GDIRI觀察 | 地方國企租賃品牌開始“獨立行走” 辰寓的存量盤活樣本

觀點指數(GDIRI) 2026年3月，重慶市地産集團公住房公司旗下辰寓品牌在九龍坡區打造的首個自持重資産長租公寓項目——辰寓·彩雲湖青年社區，正式開啟試運營。

據悉，該項目是辰寓品牌3.0産品體繫落地的首個項目，由閑置商務用房改造而來，規劃318間房源，以綠色裝配式裝修、1250-1450元/月的普惠定價及復合型社區生态為核心亮點，聚焦重慶市新市民與青年人的安居需求。

作為重慶本土國有保障性租賃住房企業，截至2026年3月中旬，辰寓品牌已在重慶布局包括海棠溪、五里店、彩雲湖等31個長租公寓項目，累計運營房源近萬間，形成“輕、中、重”多元化拓展模式，累計盤活資産47萬平方米，推動約24億元國有資産價值重塑。

從“借船出海”到“造船遠航”

據觀點指數了解，2020年7月，重慶市地産集團組建成立重慶市渝地辰寓住房租賃有限公司（簡稱“渝地辰寓”），負責“辰寓”品牌的運營。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

與多數初涉住房租賃領域的國企品牌一樣，辰寓並未選擇“單打獨鬥”，而是以“借船出海”的策略快速補齊運營短闆。

2021年2月28日，辰寓首個落地項目——辰寓·冠寓照母山青年公寓，在兩江新區正式開業，該項目由重慶市地産集團與龍湖冠寓聯合打造。前者發揮國企優勢，負責整合盤活黨政機關及國有企事業單位閑置資産，後者作為市場化頭部運營商，主導項目前期定位、産品研發、建造設計及後期全流程運營管理。

這種“師承名企”的合作模式，成為中小國企切入住房租賃領域的捷徑。

依托重慶市公共住房開發建設投資有限公司（簡稱“公住房公司”）的國有資産儲備，辰寓獲得了充足的試錯空間，得以近距離學習頭部民企的精細化運營策略、客群服務邏輯與産品打造經驗，為後續自主運營奠定了堅實基礎。

從圖表數據可知，目前辰寓在運營聚焦500套以下的“小而美”項目，這類體量适中的項目不僅降低了新品牌外拓的門檻，也更貼合新市民、青年人的分散居住需求，成為不少中小企業外拓的重點。

同時，彩雲湖青年社區的落地，是辰寓完全脫離合作依賴、獨立行走的里程碑。該項目從定位、設計、改造到運營，全流程由辰寓自主主導，其自主運營管理體繫進一步成熟。

具體來看，辰寓·彩雲湖青年社區位于九龍坡區彩雲湖，原為閑置商務用房，該項目是重慶市地産集團在九龍坡區打造的首個自持重資産長租公寓項目，同時也是辰寓品牌全新3.0産品體繫的首個落地項目。

觀點指數從辰寓租房小程序獲知，項目可提供318套租賃房源，房間均采用綠色環保的裝配式裝修工藝，配備品牌家具家電，可實現拎包入住。戶型以剛需小戶型為主，面積在45-66平方米之間，月租金1250-1450元。秉持國企普惠定位，租金水平低于同地段同品質市場化公寓15%-20%，該項目自啟動預租以來，已簽約近百套房源。

中小國企品牌的群像與差異

自品牌成立以來，辰寓始終以“存量盤活”為核心，通過“輕、中、重”多元化結合模式外拓房源，截至2026年3月中旬，已在重慶布局包括海棠溪、五里店、彩雲湖等在内的31個長租公寓項目，累計運營房源近萬間，累計盤活各類資産47萬平方米，推動約24億元國有資産價值重塑。

據企業官微披露，截至2025年末，辰寓自運營項目共計18個，代運營項目共計10個。

其中自運營項目主要分布在大學城、科學城、兩江新區、空港新城等城市核心增長極和産業集聚區，對重慶核心地段的優質資産進行自主運營管理，為品牌築牢穩定的現金流基礎，同時成為産品體繫落地與品牌形象展示的核心窗口。

代運營模式則允許辰寓以輕資産方式快速切入江北機場周邊、巴南片區等非核心但仍有租賃需求的區域，實現品牌影響力的快速擴張。

觀點指數注意到，目前其代運營項目資源合作方多是為‌重慶市地産集團體繫内的單位‌（含江北城建、盛景實業、智谷公司）提供資産，渝地辰寓負責改造與運營。

從代運營的合作模式來看，辰寓已成為重慶市地産集團體繫内的存量資産運營總管，通過輸出品牌、智慧運營繫統和專業運營團隊，為區縣國企體繫内單位提供全流程的運營解決方案，幫助合作方盤活資産、提升租金收益。這種模式下，辰寓無需承擔資産持有成本，僅通過收取管理費和收益分成實現盈利。

按照規劃，辰寓品牌将持續加速外拓，計劃到2027年實現房源規模1.5萬間，服務人群超10萬人，支撐重慶住房保障體繫建設。

從資産組合來看，辰寓通過自持+代運的組合拳，既保證了資産質量和盈利能力，又避免了盲目擴張帶來的資金壓力，實現規模化發展與風險控制的平衡。

尤其值得關注的是，在住房租賃資本化趨勢下，辰寓布局重資産的終極目標或許並非是長期持有收租，而是培育優質底層資産，最終通過公募REITs、類REITs、ABS等多元化退出渠道實現資産上市。

辰寓·彩雲湖青年社區作為3.0體繫的首個標杆項目，若能持續實現穩定運營，将會成為辰寓資産證券化的核心標的，也為中小國企撬動資本杠杆、實現可持續發展提供了新思路。

聚焦品牌層面，觀點指數觀察到，當前地方國企租賃品牌普遍受限于資金實力與地域布局，盲目追求大規模擴張（如萬間以上規模），這也導致資金鏈緊張、運營服務質量被稀釋。

因此，多數地方性租賃新品牌/中小品牌無法像頭部企業那樣跨區域復制，多數選擇深耕本土、聚焦存量盤活、強化政企聯動、打造高性價比産品，在細分領域實現突圍。

在重慶住房租賃市場，除辰寓外，嘉寓（重慶建工旗下）、城新雅寓（渝中區城發集團旗下）、兩江知寓（兩江新區投集團旗下）等國企品牌百花齊放，形成差異化競争格局。

其中重慶嘉寓核心模式是收儲轉租，是重慶首個大規模執行“國企批量收購存量商品房用作保障性租賃住房”政策的品牌。依托重慶建工的工程優勢，嘉寓能快速完成存量商品房改造，例如佳寓·微電園店，将原本停滞的存量商品房項目改造為1386套保障性租賃住房，從收購到開業僅用時數月，成為全市最大的國企收購運營項目。

産品上以40-70平方米單間配套為主，強調拎包入住與高性價比（月租800-1500元），聚焦基礎居住需求，弱化社群娛樂功能，強化居住實用性。

城新雅寓則深耕重慶渝中區，專注于老舊街區、歷史風貌區的微更新，強調“修舊如舊”，将歷史文脈保護與現代居住功能完美融合。項目租金相對較高但極具特色，吸引對生活品質和文化氛圍有較高要求的青年人才和創意工作者。

兩江知寓作為中西部規模最大的人才安居平台，深度綁定兩江新區産業布局，主打“産業定制+合租創新”模式。

To B端針對京東方、長安汽車等大型入駐企業，提供“企業定制公寓”（如萬壽雅苑、思源雅苑），甚至根據企業需求設計“宿舍型”和“居家型”兩種産品，人均租金低至258元/月。同時，靈活使用“合租模式”，将大戶型（兩室/三室）拆分出租，租金低至660元/月，用單間價格享受大房空間，精準擊中青年人“想住大房但預算有限”的痛點。

據觀點指數不完全統計，2026年以來，廣州、天津、昆明、重慶等多地國有企業持續加碼住房租賃市場，各類國企租賃新品牌/新項目相繼亮相，為區域租房市場創新發展模式並帶來更多房源供給，進一步豐富了市場生态，更好地滿足青年人、新市民的安居需求。

值得注意的是，這類地方性國企中小品牌（管理規模多在幾千至一萬間），普遍偏好布局“小而精”的項目，貼合新青年“分散居住、注重個性化”的居住需求。

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