店業務淨虧損4.59億元，2019年至2021年虧損态勢持續，長期的資金投入成為企業的沉重負擔。

為化解債務壓力，富力從2022年開始啟動酒店資産處置計劃，當年便出售了廣州、北京、福州、鎮江四處酒店資産，所得款項超12.45億元。2023年繼續出售武漢、西安等地的萬達繫酒店，資産規模進一步縮減。

2024年，富力旗下68家酒店及一幢寫字樓被委任接管人實施資産接管，此次接管讓富力喪失了對這些資産的管理控制權，酒店業務規模大幅縮水。2025年中期，富力的酒店營運營業額由2024年同期的27.62億元下降70%至8.27億元。

持有酒店規模上，截至2025年6月，富力擁有22家自建酒店，總建築面積約為111.06萬㎡，總客房數為7513間。不過在此基礎上，經過2025年底至2026年初的密集法拍後，其剩余的酒店資産進一步減少。

據觀點指數統計，截至2026年3月，富力地産自主控制酒店約19家，相較于巅峰時期的近90家，縮減幅度超70%。

資金重壓與REITs通道

富力酒店業務的困境，實際上是當前房企酒店業務面臨的共性難題。在房地産行業去杠杆、消費仍處刺激復蘇期的大背景下，酒店業務的重資産屬性、資金壓力及變現難題，成為壓在房企身上的共同重擔。

一方面，資金壓力巨大，是房企酒店業務面臨的首要難題。如前所述，酒店行業屬于典型的重資産行業，回報周期往往長達10年以上。

最新數據顯示，截止2025年末，富力地産逾期有息債務規模高達368.1億元，總負債更是達到2643.78億元，資産負債率長期居高不下。對于陷入債務危機的富力而言，持續的資金投入已難以為繼，只能通過處置資産回籠資金。即便是經營狀況相對較好的房企，也面臨着酒店業務占用大量資金、影響主業現金流的問題。

值得注意的是，當前酒店行業有大量運營超過10年的酒店需要翻新，但房企資金鏈緊張，無力投入資本性支出，導致設施老化、客戶體驗下降，進而面臨運營難題。

另一方面，資産變現難度大，也是房企酒店業務的突出困境。盡管2025年底，政策允許四星級及以上酒店獨立申報 REITs，為酒店資産變現提供了新路徑，但市面上不少酒店資産較難滿足REITs對穩定分紅、資産組合穩健運營的政策標準。

據了解，酒店REITs申報需滿足多重指標，包括資産淨值不低于10億元、資産負債率不高于60%、運營滿3年且現金流穩定、未來3年分派率達標；此外還需産權清晰、土地性質合規、品牌合作穩定等，如若存在瑕疵，可能導致申報停滞。

對于富力而言，其剩余酒店資産中，部分存在産權瑕疵、運營業績不佳、現金流不穩定等問題，難以滿足REITs發行要求。即便有部分優質資産，也可能因企業債務問題，較難完成資産梳理和合規整改。

反觀行業内，僅有錦江國際等少數龍頭企業進行了酒店REIT申報，多數房企仍面臨“想發發不了、想賣賣不掉”的尴尬局面。對于仍持有酒店資産的房企而言，如何優化運營、盤活資産，如何利用REITs等工具實現變現，成為亟待解決的課題。

而對于富力，這條圍繞酒店資産的處置之路，或許還将持續，其能否在債務困局中突圍，仍有待時間檢驗。

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