一場耗時三年的土拍馬拉松 中國金茂20億“撿漏”長沙昔日地王

觀點網 一場持續三年的土拍拉鋸戰，終于在今天畫上了句号。

3月17日，備受關注的長沙S10地塊迎來第三次競拍，最終，中國金茂旗下長沙如茂企業管理有限公司以20.27億元的底價拿下，折合樓面價1.1萬元/平方米。

事實上，自2023年以來，S10地塊經歷了三次挂牌、兩度封王、三番易主，像一場遲遲不願落幕的連續劇，如今迎來了真正的歸屬。

對中國金茂來說，此次落位湘江邊上，無疑是一次重要的土地補給。

接下來，在“骨折價”撿到長沙地王之後，中國金茂打算交出怎樣的答卷？

前世今生

公告顯示，[2026]長沙市008号地塊，即開福中心S10地塊，以底價20.27億元成功出讓，競得者為金茂旗下的長沙如茂企業管理有限公司，折合樓面價1.1萬元/平方米。

這是一塊自帶流量的明星地塊，位于湘江邊上，坐落在開福區黃興北路片區，湘雅路以南、湘江大道以東，宗地面積6.14萬平方米，規劃建面18.41萬平方米，土地用途為商業、二類居住用地（商住比1：9）。

事實上，這宗地塊已經是第三次登場了。

時間撥回2023年12月12日，S10地塊首秀，中海、金茂、建發、中建信和、運達五家房企經過37輪激烈争奪，中建信和以27.58億元勝出，溢價率36%，樓面價逼近1.5萬元/平方米，刷新長沙單價地王紀錄。

2024年1月3日，距離土拍僅22天時間，長沙市自然資源和規劃局發布挂牌中止公告，稱競價過程中因繫統故障導致報價異常，決定中止該地塊的網上挂牌出讓活動。中建信和到嘴的鴨子飛了。

這場鬧劇過後，長沙S10的熱度不降反升。

僅僅兩周過後，S10地塊重出江湖，這一次起拍價直接定在27.58億元，也就是首次出讓的最高報價。

上一輪的赢家中建信和再次殺回戰場，這一次的對手僅剩湖南運達。

第二次競價，兩家宿敵上演了一場閃電戰，短短2分47秒結果便已分曉。運達以29.81億元的價格拿下長沙新地王，溢價率47.07%，樓面價被推高至1.62萬元/平方米。

然而，1比9的商住比、180米限高、玻璃幕牆要求、配建地源熱泵等出讓條件，将地塊的建安成本推高了42%。

拿地後不久，市場便有傳聞稱，運達扛不住資金壓力，準備退地。

2025年4月，S10地塊再次出現在開福區土地推介手冊上，運達退地傳聞被坐實。對此，運達地産相關人士僅留下一句話：“集中精力打造碧沙湖地塊”。

這個地塊在400天後在的2026年3月再度挂牌，起拍價從29.81億元高位跳水至20.27億元，樓面價便宜了5170元/平方米，總價折讓32%。

“骨折價”甩賣，無疑是抄底的時機。

競價開始之前，坊間曾傳出華潤置地、保利發展、中國金茂、廈門建發等企業均對該地塊有購買意向，S10地塊或将再次掀起厮殺。

然而，預想中的貼身肉搏並未上演，中國金茂一錘定音，以底價奪得昔日地王。

市場普遍認為，地塊的入場條件阻攔了大部分企業。

出讓公告明确，項目須采用地源熱泵打造集中供冷供熱繫統，計容建面不低于10萬平方米；

其次，競得人須自持1萬平方米以上商辦物業，自持年限不少于5年；第三，竟得人須導入有孵化能力的新能源産業，且引進不少于1家新能源産業企業總部。

換言之，這不是簡單的賣地，而是“以地引産”。

這些條件猶如一把篩子，濾掉了追求快速周轉的中小房企，而中國金茂在綠色建築、城市運營方面的經驗，恰好與之匹配。

因此，在土地成交之後有不少市場人士表示，這是政府在研判市場、摸透房企邏輯後的一次“精準配對”。

三次挂牌，兩次地王，一次退地，這場有關S10地塊的大戲終于落下帷幕。

金茂謀局

對中國金茂而言，此番拿地補上了長沙“一江兩岸”核心版圖的最後一塊拼圖。

從地塊屬性來看，位于中心城區，距離地鐵文昌閣站僅為50米，1号線、6号線無縫換乘，交通優勢明顯。

其次，周邊有明德華興中學、周南實驗中學和三角塘小學，湘雅醫院、省婦幼保健院近在咫尺，教育資源、醫療資源豐富。

更重要的是，地塊臨近湘江，眺望可觀嶽麓山，附近有長沙三館一廳、開福寺、烈士公園，距離長沙人流最大的商業中心五一廣場也僅有兩站距離。

“市中心+一線江景”的稀缺配置，無疑給S10地塊鍍上了一層純金底色，可謂含金量十足。

不過，中國金茂的考量或許不止于此。

觀點新媒體查閱發現，中國金茂當前在長沙的土地糧倉已然見底。

翻閱過往數據獲悉，2025年，中國金茂在長沙並未拿地，而2024年12月接連在長沙拿下兩宗地塊。

其一為開福區三角洲片區商住地塊，目前已打造成為湘江金茂府，于2025年入市。

從長沙市住房和城鄉建設局披露的數據來看，項目預計開發5棟住宅，可售面積為5.32萬平方米。截至目前，該項目共計獲取四張預售許可證，預售總面積4.66萬平方米，除去商業部分，住宅闆塊網簽去化已達96.83%。

另外一宗在梅溪湖，由中國金茂及梅溪湖投資聯手拿下，前者持有85%權益，同樣在2025年開盤。

上述兩個項目均預計2026年竣工。

再往前翻，中國金茂在長沙還有一個位于湘江新區的長沙國際社區項目，可售面積為4.06萬平方米，持有64%權益，從2022年便開始銷售，同樣于2026年竣工。

換言之，金茂目前長沙在售項目只有三個，且基本進入尾聲，如果這次不拿地，接下來将面臨無新盤可推的局面。S10的出現，顯然填補了中國金茂在長沙市場的空白。

但拿地僅僅是第一步，S10所在的開福中心闆塊，如今已經是長沙豪宅市場最卷的地區，萬科瑧灣匯、建發養雲、華發四季雲玺等高端項目聚集于此。接下來，中國金茂這個頂配地塊又會交出怎樣的答卷？

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